나이스옥션 법원경매 안산 2024타경50496 [19] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부림 · 평가일 2024.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는
공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건 내 3층 301호 외 62개호로서,
외벽 : 석재 붙임 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1) - (63) : 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 10미터 내외, 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역,
도로(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(선부중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역
<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

본 건물은 '전세사기피해자주택'으로 피해주택에 대한 우선매수권이 '한국토지주택공사'에게 양도되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2024타경50496 (19)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12, 도원스위트빌 5층 501호

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 5층 501호

토지면적: 6.26㎡ (약 1.89평) / 토지지분: 6.2591㎡

건물면적: 21.45㎡ (약 6.49평) / 건물지분: 21.45㎡

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 81,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 농협중앙회 (추정)

2. 입지조건

위치: 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치.

주변 환경: 공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역.

교통: 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준.

도로: 북측 약 10미터, 동측 약 8미터의 포장도로에 접함.

3. 권리분석

말소기준권리: 2013년 9월 4일 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을3).

낙찰 시 소멸되는 권리:

매각으로 인해 모든 등기부상 권리(소유권보존, 근저당, 주택임차권, 임의경매개시결정, 압류)는 소멸될 예정임.

등기부채권 총액: 약 3,059,000,000원.

인수되는 권리:

권리분석상 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됨 (인수 보증금 합계: 0원).

임차인 현황:

임차인: 이 (이기쁨)

보증금: 59,000,000원

차임: 0원

전입신고일: 2021년 12월 27일

확정일자: 2021년 12월 9일

배당신고일: 2024년 2월 2일

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 등기부상 주택임차권 또한 말소 예정으로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 보임.

4. 상권분석

건물 용도: 도시형생활주택(원룸형)으로 주거 목적의 상권.

주변 상업시설: 근린생활시설 혼재 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설 이용 가능.

지역 특성: 선부동은 안산시의 주거 지역으로, 노후화된 지역과 신축 주거지가 혼재된 특성을 보임.

최근 거래 사례 (2026년 7월):

선부동 964-2 (성동빌라, 연립, 1990년식):

전용면적 40.14㎡ (약 12.14평), 3층, 188,000,000원 (중개거래)

전용면적 30㎡ (약 9.08평), 1층, 98,100,000원 (직거래)

선부동 1057-4 (르노그린빌, 다세대, 2011년식):

전용면적 62.35㎡ (약 18.86평), 2층, 162,000,000원 (중개거래)

분석: 유사 건물(연립, 다세대)의 거래가격을 볼 때, 본건 도시형생활주택(원룸형)의 면적(21.45㎡)을 고려하면, 최근 거래된 30㎡ 연립주택(9810만원)과 비교 시 상대적으로 낮은 면적임을 감안해야 함. 다만, 연식(2011년식) 및 도시형생활주택이라는 점을 고려할 때, 면적 대비 가격 형성 가능성이 있음.

5. 생활정보

주변 시설:

교육시설: 선부중학교 인근.

편의시설: 근린생활시설 혼재 지역으로 기본적인 쇼핑, 금융, 식음료 등 이용 가능.

의료시설: 안산시내 종합병원 및 병의원 이용 가능.

교통: 대중교통(버스) 접근성 양호, 자가용 이용 시 주요 도로망 접근 용이.

주거 환경: 도시형생활주택 밀집 지역으로 비교적 조용한 주거 환경.

혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

전세사기 피해 주택: 본 건은 '전세사기피해자주택'으로 지정되어 있으며, 피해주택에 대한 우선매수권이 한국토지주택공사(LH)에게 양도된 상태임. 이는 경매 절차 또는 이후 처리 과정에서 LH의 개입 가능성을 시사하며, 입찰 및 명도 과정에 영향을 줄 수 있음.

개발행위허가 제한구역: 토지이용계획상 개발행위허가 제한구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있음.

공동담보: 공동담보로 설정된 물건이 있어, 다른 부동산의 경매 결과나 처분 여부가 본 건에 영향을 미칠 수 있음.

건축 연도: 2011년식으로 준신축에 해당하나, 향후 유지보수 비용 발생 가능성 고려.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 도시형생활주택으로, 소형 면적의 원룸형 주거 공간임.

권리분석상 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 투자가 가능할 것으로 보이나, '전세사기 피해 주택'이라는 특수한 상황과 개발행위허가 제한구역 지정은 중요한 고려 사항임.

한국토지주택공사(LH)의 우선매수권 양도 사실은 입찰 전략 수립 시 반드시 확인해야 할 부분임. LH가 우선매수권을 행사할 경우, 해당 물건은 낙찰받지 못하게 됨.

소형 주택으로서 임대 수익 또는 시세 차익을 목표로 할 수 있으나, 지역 시세 및 공실률 등을 면밀히 분석해야 함.

8. 투자 포인트

소형 면적(약 6.5평)으로 저가 진입 가능성.

권리분석상 인수되는 부담이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상.

도시형생활주택으로 1인 가구 임대 수요 예상.

9. 예상 입찰가

감정가: 81,000,000원

최근 주변 시세 분석:

선부동 964-2 (연립, 1990년식, 30㎡): 98,100,000원 (1층)

선부동 964-2 (연립, 1990년식, 40.14㎡): 188,000,000원 (3층)

선부동 1057-4 (다세대, 2011년식, 62.35㎡): 162,000,000원 (2층)

본건 물건 정보:

건물면적: 21.45㎡ (약 6.49평) (전용면적 개념)

준공연도: 2011년 (비교적 신축)

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

시세 적용:

면적(6.49평)을 고려할 때, 평당 약 1,300만원~1,500만원 선으로 추정 시 8,400만원 ~ 9,700만원 범위.

다만, '전세사기 피해 주택'이라는 특수성과 LH의 우선매수권 양도, 개발행위허가 제한구역 등의 리스크를 감안해야 함.

또한, 감정가(8,100만원)가 비교적 낮게 책정된 것으로 보임.

예상 입찰가:

감정가 81,000,000원 대비 100% ~ 110% 수준을 고려해볼 수 있으나, 상기 리스크를 감안하여 보수적으로 접근 필요.

안정적인 접근: 85,000,000원 ~ 90,000,000원

적극적인 접근 (리스크 감수 시): 90,000,000원 ~ 95,000,000원

주의: LH의 우선매수권 행사 가능성이 있으므로, 입찰 전 반드시 LH의 동향을 확인해야 함. LH가 우선매수권을 행사하지 않을 경우에만 위 금액을 고려함.

(참고: 인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.