나이스옥션 법원경매 안산 2024타경50496 [18] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 4층409호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부림 · 평가일 2024.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는
공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건 내 3층 301호 외 62개호로서,
외벽 : 석재 붙임 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1) - (63) : 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 10미터 내외, 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역,
도로(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(선부중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역
<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

재매각임. 특별매각조건 매수보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 안산지원 2024타경50496 (18)

물건종별: 도시형생활주택 (집합건물)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12, 도원스위트빌 4층 409호

감정가: 1억 2,300만원

건물 총 층수: 9층 중 4층

건축일: 2011년 10월 (허가), 2012년 9월 (사용승인)

매각구분: 토지/건물 일괄매각, 부동산 임의경매

경매 구분: 재매각 (특별매각조건: 매수보증금 20%)

2.2. 면적 정보

토지면적: 9.90㎡ (약 2.99평)

토지 지분: 9.9008㎡ (약 2.99평)

건물면적 (전용면적): 33.93㎡ (약 10.27평)

건물 지분: 33.93㎡ (약 10.27평)

2.3. 건물 정보 (건축물대장 기반)

건물명: 도원스위트빌

구조: 철근콘크리트구조, 평스라브 지붕

내벽: (정보 없음)

외벽: 석재 붙임 등 마감

창호: 샷시창호

총 세대수: 63세대

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

3.2. 교통 여건

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

3.3. 도로 상태

북측으로 로폭 약 10미터 내외, 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

본건은 임의경매로, 채권자 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO의 신청으로 진행되었습니다.

4.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

4.3. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 7,000만원

차임: 0원

전입/확정일자: 2019년 7월 17일

배당신고일자: 2024년 2월 28일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

(임대관계 미상이며, 차임 0원 조건인 점은 주의가 필요합니다.)

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본건은 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어, 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역입니다.

5.2. 주변 매매/임대 시세 (제공된 JSON 분석)

성동 연립 (1990년 건축, 964-2번지):

* 40.14㎡ (3층): 2026년 7월 10일, 1억 8,800만원 (중개거래)

* 30㎡ (1층): 2026년 7월 3일, 9,810만원 (직거래)

르노그린빌 다세대 (2011년 건축, 1057-4번지):

* 62.35㎡ (2층): 2026년 7월 4일, 1억 6,200만원 (중개거래)

시세 분석:

본건(도원스위트빌 409호, 33.93㎡)의 전용면적은 약 10.27평으로, 주변 '성동 연립'의 30㎡(약 9.08평)와 40.14㎡(약 12.14평)의 중간 크기입니다. 30㎡ 물건이 9,810만원에 거래된 점을 고려하면, 본건의 가치는 이보다 높게 형성될 수 있습니다. 2011년에 건축된 '르노그린빌' 62.35㎡가 1억 6,200만원에 거래된 점도 참고할 수 있습니다. 본건 도원스위트빌은 2011년 건축으로 연식이 비교적 최신이며, 감정가 1억 2,300만원은 최근 거래 사례들과 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

인근에 근린생활시설이 위치하여 이용 가능합니다.

6.2. 교육시설

선부중학교가 인접해 있으며, 해당 지역은 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6.3. 기타

본건은 임대 관계가 미상이며, 임차인의 차임이 0원인 점을 고려할 때 실제 거주 여부 확인 및 명도 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 개발행위허가제한구역

본건이 속한 지역은 '개발행위허가제한구역'으로 지정되어 있어, 향후 건물 신축, 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 대한 허가가 제한될 수 있습니다. 이는 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있습니다.

7.2. 재매각 물건

본건은 재매각 물건으로, 이전 입찰자가 입찰을 포기한 사유에 대한 추가적인 파악이 필요합니다. 특별매각조건으로 매수보증금이 20%로 상향 조정되어, 보증금 마련에 대한 부담이 일반 경매보다 높습니다.

7.3. 임차인

임차인 김 (보증금 7,000만원)은 대항력이 없으나, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

7.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역, 소로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등 다수의 용도지역 및 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건물 활용이나 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 교통 및 주거 환경을 갖추고 있습니다. 감정가 1억 2,300만원은 최근 주변 실거래가 대비 합리적인 수준으로 판단되며, 임차인의 대항력이 없어 권리 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 그러나 재매각 물건이라는 점, 그리고 개발행위허가제한구역 등 다수의 용도 제한은 신중한 접근이 필요합니다. 특히 '개발행위허가제한지역'의 구체적인 제한 내용과 기간을 확인하는 것이 중요합니다.

9. 투자 포인트

9.1. 합리적인 감정가

최근 실거래가와 비교했을 때, 감정가가 시세 대비 낮은 수준으로 평가되어 낙찰 후 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

9.2. 명확한 권리관계

임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 권리를 인수할 부담이 없습니다.

9.3. 소형 면적

33. 93㎡(약 10.27평)의 소형 면적으로, 1인 가구 또는 소규모 임대 수익형 투자에 적합합니다.

9.4. 재매각으로 인한 기회

재매각 물건은 일반적으로 신중하게 접근되므로, 경쟁률이 낮아질 가능성이 있으며, 이를 통해 합리적인 가격에 낙찰받을 기회가 될 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본건은 전용면적 33.93㎡ (약 10.27평)의 도시형생활주택입니다.

최근 '성동 연립' 30㎡(약 9.08평)가 9,810만원에 거래되었으며, 40.14㎡(약 12.14평)는 1억 8,800만원에 거래되었습니다.

건축 연도(2011년) 및 본건 '도원스위트빌'의 상태, 그리고 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 본건의 가치는 중간값인 1억 1,000만원에서 1억 3,000만원 범위 내에서 형성될 수 있습니다.

재매각 물건 특성, 개발행위허가제한구역 등의 제약 사항, 그리고 실제 경매에서의 경쟁률을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

최종 예상 입찰가: 1억 1,500만원 ~ 1억 2,800만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.