나이스옥션 법원경매 안산 2024타경50496 [23] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 5층505호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부림 · 평가일 2024.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는
공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건 내 3층 301호 외 62개호로서,
외벽 : 석재 붙임 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1) - (63) : 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 10미터 내외, 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역,
도로(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(선부중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역
<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

재매각임. 특별매각조건 매수보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

사건번호: 안산지원 2024타경50496 (23)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 5층505호

건물명: 도원스위트빌

용도: 도시형생활주택 (공동주택)

건축년도: 2012년 (사용승인일 기준)

구분: 구분건물

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지 면적: 6.26㎡ (약 1.89평)

건물 면적 (전용 면적): 21.45㎡ (약 6.49평)

토지 지분: 6.2591㎡ (약 1.89평)

건물 지분: 21.45㎡ (약 6.49평)

1.3. 가격 정보

감정가: 81,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

일반적인 경우, 경매 신청 채권자의 근저당 또는 가압류 등이 말소기준권리가 되어 매각으로 대부분의 권리가 소멸됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기사항 등 본건 명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 지역은 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

4.2. 주변 개발 계획

본건은 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 체계적인 도시 관리가 이루어지고 있습니다. 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 버스정류장을 통해 시내외로 이동이 편리하며, 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

"선부중학교"가 인근에 위치하고 있으며, 본건은 해당 학교의 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.3. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 유사한 시기에 건축된 건물 중 '다세대' 주택(2011년식, 62.35㎡)은 162,000,000원에 거래되었습니다 (약 260만원/㎡).

비교적 오래된 '연립' 주택(1990년식)은 30㎡에 98,100,000원(약 327만원/㎡), 40.14㎡에 188,000,000원(약 468만원/㎡)으로 거래되었습니다.

본건은 2012년에 준공된 도시형생활주택으로, 면적이 21.45㎡입니다. 감정가는 81,000,000원(약 378만원/㎡)으로, 이는 비교적 신축인 점과 소형 면적의 특성을 고려한 것으로 보입니다.

제공된 실거래가 중 연식은 본건과 유사한 2011년 다세대 주택(약 260만원/㎡)이 있지만, 면적이 더 크며, 이는 본건의 감정가가 상대적으로 높은 수준임을 시사할 수 있습니다. 다만, 도시형생활주택의 소형화 및 신축 프리미엄을 고려하면 합리적인 수준일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각

본건은 재매각 물건으로, 이는 이전 경매 절차에서 낙찰이 이루어지지 않았거나, 낙찰 후 잔금 미납 등으로 인해 다시 매각되는 경우입니다.

경쟁률이 예상보다 높을 수 있으며, 입찰 전 추가적인 권리관계나 특이사항을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

6.2. 개발행위허가제한구역

본건이 소재한 지역은 개발행위허가 제한 구역으로 지정되어 있습니다.

이는 토지 이용 및 개발(건축, 증축, 개축, 용도변경 등) 행위에 일정한 제한이 있음을 의미하며, 향후 재건축이나 대수선 시 관련 법규 및 지구단위계획 등의 규제를 받을 수 있습니다. 해당 제한의 구체적인 내용과 해제 시점 등을 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 도로(접합), 소로1류(폭 10m-12m) 등의 도시계획시설에 저촉됩니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(선부중학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등 다양한 법규 및 규제가 적용되어 있어 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2012년 준공된 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다.

21. 45㎡의 소형 면적은 1인 가구 실수요자나 소액 투자자에게 매력적인 조건이 될 수 있습니다.

다만, '재매각' 물건이라는 점과 '개발행위허가제한구역' 지정은 잠재적 리스크 요인으로, 신중한 접근이 요구됩니다.

감정가 81,000,000원은 주변 유사 연식 주택의 시세와 비교했을 때 소형 면적 및 신축 프리미엄을 감안하면 합리적인 수준으로 보입니다.

특별 매각 조건인 '매수보증금 20%'는 초기 자금 부담을 높이는 요인이므로, 입찰 전 자금 계획을 철저히 세워야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 소형 주택

2012년에 건축되어 건물 노후도가 낮아 유지보수 측면에서 유리하며, 21.45㎡의 전용면적은 1인 가구 수요층이나 소액 투자처로서의 매력도가 높습니다.

8.2. 역세권 인접 (가정) 및 교통 편의성

인근 버스정류장 접근성이 양호하여 대중교통 이용이 편리합니다. (만약 역세권이라면 추가 포인트로 작용하나, 제공 정보상 역세권 여부는 불분명함)

8.3. 잠재적 개발 가치 (제한사항 확인 필수)

지구단위계획구역 내에 위치하여 향후 도시 계획에 따른 개발 수혜를 기대할 수 있습니다.

단, 개발행위허가제한구역 지정 사유 및 예상 해제 시점을 반드시 확인하여 개발 가능성을 면밀히 분석해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 81,000,000원이며, 이는 21.45㎡ 면적 대비 약 378만원/㎡ 수준입니다.

최근 유사 연식(2011년)의 다세대 주택(62.35㎡) 시세가 약 260만원/㎡ 수준임을 감안하면, 본건 감정가는 소형 및 신축 프리미엄이 반영된 가격으로 판단됩니다.

'재매각' 물건이며 '개발행위허가제한구역' 지정, '매수보증금 20%'와 같은 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 타당해 보입니다.

하지만 소형 신축 주택에 대한 투자 수요를 감안하면 경쟁이 있을 수 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 75,000,000원으로 제안합니다. 본 물건에 대한 철저한 권리 분석과 더불어, 현장 조사를 통해 실제 가치를 재평가한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

주변의 혐오시설에 대한 조사 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.