나이스옥션 법원경매 안산 2024타경50496 [15] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 4층406호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부림 · 평가일 2024.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는
공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건 내 3층 301호 외 62개호로서,
외벽 : 석재 붙임 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1) - (63) : 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 10미터 내외, 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역,
도로(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(선부중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역
<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

본 건물은 '전세사기피해자주택'으로 피해주택에 대한 우선매수권이 '한국토지주택공사'에게 양도되었음(전세사기 피해자도 우선매수권 행사가능).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건고유번호: 안산지원 2024타경50496 (15)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12, 도원스위트빌 4층 406호 (신주소: 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17)

건물용도: 도시형생활주택

토지면적: 6.26㎡ (약 1.89평)

토지 지분: 6.2591㎡ (약 1.89평)

건물면적 (전용면적): 21.45㎡ (약 6.49평)

건물 지분: 21.45㎡ (약 6.49평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협 (농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

감정가: 81,000,000원

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

북측으로 약 10미터, 동측으로 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2013년 9월 4일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (15억원 + 15억원)입니다.

등기부등본 상의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 3,055,000,000원 (약 30억 5천5백만원)으로 감정가 대비 매우 높은 수준입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이

보증금: 55,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-02-03

확정일자: 2022-12-27

배당신고일자: 2024-02-02

대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 2012-09-06 (양지은)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (2013-09-04, 말소기준)

* 주택임차권: 이민지 (2025-02-11, 말소)

* 임의경매: 한국양봉농업협동조합외 1명 (2024-01-15, 말소)

* 압류: 안산시 (2025-07-04, 말소)

인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역에 속해 있어 지역 내 개발 가능성이 있는 지역입니다.

주변으로 도시형생활주택과 근린생활시설이 혼재하여 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다.

선부중학교 인근에 위치하여 통학 편의성이 있습니다.

주변 지역을 종합적으로 분석한 결과, 직접적으로 인접한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

건물은 2011년에 건축되었으며, 철근콘크리트구조의 9층 건물 중 4층에 위치합니다.

전용면적 21.45㎡(약 6.49평)의 원룸형 도시형생활주택입니다.

위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 규모의 소형 주거 공간은 9,810만원(30㎡)에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가 8,100만원과 비교 시 참고할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건물은 '전세사기 피해자 주택'으로 지정되어, 한국토지주택공사(LH) 또는 전세사기 피해자에게 우선매수권이 양도되었습니다. 이는 일반적인 경매 절차와 다르게 진행될 수 있으며, 낙찰 후에도 특별한 권리 행사나 절차가 발생할 수 있어 주의가 필요합니다.

토지이용계획 상 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있어 향후 건축물 증축, 개축 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

공유자우선매수신고가 있어, 최고가 매수신고인과 동일한 조건으로 공유자가 우선 매수할 권리가 있습니다.

건물 자체의 이용상태나 관리 상태 등은 현장 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

안산시 단원구 선부동에 위치한 도시형생활주택으로, 소형 주거 공간을 찾는 수요층에게 적합할 수 있습니다.

건물의 권리관계는 대부분 말소 예정으로 인수할 권리는 없어 보이나, '전세사기 피해자 주택'이라는 특수성 때문에 권리 관계의 복잡성과 잠재적인 분쟁의 소지가 있습니다.

특히 한국토지주택공사 또는 전세사기 피해자의 우선매수권 행사 가능성은 낙찰 후 예상치 못한 상황을 초래할 수 있으므로, 입찰 전 관련 법규 및 해당 물건의 구체적인 피해자 현황 등에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

개발행위허가 제한 구역이라는 점도 향후 활용 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

본건은 감정가 8,100만원으로, 소액 투자 접근이 가능합니다.

인근에 학교 및 생활편의시설이 있어 주거 편의성이 있습니다.

만약 '전세사기 피해자 주택' 관련 문제가 명확히 해결되거나, 해당 문제를 감안한 매우 낮은 가격으로 낙찰받는다면, 원룸 임대 수익 또는 시세차익을 기대할 수 있습니다.

단, 이는 '전세사기' 관련 이슈 해결 여부와 향후 시장 상황에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 유사 규모 주택의 거래 사례(30㎡, 9,810만원)와 본건의 전용면적(21.45㎡), 감정가(8,100만원)를 종합적으로 고려하였습니다.

그러나 '전세사기 피해자 주택'이라는 특수한 상황으로 인해 높은 위험 부담이 존재하므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 리스크를 감안하여, 예상 입찰가는 감정가 대비 약 75% ~ 90% 수준을 제시합니다.

예상 입찰가 범위: 60,000,000원 ~ 73,000,000원

주의: 상기 예상 입찰가는 일반적인 시세 및 경매 시장 상황을 고려한 것이며, '전세사기 피해자 주택' 관련 특수성으로 인해 실제 낙찰가와는 크게 달라질 수 있습니다. 입찰 전 반드시 해당 물건의 특수성을 충분히 인지하고 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.