나이스옥션 법원경매 안산 2024타경50496 [8] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 3층308호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부림 · 평가일 2024.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는
공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건 내 3층 301호 외 62개호로서,
외벽 : 석재 붙임 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1) - (63) : 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 10미터 내외, 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역,
도로(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(선부중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역
<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

재매각임. 특별매각조건 매수보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2024타경50496 (8)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 3층 308호

건물명: 도원스위트빌

용도: 도시형생활주택

건축년도: 2012년 (사용승인일 2012-09-03 기준)

층수: 지하 0층, 지상 9층 건물 중 3층 308호

토지면적: 6.57㎡ (약 1.99평)

토지지분: 6.5655㎡

건물면적: 22.50㎡ (약 6.81평)

감정가: 85,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

주의사항: 재매각 물건임. 매수보증금은 감정가의 20%입니다.

특수물건정보: 개발행위허가제한구역, 공동담보, 재매각

2. 입지조건

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 위치하며, "선부중학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 도시형생활주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

북측으로는 약 10미터, 동측으로는 약 8미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

또한, 소로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(선부중학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2013년 09월 04일 농업협동조합자산관리회사 근저당 (을3)

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 등기부상 명시된 지상권은 없음)

말소되는 권리: 등기부상 모든 권리(근저당, 임의경매, 압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 3,000,000,000원

임차인 현황

* 임차인: 이호국(LIHUGUO)

* 보증금: 55,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-02-10

* 확정일자: 2023-02-10

* 배당신고일자: 2024-02-07

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 매각으로 권리가 소멸됩니다. 보증금 회수는 배당을 통해 이루어지며, 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 유사 물건(연립, 다세대)의 거래 사례가 있습니다.

2026년 7월 기준, 30㎡(약 9.08평) 연립주택이 98,100,000원(약 327만원/㎡)에 거래되었습니다.

같은 해, 40.14㎡(약 12.14평) 연립주택은 188,000,000원(약 468만원/㎡)에 거래되었으며, 62.35㎡(약 18.86평) 다세대주택은 162,000,000원(약 260만원/㎡)에 거래되었습니다.

본건은 22.50㎡(약 6.81평)의 도시형생활주택으로, 2012년에 건축되어 비교적 신축에 속합니다.

최근 거래된 30㎡ 물건의 가격대를 고려할 때, 본건의 면적과 건축 연도를 감안하면 감정가 85,000,000원은 시세와 유사하거나 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 본건이 위치한 선부동 일대는 주거지역과 상업지역이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. (구체적인 편의시설 정보는 추가 조사가 필요합니다.)

* 교육시설: "선부중학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 교통 편의성: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각: 본건은 유찰 후 재매각 절차가 진행 중입니다. 이는 이전 입찰에서 낙찰이 되지 않았거나, 낙찰 후 계약이 이루어지지 않은 경우로, 물건 자체 또는 시장 상황에 대한 잠재적 위험을 내포할 수 있습니다.

* 매수보증금 20%: 일반적인 10%보다 높은 20%의 매수보증금이 요구되는 점은 입찰 시 초기 자금 부담이 크며, 법원에서 해당 물건의 특수성을 고려하고 있음을 시사합니다.

* 개발행위허가제한지역: 본건 토지는 개발행위허가제한지역으로 지정되어 있어, 향후 건축물의 증축, 개축, 토지 형질변경 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 이는 부동산 가치 상승에 제약이 될 수 있는 중요한 요소입니다.

* 공동담보: 본건이 공동담보로 제공된 물건이라는 점은 채무 관계가 복잡할 수 있음을 시사하나, 경매 절차에서는 말소기준권리 이하의 권리는 소멸되므로 낙찰자에게 직접적인 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 재매각으로 진행되는 도시형생활주택입니다. 비교적 신축 건물(2012년)이며, 소형 면적으로 1인 가구나 임대 수익형으로 활용하기에 적합한 물건입니다. 임차인의 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 적다는 장점이 있습니다. 그러나 개발행위허가제한지역이라는 점과 높은 매수보증금은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 현재 감정가는 최근 주변 유사 물건의 거래 사례를 고려할 때 합리적인 수준으로 보이나, 개발 제한으로 인한 가치 하락 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적(22.50㎡)으로 임대 수요 확보가 용이하며, 1인 가구에게 매력적인 상품입니다.

* 2012년 건축된 건물로, 주변 노후 건물 대비 경쟁력이 있습니다.

* 임차인의 대항력이 없어 명도 절차가 간편합니다.

* 재매각 및 높은 보증금으로 인해 경쟁이 낮아질 경우, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 85,000,000원입니다.

주변 30㎡ 물건이 98,100,000원에 거래된 사례를 바탕으로, 본건(22.50㎡)의 적정 가치를 산정해 볼 수 있습니다. 30㎡ 물건의 ㎡당 단가(약 327만원/㎡)를 적용하면 22.50㎡의 가치는 약 73,575,000원으로 추정됩니다.

하지만 본건은 건축 연도가 더 신축(2012년)이라는 점과 개발행위허가제한지역이라는 리스크를 고려해야 합니다.

따라서, 잠재적 리스크 요인을 감안하여 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 75,000,000원 ~ 82,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.