나이스옥션 법원경매 안산 2024타경50496 [4] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 3층304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부림 · 평가일 2024.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는
공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건 내 3층 301호 외 62개호로서,
외벽 : 석재 붙임 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1) - (63) : 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 10미터 내외, 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역,
도로(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(선부중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역
<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2024타경50496 (4)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 3층304호

용도: 도시형생활주택

감정가: 81,000,000원

토지면적: 6.26㎡ (약 1.89평)

토지지분: 6.2591㎡ (약 1.89평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 21.45㎡ (약 6.49평)

건물지분: 21.45㎡ (약 6.49평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 개발행위허가제한구역, 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 개발행위허가제한구역, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치함.

* 주위 환경: 공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통임.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 3층 304호임.

* 외벽: 석재 붙임 마감.

* 창호: 샷시 창호임.

* 토지의 형상 및 이용상태: 장방형의 토지로서 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 북측으로 로폭 약 10미터 내외, 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(선부중학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 양지은 (접수일자: 2012-09-06)

* 근저당 (말소기준권리): 농업협동조합자산관리회사 (15억원 + 15억원, 접수일자: 2013-09-04) - 말소 예정

* 주택임차권: 김한별 (57,000,000원, 접수일자: 2025-04-11) - 전입일자: 2022-02-18, 확정일자: 2022-01-20. 본건 경매로 인해 말소 예정.

* 임의경매: 한국양봉농업협동조합외 1명 (2,614,263,078원, 접수일자: 2024-01-15) - 말소 예정

* 압류: 안산시 (접수일자: 2025-07-04) - 말소 예정

* 등기부채권 총액: 3,057,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 57,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-02-18

* 확정일자: 2022-01-20

* 배당신고일자: 2024-02-05

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원. 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 분석됨.

1.3. 상권분석

* 본건은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하며, 도시형생활주택으로서 소형 주거 공간의 수요가 예상됨.

* 주변에 상업시설이 발달하여 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 건축물대장상 건물 준공 연도는 2011년으로, 비교적 신축에 해당함.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: "선부중학교"가 인근에 소재하며, 기타 교육시설 및 편의시설 접근성은 보통 수준임.

* 건물 이용상태: 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중임.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 개발행위허가제한구역: 해당 지역은 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 또는 개발 관련 행위에 제한이 있을 수 있음.

* 높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 약 30억 5천7백만원으로, 감정가 8천1백만원 대비 현저히 높아 경매 진행 및 낙찰가율 변동성이 클 수 있음.

* 공동담보: 본 건은 공동담보로 설정되어 있어, 동일 채무와 관련된 다른 부동산의 매각 결과가 본 건에 영향을 줄 수 있음. (제공된 정보상 본 건에 대한 직접적 영향은 명확하지 않으나, 일반적인 위험 요소임.)

* 토지이용계획상 다수 제한: 일반상업지역, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재함.

* 혐오시설: 주변 지도 검색 결과, 특정 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않으나, 지역의 토지이용계획상 일부 제한사항이 존재함.

1.6. 종합 의견

본건은 안산시 단원구 선부동 소재 도시형생활주택으로, 도원스위트빌 내에 위치하며 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 매우 높은 채무 총액과 개발행위허가제한구역 지정 등 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 임차인의 대항력은 없는 것으로 분석되어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 소형 도시형생활주택으로 비교적 적은 금액으로 투자가 가능함.

* 주변 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호함.

* 건물 준공 연도가 비교적 최신(2011년)임.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 81,000,000원

최근 주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적대의 소형 주택의 거래가격을 고려할 때, 현재 시세는 감정가 수준 또는 약간 상회할 가능성이 있습니다. 다만, 매우 높은 채무 총액과 개발 제한 지역이라는 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 85,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.