나이스옥션 법원경매 안산 2024타경50496 [14] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 4층405호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부림 · 평가일 2024.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는
공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건 내 3층 301호 외 62개호로서,
외벽 : 석재 붙임 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1) - (63) : 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 10미터 내외, 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역,
도로(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(선부중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역
<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

재매각임. 특별매각조건 매수보증금 20%

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12번지, 도원스위트빌 4층 405호에 위치한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 안산지원 2024타경50496(14)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 81,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 채권자는 농업협동조합자산관리회사입니다.

* 물건명: 도원스위트빌

* 소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 4층 405호 (신주소: 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17)

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 감정가: 81,000,000원

* 토지 면적: 6.26㎡ (약 1.89평)

* 토지 지분: 6.2591㎡

* 건물 면적: 21.45㎡ (약 6.49평)

* 건물 지분: 21.45㎡

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 4층 405호

* 건물 연면적: 2,448.73㎡ (약 740.76평)

* 전용 면적: 21.45㎡ (약 6.49평)

* 주차 대수: 18대 (옥내 기계식)

* 사용승인일: 2012년 09월 03일

* 매각 구분: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사

* 특이사항: 개발행위허가제한구역, 공동담보, 재매각

* 주의사항: 재매각 물건으로, 특별매각조건에 따라 매수보증금이 감정가의 20%입니다.

1.2. 입지조건

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

북측으로 약 10미터, 동측으로 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 등기부상 총 채권액이 약 3,045,000,000원에 달하는 것으로 확인됩니다.

말소기준권리는 2013년 09월 04일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을3)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 양지은 (2012-09-06)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (15억 + 15억 = 30억) (2013-09-04) - 말소기준권리

* 주택임차권: 정천 (45,000,000원) (2015-10-29, 확정 2015-11-04) - 말소 대상

* 임의경매: 한국양봉농업협동조합 외 1명 (2,614,263,078원) (2024-01-15) - 현재 경매 사건

* 압류: 안산시 (2025-07-04) - 말소 대상

* 임차인 현황:

모든 등기부상 임차인은 대항력이 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인: LISHUNQIN

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-05-12

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수 부담 없음.

* 임차인: ZHENGRANJUN (정 준)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016-08-05

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수 부담 없음.

* 임차인: ZHENGRANZHE

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-11-06

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수 부담 없음.

* 임차인: 정천 (정*)

* 보증금: 45,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015-10-29

* 확정일자: 2015-11-04

* 대항력: 없음

* 비고: 말소기준권리보다 늦은 근저당 및 임의경매로 인해 말소 대상임. 인수 부담 없음.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 선부동 일대는 주거 지역과 상업 지역이 혼재된 생활권입니다.

인근에 선부중학교가 있어 교육 시설과의 접근성이 양호합니다.

제공된 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 성동 연립 (1990년 건축, 964-2번지)

* 40.14㎡ (약 12.14평), 3층, 2026년 7월 10일 거래: 18,800만원

* 30㎡ (약 9.08평), 1층, 2026년 7월 3일 거래: 9,810만원

* 르노그린빌 다세대 (2011년 건축, 1057-4번지)

* 62.35㎡ (약 18.86평), 2층, 2026년 7월 4일 거래: 16,200만원

비교 대상 물건 중 본건과 동일한 '도원스위트빌' 단지 또는 건물에 대한 직접적인 매매 정보는 제공되지 않았습니다.

본건의 전용면적은 21.45㎡ (약 6.49평)으로, 제공된 '성동' 연립의 30㎡ 물건(9,810만원)이 크기 면에서 상대적으로 근접합니다.

하지만, '도원스위트빌'은 도시형생활주택으로, 제공된 연립 및 다세대와는 건물 유형 및 규모 면에서 차이가 있을 수 있습니다.

감정가 8,100만원 (약 1,248만원/평) 대비, 최근 거래 사례를 볼 때 시세 파악에 신중해야 합니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 선부중학교 인근에 위치합니다.

* 교통: 차량 접근 용이하며, 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건물 내부: 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 이전 경매에서 유찰되었거나 매수인이 계약을 포기한 경우로, 통상적으로 높은 입찰가 또는 숨겨진 문제가 있을 가능성을 시사합니다. 매수보증금이 20%로 높아 입찰에 신중해야 합니다.

* 개발행위허가제한구역: 향후 건축 또는 개발에 제한이 있을 수 있어 토지 가치 상승에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 높은 총 채권액: 등기부상 채권 총액이 감정가 대비 매우 높아, 채권자의 경매 진행 의지가 강함을 알 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한 상태: 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역 등 다양한 도시계획 및 법규의 적용을 받으며, 이는 향후 건축 및 용도 변경 등에 제약이 될 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 기재된 임차인 외에 숨겨진 점유자나 미등기 임대차가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 현재 파악된 임차인들은 대항력이 없습니다.)

1.7. 종합 의견

본건은 재매각 절차를 거치고 있는 소형 도시형생활주택으로, 권리 관계는 비교적 명확하여 인수할 권리가 없는 상태입니다.

하지만 개발행위허가제한구역 지정, 높은 채권 총액, 재매각 진행 등의 요인이 잠재적 리스크로 작용합니다.

건물 자체의 노후도(2012년 사용승인)와 소형 평형이라는 점을 고려할 때, 실거주 목적이나 임대 수익을 위한 투자는 신중한 접근이 필요합니다.

주변 시세와 비교 시 감정가가 높게 책정된 것으로 판단되며, 재매각의 특성을 감안하여 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

주변 지역에 즉각적으로 확인되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.8. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 권리 관계: 모든 임차인 및 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

* 소형 평형: 상대적으로 적은 투자금으로 접근 가능하며, 1인 가구를 대상으로 한 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 도심 접근성: 버스정류장 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.9. 예상 입찰가

본건은 재매각 물건이며, 공급 면적 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

주변 시세 정보를 감안할 때, 감정가(81,000,000원)보다 낮은 가격에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

재매각의 특성, 개발행위허가제한 등 리스크 요인을 감안하여 보수적으로 접근 시, 65,000,000원에서 75,000,000원 사이에서 입찰가를 산정해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본인의 투자 성향, 자금 계획, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

입찰 시 매수보증금은 감정가의 20%인 16,200,000원 (입찰가 81,000,000원 기준) 이상을 준비해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.