나이스옥션 법원경매 안산 2024타경50496 [5] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 3층305호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부림 · 평가일 2024.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는
공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건 내 3층 301호 외 62개호로서,
외벽 : 석재 붙임 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1) - (63) : 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 10미터 내외, 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역,
도로(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(선부중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역
<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

재매각임. 특별매각조건 매수보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 안산지원 2024타경50496 (5)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 81,000,000원

* 채권자: 농업협동조합 등 (개인정보 보호를 위해 일부 마스킹 처리)

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12, 도원스위트빌 3층 305호

* 건물 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 평스라브 지붕, 9층 건물 중 3층 305호

* 건물 면적: 전용면적 21.45㎡ (약 6.5평)

* 토지 면적: 대지권 6.26㎡ (약 1.9평)

* 건축 허가일: 2011.10.14

* 사용 승인일: 2012.09.03

1.3. 특별사항

* 개발행위허가제한구역, 공동담보, 재매각

* 주의사항: 본 건은 재매각 물건이며, 특별매각조건으로 매수보증금이 20%입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본 건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 본 건까지 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

* 북측으로 로폭 약 10미터 내외, 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 양지은 (2012.09.06)

* 말소기준권리: 농업협동조합 근저당 (2013.09.04, 15억원) - (말소됨)

* 근저당: 농업협동조합 (2013.09.04, 15억원) - (말소됨)

* 주택임차권: 최춘실 (2024.09.25 등기, 55,000,000원, 전입/확정 2022.08.16) - (말소됨)

* 임의경매: 한국양봉농업협동조합 외 1명 (2024.01.15, 2,614,263,078원) - (말소됨)

* 압류: 안산시 (2025.07.04) - (말소됨)

* 총 등기부채권액: 3,055,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최춘실

* 보증금: 55,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-08-16

* 확정일자: 2022-08-16

* 배당신고일자: 2024-01-22

* 대항력: 없음 (주의: 임차권 등기가 설정되어 있으나, 매각으로 인해 말소될 예정입니다.)

* 인수 보증금: 0원

3.3. 권리분석 요약

* 본 건은 임의경매로 진행되었으며, 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 최춘실은 대항력이 없으므로, 보증금 55,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (JSON 데이터 기반)

* 최근 2026년 7월 거래 사례 (동일 지역, 유사 건물 유형):

* 연립주택 (1990년식, 40.14㎡, 3층): 18,800만원 (2026.07.10)

* 연립주택 (1990년식, 30㎡, 1층): 9,810만원 (2026.07.03)

* 다세대주택 (2011년식, 62.35㎡, 2층): 16,200만원 (2026.07.04)

* 본 건(도시형생활주택, 21.45㎡, 2012년 준공)은 위 거래 사례 중 소형 면적에 해당합니다.

* 면적당 시세 환산 시, 최신 거래일(2026년 7월)을 기준으로 본 건과 유사한 1~2인 가구 수요에 맞는 소형 면적은 1억원 내외의 가치를 형성할 수 있습니다.

* 특히, 본건은 2012년 준공으로 주변의 1990년대 건축된 연립주택보다 신축에 가깝다는 장점이 있습니다.

4.2. 임대 현황

* 임대 관계는 미상이나, 임차인 최춘실의 보증금(5,500만원) 및 전입일자(2022.08.16)를 고려할 때, 당시 시장 시세에 맞는 임대차 계약이 체결되었을 것으로 추정됩니다.

* 현재 해당 지역의 전용면적 21.45㎡ 원룸형 도시형생활주택의 경우, 보증금 500만원~1,000만원, 월세 40만원~60만원 선으로 형성될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주위가 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

* "선부중학교"가 인근에 위치하고 있으며, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 개발행위허가제한구역

* 해당 지역은 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있어, 향후 건축물의 증축, 개축, 용도 변경 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 공동담보

* 본 건은 공동담보로 진행되었던 물건입니다. 이는 해당 물건 외 다른 자산이 담보로 설정되어 있었음을 의미하며, 과거 채무 관계가 복잡했음을 시사합니다. (현재 등기부상 관련 권리는 말소되었습니다.)

6.3. 재매각

* 본 건은 재매각 물건으로, 최초 매수인의 대금 미납 또는 계약 포기 등의 사유로 다시 경매에 나왔습니다. 이는 입찰 시 경쟁 상황이나 유찰 가능성, 또는 추가적인 법적 절차의 복잡성을 야기할 수 있습니다.

6.4. 소형 면적

* 전용면적이 21.45㎡ (약 6.5평)으로 매우 협소하여, 일부 수요층에게는 제한적일 수 있으며, 이는 환금성에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 권리분석상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리를 인수할 수 있습니다.

* 재매각 물건이며, 매수보증금이 20%로 상향 조정된 점은 입찰 시 유의해야 할 사항입니다.

* 입지 및 교통, 생활 편의시설 접근성은 보통 수준이며, 인근 교육시설도 이용 가능합니다.

* 개발행위허가제한구역으로 묶여 있어 향후 건물 이용이나 개발에 제한이 따를 수 있다는 점, 그리고 전용면적이 매우 작다는 점은 투자 관점에서 신중한 검토가 필요합니다.

* 채권 총액이 매우 높으나, 이는 모든 권리가 매각으로 소멸됨에 따라 낙찰자가 부담할 내용은 아닙니다.

8. 투자 포인트

* 소액으로 투자가 가능한 비교적 낮은 감정가를 가지고 있습니다.

* 원룸형 도시형생활주택으로서 1~2인 가구의 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 모든 선순위 권리가 말소되어 인수 부담 없는 깨끗한 등기 상태를 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가 산정

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 81,000,000원

* 시세 분석:

* 최근 2026년 7월 거래된 유사 면적(30㎡) 연립주택이 9,810만원에 거래되었습니다. 본 건의 전용면적(21.45㎡)을 고려하면, 면적 비례상 약 7,000만원 수준에서 시작할 수 있으나, 이는 단순 계산이며, 건물 연식 및 상품성을 감안해야 합니다.

* 다른 거래 사례(40.14㎡ 연립 18,800만원)를 바탕으로 역산하면 21.45㎡ 기준 약 1억원 수준의 가치를 추정할 수 있습니다.

* 본 건은 2012년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 수요가 있는 원룸형 소형 주택이라는 점을 감안합니다.

* 감정가(8,100만원)는 최근 시세보다 다소 낮게 형성된 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가:

* 최근 시세, 건물 상태, 소형 주택의 수요 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 가치는 9,000만원에서 1억원 사이로 판단됩니다.

* 재매각 물건이며 매수보증금 20%라는 조건은 입찰 경쟁률이나 낙찰가율에 영향을 줄 수 있습니다.

* 이를 바탕으로 9,000만원 ~ 9,800만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.