나이스옥션 법원경매 안산 2024타경50496 [2] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부림 · 평가일 2024.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는
공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건 내 3층 301호 외 62개호로서,
외벽 : 석재 붙임 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1) - (63) : 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 10미터 내외, 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역,
도로(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(선부중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역
<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

본 건물은 '전세사기피해자주택'으로 피해주택에 대한 우선매수권이 '한국토지주택공사'에게 양도되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경50496 (2)

경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 3층 302호

도시형생활주택

감정가: 81,000,000원

토지 면적: 6.26㎡ (약 1.89평)

토지 지분: 6.2591㎡ (약 1.89평)

건물 면적: 21.45㎡ (약 6.49평)

건물 지분: 21.45㎡ (약 6.49평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

건축 연도: 2011년

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 3층

전용 면적: 21.45㎡ (약 6.49평)

1.1. 입지조건

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 3층 302호

주위 환경: 본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

도로 상태: 북측으로 로폭 약 10미터 내외, 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역, 도로, 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로), 가축사육제한구역, 상대보호구역(선부중학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소 기준 권리: 2013년 09월 04일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을3)

등기부 요약:

* 소유권 보존: 2012년 09월 06일

* 근저당: 2013년 09월 04일 (총 3,000,000,000원)

* 임의 경매 개시 결정: 2024년 01월 15일

* 압류: 2025년 07월 04일

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 04월 22일

* 확정일자: 2020년 03월 16일

* 배당 신고일자: 2024년 01월 17일

* 대항력: 없음

* 임차인: 이

* 보증금: 42,000,000원 (1차 보증금 증액분 2,000,000원 포함)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 04월 22일

* 확정일자: 2022년 01월 05일

* 배당 신고일자: 2024년 01월 17일

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

주변 환경: 본건은 공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설이 혼재하는 지역에 위치하고 있습니다.

시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 선부동 지역의 유사 건물(연립, 다세대)들은 다음과 같은 가격대에 거래되었습니다.

* 1990년 건축된 30㎡ 연립 1층: 9,810만원 (2026년 7월 3일)

* 1990년 건축된 40.14㎡ 연립 3층: 18,800만원 (2026년 7월 10일)

* 2011년 건축된 62.35㎡ 다세대 2층: 16,200만원 (2026년 7월 4일)

* 본건 물건은 2011년 건축된 21.45㎡(약 6.49평)의 도시형생활주택으로, 제공된 사례 중 가장 작은 면적의 연립(30㎡)보다 면적이 작습니다.

* 감정가 81,000,000원은 최근 거래된 30㎡ 연립(9,810만원)과 비교했을 때, 면적 대비 다소 높게 느껴질 수 있으나, 건물의 연식(2011년)을 고려하면 합리적인 수준일 수도 있습니다.

* 다만, '전세사기 피해 주택'이라는 특수한 상황은 시장 가치 평가에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 인근 편의시설: "선부중학교" 남동측 인근에 위치하며, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 주거 형태: 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 전세사기 피해 주택: 본 건은 '전세사기 피해자 주택'으로 지정되어, 한국토지주택공사(LH)에게 우선매수권이 양도되었습니다. LH가 이 권리를 행사할 경우, 일반 입찰 참여자가 낙찰받지 못할 수 있으며, 이는 본 건의 입찰 참여 가능성 자체에 큰 영향을 미치는 가장 큰 리스크입니다. 또한, 피해 주택이라는 인식으로 인해 향후 매각 및 임대가 어려울 수 있습니다.

* 개발행위허가제한지역: 해당 지역은 개발 행위가 제한될 수 있어, 향후 건물 가치 상승에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 공유자우선매수신고: 경매 진행 중 공유자의 우선매수 신고가 있을 경우, 낙찰 후에도 공유자가 우선적으로 매수할 수 있습니다.

* 공동담보: 특이사항에 공동담보 물건으로 명시되어 있어, 다른 담보물의 경매 진행 상황이 본 건에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 감정가는 81,000,000원입니다. 2011년에 건축되어 비교적 신축에 속하며, 교통 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 권리 분석상 인수할 임차인 보증금은 없으나, '전세사기 피해 주택'으로 지정되어 한국토지주택공사(LH)의 우선매수권이 양도된 점은 일반 입찰자에게 매우 큰 제약이자 리스크입니다. 또한, 개발행위허가제한지역, 공유자우선매수신고, 공동담보 등의 추가적인 위험 요소를 고려해야 합니다. 이러한 복합적인 요인으로 인해 본 물건은 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 낮은 감정가 대비 면적: 21.45㎡의 소형 면적임에도 불구하고, 감정가(81,000,000원)는 주변 유사 면적의 거래가(30㎡ @ 9,810만원)와 비교 시, 합리적인 수준일 가능성이 있습니다.

* 소형 주택 수요: 1인 가구 증가 추세에 따라 소형 주택에 대한 꾸준한 수요가 존재할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 '전세사기 피해 주택'으로 한국토지주택공사(LH)의 우선매수권이 양도되었다는 점이 가장 큰 변수입니다. LH가 우선매수권을 행사할 경우, 일반 입찰로는 낙찰이 불가능합니다. 따라서 아래 예상 입찰가는 LH의 우선매수권 행사 여부가 불확실하거나, 일반 입찰이 가능하다고 가정했을 때의 매우 보수적인 시뮬레이션입니다.

* 산정 근거:

* '전세사기 피해 주택'이라는 특수성과 개발행위허가제한 등 다수의 위험 요인을 고려하여, 감정가 대비 낮은 수준에서 접근하는 것이 합리적입니다.

* 다른 위험 요인과 잠재적 가치를 고려하여, 감정가 81,000,000원의 60~70% 수준을 예상합니다.

* 예상 입찰가 범위: 48,600,000원 ~ 56,700,000원

이 예상가는 단순 참고용이며, LH의 우선매수권 행사 여부, 현장 조사 결과, 최신 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.