나이스옥션 법원경매 안산 2024타경50496 [13] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 4층404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부림 · 평가일 2024.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는
공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건 내 3층 301호 외 62개호로서,
외벽 : 석재 붙임 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1) - (63) : 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 10미터 내외, 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역,
도로(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(선부중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역
<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

재매각임. 특별매각조건 매수보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12에 위치한 도원스위트빌 4층 404호 도시형생활주택입니다.

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 사건번호는 안산지원 2024타경50496 (13)입니다.

감정가는 81,000,000원이며, 토지면적은 6.26㎡ (약 1.89평), 건물면적은 21.45㎡ (약 6.49평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

해당 건물은 2012년 9월 3일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 9층 공동주택으로, 총 63세대가 거주 중입니다. 본건은 이 중 4층 404호에 해당합니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일상적인 생활 편의시설 이용이 가능한 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

북측으로 약 10미터, 동측으로 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

주요 권리분석 결과, 임차인 김 이 전입 및 확정일자를 2024년 1월 19일에 받았으며, 배당신고일자는 2024년 1월 29일입니다.

임차인 김 은 대항력이 없으며, 인수할 보증금은 총 0원입니다.

물건명세서상 특별매각조건으로 매수보증금이 감정가의 20%가 적용되며, 재매각 물건입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 기타 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 선부동 지역은 주거용 부동산 거래가 꾸준히 이루어지고 있는 지역입니다.

최근(2026년 7월) 주변 연립 및 다세대 주택 매매 사례를 살펴보면, 30㎡ 면적의 연립주택이 98,100,000원에 거래되었으며, 40.14㎡ 면적의 연립주택은 188,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 62.35㎡ 면적의 다세대주택은 162,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

본건의 감정가는 81,000,000원으로, 면적(21.45㎡) 대비 ㎡당 약 3,776,000원 수준입니다. 이는 최근 주변 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

도시형생활주택이라는 점과 소형 면적이라는 점을 고려할 때, 1인 가구 등을 대상으로 하는 임대수익형 부동산으로서의 잠재력도 기대해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 "선부중학교" 인근에 위치하고 있으며, 주변으로 상업시설 및 주거단지가 형성되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

단, 토지이용계획 상 개발행위허가제한지역, 시가지경관지구(중심), 생활소음진동관리지역 등으로 지정되어 있어 향후 개발이나 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 현재까지 파악된 혐오시설은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 재매각 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 추가적인 확인과 신중한 접근이 필요합니다.

특별매각조건으로 매수보증금이 감정가의 20%로 높게 책정되어 있어, 입찰 시 자금 계획에 유의해야 합니다.

개발행위허가제한지역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용이나 건물 증축 등 개발 행위에 제약이 발생할 수 있습니다.

임대 관계가 미상이라는 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 재매각이라는 특이사항과 높은 매수보증금, 개발행위허가제한구역 지정 등 고려해야 할 리스크가 존재합니다.

권리상 인수할 임차 보증금은 없으나, 임대차 관계 미상 등은 명도 시 유의해야 할 부분입니다.

주변 시세 대비 감정가는 합리적인 수준으로 판단되며, 소형 주택으로서의 실수요 또는 임대수익 확보 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

소형 면적으로 비교적 낮은 금액으로 투자가 가능하며, 1인 가구 대상 임대수요 확보가 기대됩니다.

안산시 단원구 선부동 지역의 꾸준한 주거용 부동산 거래 동향을 바탕으로 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

편의시설 및 교통 접근성이 양호하여 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 81,000,000원

건물 전용면적: 21.45㎡ (약 6.49평)

최근 주변 시세 분석 결과, 30㎡ 연립주택이 98,100,000원 (㎡당 약 327만원)에 거래되었습니다. 본건은 이보다 작은 면적(21.45㎡)이며, ㎡당 감정가는 약 3,776,000원으로 최근 거래된 30㎡ 연립의 ㎡당 가격보다 높은 편입니다.

하지만 본 물건은 재매각 물건이며 개발행위허가제한지역이라는 리스크 요소를 가지고 있습니다. 이러한 점들을 감안하여 보수적으로 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

주변 시세 및 물건의 특성을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 85%~90% 수준을 목표로 입찰가를 설정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 73,000,000원

(상기 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보와 시장 상황을 바탕으로 산정한 것으로, 실제 입찰 시에는 추가적인 조사 및 현장 확인을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.