나이스옥션 법원경매 안산 2024타경50496 [3] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부림 · 평가일 2024.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는
공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건 내 3층 301호 외 62개호로서,
외벽 : 석재 붙임 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1) - (63) : 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 10미터 내외, 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역,
도로(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(선부중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역
<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

재매각임. 특별매각조건 매수보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 안산지원 2024타경50496 (3)

3. 소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 3층 303호

4. 용도: 도시형생활주택

5. 감정가: 81,000,000원

6. 토지면적: 6.26㎡ (약 1.89평)

7. 토지지분: 6.2591㎡ (약 1.89평)

8. 건물면적: 21.45㎡ (약 6.49평)

9. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

10. 경매구분: 부동산 임의경매

11. 채권자: 농업협동조합자산관리회사

12. 특이사항: 개발행위허가제한구역, 공동담보, 재매각

13. 주의사항: 재매각 물건임. 특별매각조건으로 매수보증금이 감정가의 20%임.

1.1. 입지조건

1. 본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치함.

2. 주위는 공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

3. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편임.

1.2. 권리분석

1. 말소기준권리: 2013년 9월 4일자 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을3 (1))임.

2. 등기사항:

* 소유권보존 (갑1)

* 근저당권 2건 (을3 (1), 을3 (2)) - 말소기준권리

* 임의경매개시결정 (갑2) - 말소 대상

* 압류 (갑3) - 말소 대상

3. 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 소멸될 예정임. (단, 지상권 등은 매각으로 소멸되지 않을 수 있으나, 본건 명세서상 지상권은 없음)

4. 임차인 현황:

* 임차인: 김영기 (JINYONGQI)

* 보증금: 55,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-16

* 확정일자: 2024-02-28

* 배당신고일자: 2024-02-27

* 대항력: 없음

* 권리분석 결과, 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 55,000,000원은 인수 대상이 아님.

5. 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

1. 제공된 최근 매매 정보 분석 (2026년 7월 기준):

* 안산시 단원구 선부동 964-2번지 "성동" (1990년 건축, 연립):

* 40.14㎡, 3층, 18,800만원 거래. (평당 약 468.3만원)

* 30㎡, 1층, 9,810만원 거래. (평당 약 327만원)

* 안산시 단원구 선부동 1057-4번지 "르노그린빌" (2011년 건축, 다세대):

* 62.35㎡, 2층, 16,200만원 거래. (평당 약 259.8만원)

2. 본건(도원스위트빌, 2011년 건축, 도시형생활주택)은 건물 연식이 유사한 르노그린빌(2011년)의 평당가(약 259.8만원)를 적용할 경우, 21.45㎡ 기준으로 약 5,573만원의 시세가 산정됨.

3. 반면, 비슷한 면적의 성동(1990년 건축) 30㎡의 평당가(약 327만원)를 적용할 경우, 21.45㎡ 기준으로 약 7,010만원의 시세가 산정됨.

4. 본건의 감정가는 8,100만원으로, 최근 거래 사례 중 특히 1990년 건축된 성동의 30㎡ 거래가와 유사하거나 약간 높은 수준임. 2011년 건축된 르노그린빌과의 시세 차이가 상당하므로, 본건의 실제 시장 가치는 2011년 건축된 유사 건물의 시세와 비교하여 판단할 필요가 있음.

1.4. 생활정보

1. 건물 구조: 철근콘크리트 평스라브지붕 9층 건물 내 3층 303호임.

2. 외벽: 석재 붙임 등 마감.

3. 창호: 샷시 창호.

4. 이용 상태: 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중임.

5. 설비: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

6. 토지 이용: 장방형 토지이며, 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용 중임.

7. 도로: 북측 약 10미터, 동측 약 8미터 포장도로에 접함.

8. 주변 시설: 선부중학교 인근에 위치하며, 주변으로 공동주택 및 근린생활시설이 혼재함.

1.5. 잠재적 리스크

1. 재매각 물건: 이전 경매에서 유찰되었으므로, 이번 경매에서도 경쟁이 낮거나 입찰자가 없을 가능성이 있음.

2. 개발행위허가제한지역: 해당 지역은 개발행위허가에 제한이 있을 수 있으므로, 건축 또는 개발 계획 시 확인이 필요함.

3. 매수보증금 20%: 일반적인 10%가 아닌 20%의 보증금이 요구되므로, 입찰 시 자금 계획에 유의해야 함.

4. 공동담보: 본건 외 다른 부동산도 동일 채무로 담보 제공되었을 가능성이 있어, 해당 채무의 잔액 및 연관성을 파악할 필요가 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 위치한 도시형생활주택으로, 2011년 신축된 건물임. 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없으며, 등기부상 권리도 모두 말소될 예정임. 다만, 재매각 물건이며 매수보증금이 20%로 높은 점, 개발행위허가제한지역이라는 점은 유의해야 할 사항임. 최근 유사 면적의 매매 사례와 비교 시, 감정가(8,100만원)는 2011년 건축된 르노그린빌(62.35㎡, 1.62억원)의 평당가를 적용하여 산출한 시세(약 5,573만원)보다 높으며, 1990년 건축된 성동(30㎡, 0.98억원)의 평당가를 적용하여 산출한 시세(약 7,010만원)와 유사하거나 약간 높은 수준임. 재매각이라는 점과 높은 보증금을 감안하여 신중한 접근이 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 장점:

* 2011년 신축 건물로 비교적 최신 건축 연식임.

* 소형 면적으로 1인 가구 임대 수요가 예상됨.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 인수 부담이 없음.

* 주변 시세 대비 잠재적 투자 기회가 있을 수 있음.

* 단점:

* 재매각 물건으로 이전 경매의 사유를 파악할 필요가 있음.

* 매수보증금이 20%로 높아 초기 자금 부담이 큼.

* 감정가가 유사 면적의 비교 사례보다 다소 높게 책정된 경향이 있음.

* 개발행위허가제한지역으로 추가 개발 또는 활용에 제약이 있을 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 81,000,000원임. 제공된 최근 거래 사례 분석 결과, 2011년 건축된 르노그린빌(62.35㎡)의 평당가(약 259.8만원)를 적용 시 21.45㎡ 기준 약 5,573만원, 1990년 건축된 성동(30㎡)의 평당가(약 327만원)를 적용 시 21.45㎡ 기준 약 7,010만원의 시세가 추정됨. 재매각 물건이며 매수보증금이 20%임을 감안할 때, 시세 및 감정가 사이에서 보수적으로 접근하는 것이 타당함.

이에, 예상 입찰가는 65,000,000원으로 제안함.

(입찰 시 매수보증금은 81,000,000원의 20%인 16,200,000원을 준비해야 함.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.