나이스옥션 법원경매 안산 2024타경50496 [11] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2024타경50496 [11] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 4층402호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2024타경50496
• 주소: 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 4층402호 (선부동,도원스위트빌)
• 용도: 도시형생활주택

안산지원 경매1계 2024타경50496 | 소재지: 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17, 4층402호 (선부동,도원스위트빌) | 감정가: 81,000,000원 | 최저가: 56,700,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2024타경50496 (11)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 4층402호

용도: 도시형생활주택

감정가: 81,000,000원

토지면적: 6.26㎡ (약 1.89평)

토지지분: 6.2591㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 21.45㎡ (약 6.49평)

건물지분: 21.45㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지 조건

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 북측으로 약 10미터, 동측으로 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 단원구 선부동은 신흥 주거지로 주목받고 있으며, 서해선 선부역 등 교통망 개선 호재가 있습니다.

1.3. 건물 상세 정보

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 4층 402호입니다. 외벽은 석재 붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 현재 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.4. 토지 상세 정보

본 토지는 장방형의 토지로서 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역에 해당합니다. 또한, 도로(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합)이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(선부중학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등의 제한이 있습니다.

1.5. 권리 분석

본건은 부동산 임의경매로, 채권자(농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)에 의해 신청된 경매 사건입니다. 임의경매의 경우, 일반적으로 경매 신청 채권자의 담보권 실행으로 진행되며, 말소기준권리 이후의 권리들은 촉탁 등기 등을 통해 말소되는 것이 원칙입니다. 그러나 인수해야 할 유치권, 법정지상권, 대항력 있는 임차인 등의 권리가 있는지 여부는 상세한 권리 분석이 필요합니다. 본 건의 경우, 채권자의 정보 외에 구체적인 권리 관계에 대한 정보가 제공되지 않았으므로, 입찰 전 반드시 법원 집행관의 현황 조사서, 현장 조사, 등기부 등본 등을 통해 권리 분석을 철저히 진행해야 합니다. "공부와의 차이: -"로 기재되어 있어 공부상 내용과 실제 현황 간에 큰 차이는 없을 것으로 보입니다.

1.6. 상권 분석

안산시 단원구 선부동은 재건축 및 신규 아파트 공급으로 인해 주거 중심축으로 변화하고 있는 지역입니다. '선부광장로 상점가'가 형성되어 있으며, 롯데마트 선부점, 하나로마트, 재래시장, 병원 등 다양한 생활 편의시설이 근거리에 위치하고 있어 주민 생활에 편리함을 제공합니다. 특히, 홈플러스 안산선부점(2025년 9월 폐점 예정)이 있었던 점 등 상권이 비교적 발달된 편입니다. 주변에 학교가 있어 배후 수요도 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 생활 정보

본건이 위치한 선부동 일대는 도시형생활주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능을 함께 누릴 수 있는 지역입니다. 선부중학교가 인근에 위치하고 있으며, 원일초등학교, 선일중학교 등도 도보로 이동 가능한 거리에 있습니다. 관산도서관, 단원어린이도서관도 가까워 교육 환경이 양호합니다. 또한, 한도병원, 온누리병원 등 의료 시설과 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 화정천 산책로, 정지공원, 달미공원 등 녹지 공간도 풍부하여 쾌적한 생활이 가능합니다.

1.8. 잠재적 리스크

본건은 "개발행위허가제한지역"으로 지정되어 있어, 향후 건물 신축이나 증축 등 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다. 또한, "임대관계 미상임"이라는 특이사항은 현재 거주자가 있을 경우 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있는 리스크 요인입니다. 도시형생활주택 밀집 지역의 특성상, 주차난 및 보행 환경에 대한 불편함이 있을 수 있다는 점도 고려해야 합니다.

1.9. 종합 의견

본건은 안산시 단원구 선부동의 역세권 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 교통, 생활 편의시설, 교육 시설 등이 비교적 잘 갖춰져 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 재건축 및 교통 호재 등 지역 발전 가능성도 엿볼 수 있습니다. 다만, 개발행위허가제한지역이라는 점과 미상의 임대 관계는 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 명도 계획 수립이 필수적입니다. 감정가 81,000,000원을 기준으로 입찰가를 신중하게 산정해야 할 것입니다.

1.10. 투자 포인트

- 교통 접근성: 서해선 선부역과 인접하며, 주변 버스 노선을 통해 시내외 이동이 용이합니다.

- 생활 편의 인프라: 마트, 병원, 학교, 공원 등 주거 생활에 필요한 시설이 풍부합니다.

- 지역 개발 잠재력: 선부동 일대의 재건축 및 교통망 확충 등 개발 호재가 있어 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

- 합리적인 감정가: 현재 감정가가 시장 상황 대비 합리적일 경우, 시세 차익 및 임대 수익을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

안산지원 경매1계