나이스옥션 법원경매 안산 2024타경50496 [11] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부림 · 평가일 2024.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는
공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건 내 3층 301호 외 62개호로서,
외벽 : 석재 붙임 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1) - (63) : 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 10미터 내외, 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역,
도로(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(선부중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역
<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2024타경50496 (11)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12, 도원스위트빌 4층 402호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 81,000,000원

토지 면적: 6.26㎡ (약 1.89평)

토지 지분: 6.2591㎡ (약 1.89평)

건물 면적: 21.45㎡ (약 6.49평)

건물 지분: 21.45㎡ (약 6.49평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 농협 (개인정보보호법에 따라 일부 마스킹 처리)

특이사항: 개발행위허가제한구역, 공동담보

주의사항: (별도 명시사항 없음)

건축물: 도원스위트빌, 2011년 10월 사용승인 (철근콘크리트구조, 9층 건물)

1.1. 입지조건

위치: 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 본건은 공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

도로 상태: 북측으로 로폭 약 10미터, 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소 기준 권리: 2013년 9월 4일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을3-1) 입니다.

총 등기부 채권액: 약 3,000,000,000원 (삼십억 원)으로 파악됩니다.

주요 권리 내역:

* 소유권 보존: 갑1, 양지은 (2012-09-06)

* 근저당: 을3-1, 농업협동조합자산관리회사 (2013-09-04, 1,500,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 을3-2, 농업협동조합자산관리회사 (2013-09-04, 1,500,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 갑2, 한국양봉농업협동조합 외 1명 (2024-01-15, 2,614,263,078원) - 말소

* 압류: 갑3, 안산시 (2025-07-04) - 말소

임차인 현황:

* 임차인: 최 (최규만)

* 보증금: 59,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 4월 25일

* 확정일자: 2022년 3월 28일

* 배당신고일자: 2024년 4월 1일

* 대항력: 없음

* 주의사항: 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자는 명도 진행이 가능하나, 보증금 59,000,000원의 배당 여부를 반드시 확인하여 미배당금 발생 시 추가적인 문제가 없는지 검토해야 합니다.

인수 대상 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다 (지상권 없음).

인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

지역 특성: 본건은 도시형생활주택 및 근린생활시설이 혼재된 일반상업지역에 속합니다.

토지 이용 계획: 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

주변 건물 시세 분석:

* 최근 2026년 7월, 인근 964-2번지 성동 연립 (1990년 건축) 40.14㎡ (약 12.14평)이 18,800,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,548만원)

* 동일 단지 내 30㎡ (약 9.08평)은 9,810,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,080만원)

* 인근 1057-4번지 르노그린빌 다세대 (2011년 건축) 62.35㎡ (약 18.86평)은 16,200,000원에 거래되었습니다. (평당 약 860만원)

시세 분석: 본건(21.45㎡, 약 6.5평)은 비교 대상 중 가장 작은 면적에 해당하며, 2011년 건축된 도원스위트빌의 주거용 원룸 형태로 파악됩니다. 최근 거래된 30㎡ 연립 주택의 평당 시세를 적용할 경우, 본건의 시장 가치는 약 7,000만원대 초반으로 추정할 수 있습니다. 그러나 2011년 건축된 점과 더 나은 입지 조건을 고려하면, 40.14㎡ 연립 주택의 평당 시세(약 1548만원)를 적용할 경우 약 1억원 내외의 가치도 기대해 볼 수 있습니다. 감정가 81,000,000원은 이러한 시세 범위 내에서 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

건물 구조 및 상태: 철근콘크리트 평스라브 지붕 9층 건물 중 4층 402호이며, 외벽은 석재 붙임 등으로 마감되었습니다.

내부 시설: 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

주변 편의시설: 소재지 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육 환경: "선부중학교"가 남동측 인근에 위치합니다 (상대보호구역).

1.5. 잠재적 리스크

개발행위허가제한지역: 본건 토지는 개발행위허가제한지역으로 지정되어 있어, 향후 재건축, 증축 등 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다. 이는 부동산 가치 상승 잠재력에 영향을 미칠 수 있는 중요한 리스크 요인입니다.

중복 담보: 본건은 공동담보 물건으로, 채무 관계가 복잡할 가능성이 있습니다. 다만, 경매 절차를 통해 소유권 이전 시 특별한 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

토지 이용 제한: 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등의 규제를 받습니다. (특히 개발행위허가제한지역이 주요 고려 사항입니다.)

임차인 명도: 대항력 없는 임차인이 있으나, 보증금 59,000,000원의 배당 여부 확인 및 미배당금 발생 시의 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 2011년에 건축된 도원스위트빌의 일부입니다. 입지 및 교통 여건은 보통 수준이며, 인근에 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 있습니다. 권리 관계는 다소 복잡하나 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 다만, 본건 토지가 개발행위허가제한지역으로 지정되어 있어 향후 재개발이나 증축 등과 관련된 잠재적 가치 상승에 제약이 있을 수 있다는 점이 가장 큰 리스크로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 소형 원룸형 주택으로 1인 가구 임대 수요 확보 가능성.

* 비교적 신축에 해당하는 2011년 건축된 건물.

* 주변 상업시설 및 교통망 이용 용이.

* 최근 인근 시세 대비 감정가가 합리적으로 평가된 것으로 보임.

1.8. 예상 입찰가

감정가 81,000,000원 기준으로, 본건과 유사한 면적 및 연식의 인근 거래 사례를 분석한 결과, 평당 시세는 약 1,080만원에서 1,548만원 수준으로 파악됩니다. 본건 면적(약 6.5평)을 적용할 경우, 시장가치는 약 7,000만원에서 1억원 범위 내에서 추정됩니다.

개발행위허가제한지역 지정으로 인한 리스크를 고려하되, 합리적인 투자를 위해서는 감정가 이상으로 입찰하는 것이 유리할 수 있습니다.

이에, 본건의 예상 입찰가는 85,000,000원 선에서 시작하는 것을 제안합니다. 이는 감정가를 상회하며 시장 시세를 고려한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.