나이스옥션 법원경매 안산 2024타경50496 [1] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부림 · 평가일 2024.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는
공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건 내 3층 301호 외 62개호로서,
외벽 : 석재 붙임 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1) - (63) : 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 10미터 내외, 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역,
도로(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(선부중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역
<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

재매각임. 특별매각조건 매수보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 건물 개요

사건번호: 안산지원 2024타경50496 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-12 도원스위트빌 3층 301호

용도: 도시형생활주택

감정가: 81,000,000원

건물면적: 21.45㎡ (약 6.49평)

토지면적: 6.26㎡ (약 1.89평)

토지 지분: 6.2591㎡ (약 1.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 건축물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 3층 301호

사용승인일: 2012.09.03

주요 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다. 수도권 전철 서해선 달미역 및 선부역이 인근에 위치해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로

장방형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 북측으로 폭 약 10미터, 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있어 차량 통행 및 진출입이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 정보

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

3.2. 임차인 현황

* 임차인: JINYUZI

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-09-05

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 김옥자 (JINYUZI)

보증금: 55,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-09-05

확정일자: 2022-09-05

배당신고일자: 2024-02-01

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

본 건에 등재된 임차인들은 모두 대항력이 없으며, 임차인 김옥자의 경우 배당신고를 하였으므로 배당을 통해 보증금 회수가 가능할 것으로 예상됩니다.

3.3. 등기부 요약

본 건의 말소기준권리는 2013년 9월 4일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(채권총액 3,000,000,000원)입니다. 매각으로 인해 위 근저당권 및 그 이후의 모든 권리(압류, 임의경매 개시결정 등)는 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 3,000,000,000원

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 선부동은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 내 편의시설 및 주거 기능을 갖추고 있습니다. 특히, 도원스위트빌은 2012년에 준공되어 비교적 신축 건물에 해당합니다.

4.2. 주변 유사 거래 사례 (JSON 분석)

제공된 JSON 데이터를 분석한 결과, 선부동 일대의 유사 부동산 거래는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 10일 거래: 40.14㎡, 18,800만원 (약 468.36만원/㎡)

* 2026년 7월 3일 거래: 30㎡, 9,810만원 (약 327.00만원/㎡)

* 2026년 7월 4일 거래: 62.35㎡, 16,200만원 (약 259.82만원/㎡)

분석된 유사 거래의 평균 거래 단가는 약 351.73만원/㎡이며, 본건의 전용면적 21.45㎡를 기준으로 환산 시 예상 시장가는 약 7,544.8만원으로 추정됩니다. 이는 감정가(8,100만원)보다 소폭 낮은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 인근에 선부중학교가 위치하고 있으며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 편의시설

주변에 근린생활시설이 위치하며, 마트 및 식당 등이 소재하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

5.3. 건물 시설

건물 내 위생 설비, 급·배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 개발행위허가제한구역

본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심) 내에서 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 재매각 물건

본 건은 재매각 물건으로, 최초 경매에서 유찰되었음을 의미합니다. 이는 이전 입찰가의 적정성, 물건의 하자, 또는 시장 상황 등을 고려할 때 신중한 접근이 필요함을 시사합니다. 또한, 특별매각조건으로 매수보증금이 감정가의 20%로 상향 조정되었습니다.

6.3. 임대 관계 미상

임대 관계에 대한 정보가 명확하지 않아, 실제 점유 관계를 파악하고 명도 절차를 면밀히 검토해야 할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 2012년에 준공되어 비교적 신축 건물에 해당하며, 등기부상 모든 권리가 말소되는 조건으로 경매 절차가 진행될 예정입니다.

그러나 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있어 향후 개발에 제약이 있을 수 있으며, 재매각 물건이라는 점은 이전 경매의 유찰 사유를 신중하게 검토해야 함을 시사합니다. 특별매각조건으로 매수보증금이 20%로 상향된 점도 고려해야 합니다.

제공된 시세 데이터를 바탕으로 추정한 시장가는 약 7,544.8만원 수준으로, 감정가 8,100만원 대비 낮은 편이나, 재매각 진행 및 개발행위허가제한구역 지정 등의 요인을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 즉시 거주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 선부동 일대의 교통망 개선 (서해선 달미역, 선부역 인근)으로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 주변에 학교(선부중학교)가 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 등기부상 권리 분석상 낙찰 후 모든 권리가 소멸되므로 권리 관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 JSON 데이터를 바탕으로 분석한 현 시세는 약 7,544.8만원 수준입니다. 본 건은 재매각 물건이며, 개발행위허가제한구역 지정 등의 리스크 요인을 고려할 때, 입찰가 산정 시 신중한 접근이 필요합니다.

감정가 8,100만원과 추정 시장가 7,544.8만원, 그리고 재매각 조건 등을 종합적으로 고려할 때, 6,500만원 ~ 7,500만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 첫 입찰 시에는 보수적인 접근으로 6,500만원 을 시작가로 고려하되, 시장 상황 및 경쟁 입찰 현황을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

최종 입찰가는 입찰일 직전까지의 시장 동향, 현장 조사 결과, 그리고 해당 물건의 특수성을 충분히 반영하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.