나이스옥션 법원경매 안산 2025타경495 [2] 경기도 시흥시 정왕동 2718 오션웨이브 1층178호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세정 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 ""거북섬동 행정복지센터"" 북서측 근거리에 위치하는 오션
웨이브 제1층 제177호, 제178호로 주위는 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔, 공원 등이 혼
재하는 성숙중인 상가지대로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 대중교통사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보
아 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상7층 건물 내 제1층 제177호외 1개호로서,
외벽 : 커튼월 및 복합패널 마감 등
내벽 : 몰탈위페인트 및 인테리어 마감 등
창호 : 강화유리 마감 등

이용상태

기호(1) : 근린생활시설(공실)
기호(2) : 근린생활시설(공실)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 주차장설비, 승강기설비 등의 설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로 건부지(자동차관련시설 및 근린생활시설)로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 20미터 내외, 서측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2022-03-15)(대로 엠티브이2-19)(접
합), 주차장(2020-07-14)(주차장 엠티브이3), 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-61)(접합
), 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발
에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기(매립목적 변경금지) 있음. 입주 및 매수 자격에 대하여는 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인요망(반월특수지역임).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건의 명칭 및 소재지

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2718 오션웨이브 1층 178호

건물명: 오션웨이브

구분: 집합건물 (근린상가)

사건번호: 안산지원 2025타경495 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

3. 물건의 내용

용도: 근린생활시설, 자동차관련시설 (주차장)

감정가: 238,000,000원

토지면적: 4.86㎡ (약 1.47평)

토지 지분: 4.859㎡ (약 1.47평)

건물면적: 8.32㎡ (약 2.52평)

건물 지분: 8.319㎡ (약 2.52평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

4. 건축물 구조 및 규모

구조: 철골철근콘크리트구조 평스라브지붕

건축 규모: 지하 1층 / 지상 7층 건물 내 제1층 제177호 외 1개호

사용승인일: 2023년 06월 01일

1.1. 입지조건

1.1. 1.주변 환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "거북섬동 행정복지센터" 북서측 근거리에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔, 공원 등이 혼재하는 상가지대로, 성숙 중인 지역입니다.

1.1. 2.교통 및 도로 접근성

차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 보통 수준입니다. 본건 북측으로는 노폭 약 20미터, 서측으로는 노폭 약 30미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.1. 3.토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로2류(폭 30m~35m), 중로1류(폭 20m~25m)의 도로에 접하고 있습니다. 또한, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.말소기준권리

말소기준권리는 2023년 08월 03일 접수된 우리은행의 근저당권 (채권최고액 360,000,000원)입니다.

1.2. 2.등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 360,000,000원입니다.

1.2. 3.소멸 및 인수 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권'으로 기재되어 있으나, 구체적인 사항은 없습니다.

1.2. 4.임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

1.2. 5.특이사항

본건은 유동화 물건으로 분류됩니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1.주변 상업 시설

본건이 위치한 오션웨이브 건물은 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔 등이 혼재하는 상가지대에 속합니다. 특히 거북섬 지역은 아시아 최초이자 세계 최대 규모의 인공서핑장인 웨이브파크를 중심으로 해양 레저 복합단지로 개발되고 있으며, 다양한 카페와 식당들이 자리하고 있습니다.

1.3. 2.건물 이용 상태

본건은 제2종 근린생활시설로 이용 가능하며, 현재 공실 상태인 것으로 파악됩니다.

1.3. 3.임대 현황

임대 관례 및 기타 사항은 미상입니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.편의 및 부대시설

건물 내 위생 및 급배수 설비, 소방 설비, 주차장 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 2.주변 공공시설

가까운 거리에 "거북섬동 행정복지센터"가 위치하여 행정 서비스 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.별도등기 및 제한사항

대지권의 목적인 토지에 '매립목적 변경 금지'를 내용으로 하는 별도등기가 존재합니다. 이는 토지 이용에 있어 향후 변경 가능성이 제한될 수 있음을 의미합니다.

1.5. 2.입주 및 매수 자격 제한

본건은 반월특수지역에 속해 있어, 입주 및 매수 자격에 대해 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인이 필요합니다. 자격 요건을 충족하지 못할 경우 매수에 제한이 있을 수 있습니다.

1.5. 3.공실 위험

현재 본건이 공실 상태이므로, 입찰 후 공실 장기화에 따른 공실 위험을 고려해야 합니다.

1.5. 4.유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 일반적인 물건과는 다른 관리 및 처분 방식이 적용될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 거북섬이라는 해양 레저 중심지의 이점을 가진 상가 물건입니다. 웨이브파크 등 관광 및 레저 시설의 개발로 인한 지역 활성화 잠재력이 있으며, 교통 접근성도 양호한 편입니다. 하지만, 별도 등기로 인한 토지 이용 제한 가능성, 반월특수지역 내 매수 자격 확인 필요성, 현재 공실 상태라는 점은 신중한 검토가 필요합니다. 또한, 유동화 물건이라는 특수성도 인지해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 거북섬 해양 레저 복합단지 개발에 따른 미래 가치 상승 잠재력

* 주변 관광 시설 및 상업 시설과의 시너지 효과 기대

* 차량 및 대중교통 접근성이 비교적 양호한 입지

1.8. 예상 입찰가

감정가: 238,000,000원

본 물건은 인수할 임차인 보증금이 없으며, 감정가를 기준으로 향후 시장 상황, 부동산 경기, 물건의 특수성(별도등기, 매수 자격 제한 등) 및 잠재적 리스크(공실) 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 예상 입찰가는 감정가를 하회하는 범위 내에서, 물건의 리스크 요인을 상쇄할 수 있는 수준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. (구체적인 산정은 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 이루어져야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.