나이스옥션 법원경매 안산 2025타경523 [3] 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층씨비-131호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루 · 평가일 2025.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 신길동 소재 지하철 4호선 '안산역' 남서측 근거리에
위치하며 부근은 공장, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경
은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 및 주정차 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철
4호선 ""안산역"" 등이 소재하는 등 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층건 내
1층 씨비-129호, 씨비-130호, 씨비-131호로서,
외벽 : 복합판넬 및 강화유리 등 마감
내벽 : 몰탈위페인팅 마감
창호 : 강화유리 창호 등임.

이용상태

공장(지식산업센터)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 광로3류(폭 40m~50m)(주간선도로)(접합), 가축사육제한
구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기
환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 재생사업지구
(반월국가산업단지 재생사업지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지
(반월국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업단지기타(반월특수지역)
<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에
관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계
획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 최근의 지식산업센터에 수요성 등을 경매과정시 재확인 바람.

물건 비고

공장(지식산업센터)으로 이용 중(감정평가서 참조).
집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활(휴게음식점)시설임.(2025.3.21.기준)
입주자격 및 매수자격에 대하여는 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인요망(반월특수지역임)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경523 (3)

* 소재지: 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨비-131호

* 건물명: 리드스마트스퀘어지식산업센터

* 해당 층: 1층

* 전용면적: 27.60㎡ (약 8.35평)

* 공급면적: (제공된 정보 없음)

* 토지면적 (지분): 9.52㎡ (약 2.88평)

* 건물면적 (지분): 27.60㎡ (약 8.35평)

* 용도: 지식산업센터 (실제 이용 현황). 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활(휴게음식점)시설임. (2025.3.21.기준)

* 사용승인일: 2020년 9월 10일

* 감정가: 246,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화 물건

* 건축물 기본 현황 (전체 건물 기준):

* 연면적: 194,365.06㎡

* 대지면적: 33,514.7㎡

* 건축면적: 26,082.09㎡

* 건폐율: 77.82%

* 용적률: 349.28%

* 총 주차 대수: 1675대 (실내 983대, 옥외 692대)

2. 입지조건

* 본건은 경기도 안산시 단원구 신길동에 소재하며, 지하철 4호선 '안산역'에서 남서측으로 근거리에 위치합니다.

* 주위는 공장, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 복합 지역으로 개발되어 있습니다.

* 차량 접근 및 주정차가 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 지하철 4호선 '안산역'이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

* 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다.

* 말소기준권리: 2022년 11월 17일자 하나은행 근저당 (을1)

* 모든 후순위 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 더 주식회사

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-12-11

* 대항력: 없음

* 상기 임차인은 대항력이 없어, 보증금 10,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 그러나 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 안산역 인근에 위치하여 기본적인 유동인구를 확보하고 있습니다.

* 지식산업센터 밀집 지역의 특성을 가지며, 주변에 근린생활시설이 소재하여 관련 업종의 배후 수요가 존재합니다.

* 집합건축물대장상 용도가 제2종근린생활(휴게음식점) 시설인 점을 감안할 때, 식음료 및 서비스 업종의 상권으로도 활용 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 4호선 안산역 및 다수의 버스 노선이 있어 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 공장 및 업무 시설이 밀집해 있어 업무 환경에 적합하며, 일부 녹지 공간도 인접해 있습니다.

* 외부 지도 서비스 및 검색을 통한 주변 혐오시설 확인은 본 보고서 작성 시점에 수행하지 못하였으므로, 해당 정보는 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 용도 불일치: 실제 이용 현황(공장/지식산업센터)과 집합건축물대장상 용도(제2종근린생활시설)가 상이하여, 향후 행정 절차 진행 시 문제가 발생할 소지가 있습니다.

* 매수자격 제한: 본건은 반월특수지역에 속하므로, 한국산업단지공단 경기입주지원에 입주자격 및 매수자격을 반드시 확인해야 합니다. 자격 미달 시 입찰에 참여하더라도 낙찰받지 못할 수 있습니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건 특성상 일반 경매 물건보다 복잡한 절차나 추가적인 확인 사항이 있을 수 있습니다.

* 임차인 명도: 대항력은 없으나, 보증금 1,000만원이 존재하며 월세가 발생하는 임차인이 있어 명도 완료까지 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 안산역 역세권에 위치한 지식산업센터로서, 교통과 입지 면에서 긍정적인 요소를 갖추고 있습니다.

* 하지만 집합건축물대장상 용도와 실제 이용 간의 차이, 반월특수지역으로서의 매수자격 제한 등 일반 경매 물건보다 신중한 접근이 요구됩니다.

* 유동화 물건이라는 점 또한 추가적인 법률 및 행정 검토가 필요함을 시사합니다.

* 권리 관계는 비교적 명확하여 낙찰자가 추가적인 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안산역 초역세권이라는 뛰어난 입지적 강점을 보유하고 있습니다.

* 지식산업센터로서의 안정적인 임대 수요와 더불어, 상업시설로서의 잠재적 가치 또한 기대할 수 있습니다.

* 경매로 인한 권리관계 소멸로 인수되는 선순위 권리가 없어 권리 분석이 깔끔합니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 246,000,000원입니다.

* 인수 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 산정하되, 주변 유사 물건의 시세, 공실률, 향후 예상 임대수익률, 명도에 소요될 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

* 특히, 반월특수지역의 입주자격 제한으로 인해 입찰자가 제한될 수 있다는 점과, 유동화 물건의 특수성을 감안하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.