나이스옥션 법원경매 안산 2025타경523 [2] 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층씨비-130호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루 · 평가일 2025.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 신길동 소재 지하철 4호선 '안산역' 남서측 근거리에
위치하며 부근은 공장, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경
은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 및 주정차 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철
4호선 ""안산역"" 등이 소재하는 등 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층건 내
1층 씨비-129호, 씨비-130호, 씨비-131호로서,
외벽 : 복합판넬 및 강화유리 등 마감
내벽 : 몰탈위페인팅 마감
창호 : 강화유리 창호 등임.

이용상태

공장(지식산업센터)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 광로3류(폭 40m~50m)(주간선도로)(접합), 가축사육제한
구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기
환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 재생사업지구
(반월국가산업단지 재생사업지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지
(반월국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업단지기타(반월특수지역)
<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에
관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계
획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 최근의 지식산업센터에 수요성 등을 경매과정시 재확인 바람.

물건 비고

공장(지식산업센터)으로 이용 중(감정평가서 참조)
집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활(휴게음식점)시설임.(2025.3.21.기준)
입주자격 및 매수자격에 대하여는 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인요망(반월특수지역임)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경523(2)

경기도 안산시 단원구 신길동 1229, 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨비-130호

본 물건은 지식산업센터로 이용 중에 있으며, 감정평가액은 246,000,000원입니다.

토지 면적은 9.52㎡(약 2.88평)이며, 건물 면적은 55.20㎡(약 16.70평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 유동화 물건이라는 특이사항이 있습니다.

감정평가서에 따르면, 본 건은 공장(지식산업센터)으로 이용 중이나, 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활(휴게음식점) 시설임(2025.3.21. 기준).

매수자는 입주자격 및 매수자격에 대해 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인이 필요합니다(반월특수지역).

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 안산시 단원구 신길동 소재 지하철 4호선 '안산역'에서 남서측으로 근거리에 위치합니다.

주변 지역은 공장, 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있어 지역적 특성을 지니고 있습니다.

차량 진입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 4호선 '안산역'이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트구조이며 13층 건물 중 1층에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-08-05

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 현황

* 말소기준권리: 하나은행 근저당 (2022-11-17, 648,000,000원)

* 등기부채권 총액: 1,699,805,881원

* 매각으로 인하여 위 등기부상의 모든 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

* 물건명세서 참고사항

* 작성일: 2026-01-08

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 주의사항으로 공장(지식산업센터)으로 이용 중이나 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활(휴게음식점) 시설이며, 반월특수지역으로 입주자격 및 매수자격 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 복합적인 용도로 이루어져 있으며, 특히 지식산업센터 내 상가로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

집합건축물대장상 용도가 제2종근린생활시설(휴게음식점)으로 등록되어 있어, 음식점 등 상업 시설로의 활용 가능성이 있습니다.

최근 지식산업센터의 수요성을 경매 과정에서 재확인할 필요가 있습니다.

주변에 공장 및 근린생활시설이 분포하고 있어 관련 종사자들을 대상으로 한 상권 형성이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 4호선 안산역 인접, 노선버스정류장 근접으로 대중교통 이용이 용이합니다.

* 주변 시설: 공장, 근린생활시설, 공원 등이 있으며, 대형 편의시설보다는 산업단지 내 관련 시설 및 소규모 상권이 주로 분포하고 있습니다. 안산역 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 용도 불일치: 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중이나, 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활(휴게음식점) 시설로 등록되어 있어, 추후 용도 관련 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 입주/매수자격 제한: 반월특수지역으로 지정되어 있어, 한국산업단지공단 등의 관련 기관을 통해 입주 및 매수 자격을 반드시 확인해야 합니다.

* 유동화 물건: 일반 물건과 달리 유동화 과정을 거친 물건으로, 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대차 관계: 현재 등재된 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 그러나 임대 관계 미상인 점은 향후 점유 및 명도 과정에서 고려될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산역 인근에 위치한 지식산업센터 내 상가로, 편리한 교통망과 산업단지 내 배후 수요를 기반으로 한 잠재력을 지니고 있습니다.

다만, 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 그리고 반월특수지역이라는 특수성으로 인해 매수 전 면밀한 자격 확인과 용도 관련 검토가 필수적입니다.

이러한 리스크 요소를 충분히 인지하고, 이를 상쇄할 만한 시장 가치와 활용 방안을 모색하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안산역 인근이라는 역세권의 입지적 장점을 가지고 있습니다.

* 건축물대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점)로 등록되어 있어, 지식산업센터 운영 외 상업시설로서의 활용 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상 일반공업지역, 국가산업단지 등으로 지정되어 있어 산업 활동 관련 지역의 이점을 가집니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 246,000,000원을 기준으로, 인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여 책정할 수 있습니다.

다만, 물건의 용도 불일치, 입주자격 제한 등의 잠재적 리스크를 감안하여 신중하게 접근해야 합니다.

잠재적 리스크 해소 가능성과 향후 시장 가치 상승 가능성을 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.