나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경2357 [2] 경기도 양주시 마전동 441-10 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 마전동 소재 '삼밭골 교차로' 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택 및 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

인근에 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로 등이 소재하고, 인근에 시내버스 정류장 및 근거리에 전철역 등이 소재함.

형태 및 이용상태

기호(1):대체로 평탄한 부정형 토지로서, 대부분 전으로 이용중이며 일부 지상에 제시외건물 등이 소재함.
기호(2):대체로 평탄한 부정형 토지로서, 대부분 묵답 상태임.

인접 도로상태

기호(1):동측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로가 소재함.
기호(2):서측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2):자연녹지지역, 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 메추리 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(환경부 고시[제2009-264호(2009.11.26)]사항으로 관련사항은 환경부에 문의바랍니다)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

별첨 사진용지와 같이 기호(1) 토지 일부 지상에 농막 등으로 이용 추정되는 제시외건물ㄱ,ㄴ) 등이 소재하나 이해관계인의 부재로 실내 구조 등은 미확인 상태인 바, 경매 진행시 확인을 요함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

농지취득자격증명원 제출 필요(미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2025타경2357 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOOOOO (남동농업협동조합으로 추정)

작성일: 2026-05-21

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 양주시 마전동 441-10

용도: 답 (농지)

매각대상: 토지매각

건물정보: 건물 면적 0.00㎡ (건축물 표제부 요약 정보 없음)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 469,476,000원

토지면적: 966.00㎡ (약 292평)

토지 지분: 966㎡

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경기도 양주시 마전동 소재 '삼밭골 교차로' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 대체로 평탄한 부정형 토지입니다. 기호(1) 토지는 대부분 전으로 이용 중이며, 일부 제시외 건물(농막 등으로 추정)이 소재합니다. 기호(2) 토지는 대부분 묵답 상태입니다.

2.2. 교통 접근성

인근에 왕복 4차선 아스팔트 포장도로가 있으며, 시내버스 정류장이 가까운 거리에 위치하고 있습니다. 근거리에는 전철역도 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

2.3. 도로 상황

기호(1) 토지는 동측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로에 접해 있으며, 기호(2) 토지는 서측으로 동일한 도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부 요약에 따르면, 환매 및 증여 등기 이력이 있으며, 근저당권, 지상권, 가압류, 임의경매 개시 결정 등 다수의 권리 설정 및 말소 이력이 존재합니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리인 남동농업협동조합의 근저당권(접수일자: 2011-05-20, 권리금액: 707,200,000원)을 기준으로, 해당 경매 개시 결정된 임의경매(채권자: 남동농업협동조합)를 포함하여 대부분의 권리(근저당, 지상권, 가압류 등)가 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부 요약에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임차인 정보는 제공되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 양주시는 경기도 북부 지역의 교통 요충지로서, 수도권정비계획법상 성장관리권역에 해당합니다. 주변은 단독주택 및 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 전반적으로 조용하고 한적한 농촌 및 주거 복합 지역의 특성을 보입니다. 인근에 대규모 상업 시설이나 산업 단지가 직접적으로 연계된 정보는 확인되지 않습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 기반시설

주변에 시내버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 근거리의 전철역 이용 또한 가능합니다. 농경지와 주택, 근린생활시설이 혼재된 지역 특성상, 생활 편의를 위한 근린 상업 시설은 제한적일 수 있으나, 지역 자체의 기본적인 생활 기반은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명

본 건은 농지(답)이므로, 매각으로 취득하기 위해서는 반드시 농지취득자격증명원을 제출해야 합니다. 미제출 시에는 매각 보증금이 반환되지 않는다는 점에 유의해야 합니다. 농지취득자격증명은 해당 토지를 실제로 농업 경영에 이용할 의사가 있음을 증명하는 서류로, 관련 법규에 따라 발급 절차를 진행해야 합니다.

6.2. 토지이용계획 및 개발제한

토지이용계획상 자연녹지지역, 대로3류(폭 25m~30m) 저촉, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 상당한 제한이 따릅니다. 특히 개발제한구역과 성장관리권역에 포함되어 있어 향후 개발 행위 가능성이 낮거나 제한될 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물

기호(1) 토지 일부 지상에 농막 등으로 추정되는 제시외 건물(ㄱ, ㄴ)이 소재하고 있으나, 이해관계인 부재로 내부 구조 등은 미확인 상태입니다. 경매 진행 시 현황 조사를 통해 정확한 상태를 확인할 필요가 있습니다.

6.4. 혐오시설 및 환경 문제

양주시 마전동 일대에서 쓰레기 소각시설, LPG 저장 시설 등의 건립을 둘러싸고 지자체와 주민 간 갈등이 발생했던 사례가 보도된 바 있습니다. 본건과 직접적인 인접 여부는 확인되지 않으나, 주변 지역의 개발 계획이나 환경 관련 이슈를 인지할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 양주시 마전동에 위치한 농지(답)로서, 감정가는 약 4.7억원입니다. 매각으로 인한 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보이며, 등기부상 권리 관계는 비교적 깨끗합니다. 그러나 농지로서 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 자연녹지지역, 개발제한구역 등 여러 토지 이용 규제로 인해 향후 개발이나 이용에 상당한 제약이 따르는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 농지로서, 향후 농업 관련 사업 또는 농촌 체험 관련 시설 등으로 활용 가능성을 검토해 볼 수 있습니다.

* 주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 접근성은 양호한 편입니다.

* 개발제한구역 해제 등 토지 이용 규제 완화 시 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있으나, 이는 불확실성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 469,476,000원입니다.

본 건은 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 각종 개발 제한 사항, 제시외 건물 존재 여부 및 현황 등이 입찰가 산정에 중요한 변수로 작용할 것입니다. 따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 수준에서 시작하되, 실제 농지 취득 가능 여부 및 향후 이용 계획에 대한 면밀한 검토를 거쳐 신중하게 결정해야 합니다. 잠재적 리스크를 고려하여 감정가의 70~90% 범위에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있으나, 이는 투자자의 리스크 감수 수준 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

(인수 보증금은 0원이므로 고려 대상에서 제외됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.