나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경107604 [7] 서울특별시 중구 회현동1가 199-6 10층1001호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경107604 [7] 서울특별시 중구 회현동1가 199-6 10층1001호 근린상가 경매

• 사건번호: 2024타경107604
• 주소: 서울특별시 중구 남대문시장길 61, 10층1001호
• 용도: 근린상가

서울중앙지방법원 경매10계 2024타경107604 | 소재지: 서울특별시 중구 남대문시장길 61, 10층1001호 | 감정가: 77,000,000원 | 최저가: 61,600,000원 | 용도: 근린상가

1. 서울중앙지방법원 2024타경107604 (7) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경107604 (7)

경매구분: 부동산강제경매

소재지: 서울특별시 중구 회현동1가 199-6 10층1001호

용도: 근린생활시설

감정가: 77,000,000원

토지면적: 5.92㎡ (약 1.79평)

토지지분: 0.782032㎡ (약 0.24평)

건물면적: 50.58㎡ (약 15.30평)

건물지분: 6.681617999999999㎡ (약 2.02평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

채권자: 천OO

특이사항: 공유자우선매수신고, 지분매각

주의사항: 공유자의 우선매수신고는 1회에 한함

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 중구 회현동1가에 소재하며, 지하철 4호선 '회현역' 북동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 판매시설, 숙박시설, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 회현역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

1.3. 건물 및 토지 상세

건물은 철근콘크리트 평옥개 구조의 11층 건물로, 1969년 8월 26일에 사용 승인되었습니다. 본건 물건은 해당 건물 내 여러 호실(지하1층 제비50호, 제3층 제315호, 제318호, 제4층 제407호, 제408호, 제411호, 제5층 제502호, 제503호, 제504호, 제6층 제601호, 제605호, 제607호, 제617호, 제8층 제804호, 제9층 제903호, 제10층 제1001호)의 지분을 포함하고 있습니다. 건물의 외벽은 복합판넬 및 샷시창호 등으로 마감되어 있습니다.

이용 상태는 일부 호실이 소매점으로 이용 중이며, 다수의 호실은 공부상 '영업시설' 및 '숙박시설(호텔, 여관)'로 되어 있으나 현재 운영 정지 상태입니다. 다만, 일부 호텔 공용 공간은 운영 중인 것으로 파악됩니다. 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 설치되어 있습니다.

토지는 인접 대지와 등고평탄한 2필지의 사다리형 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 본건 토지의 남측으로는 노폭 약 10m, 동측으로는 약 2m의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 무리가 없습니다.

토지이용계획상 해당 부지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 정비구역(도시환경정비사업), 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 역사도심(4대문안)으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성 또한 기대해 볼 수 있습니다.

참고로, 공부상 호수와 실제 문패상 호수에 차이가 있는 일부 호실(제6층)이 있으나, 이는 업무 편의를 위해 임의로 재부여된 것으로 파악되며, 평가에는 건축물 현황도면상 위치에 따른 각 호수에 대해 감정이 이루어졌습니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 천OO입니다. 매각 대상은 토지 및 건물에 대한 지분으로, 일반적인 경매 절차에 따라 진행됩니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 '공유자 우선매수신고'가 있다는 점입니다. 이는 경매에서 최고가 매수 신고인이 결정되었을 때, 해당 물건의 다른 공유자가 최고가 매수 신고인과 동일한 가격으로 우선하여 매수할 수 있는 권리입니다. 본 건의 경우, 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능합니다. 따라서 낙찰 후에도 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰받지 못하게 될 위험이 존재합니다.

1.5. 상권분석

본 물건이 소재한 회현동1가는 서울의 중심업무지구에 속하며, 지하철 4호선 회현역을 중심으로 다양한 상업, 숙박, 업무 시설이 밀집해 있습니다. 남대문시장, 명동 등 주요 상업 시설과도 인접하여 유동인구가 풍부하며, 이는 근린생활시설로서의 가치를 높이는 요소입니다. 다양한 업종의 상가들이 혼재되어 있어 상권이 활성화되어 있으며, 잠재적인 고객층 확보에 유리한 환경입니다.

1.6. 생활정보

교통 측면에서는 지하철 4호선 회현역이 도보 거리에 있어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다. 다수의 버스 노선도 운영되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 주변에 남대문시장, 명동 등 쇼핑 및 관광 명소가 인접해 있으며, 다양한 식당, 편의시설, 은행 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 특별히 확인되지 않았으며, 도심 상업지역으로서 일반적인 생활 환경이 갖추어져 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '공유자 우선매수권'의 행사입니다. 공유자가 해당 권리를 행사할 경우, 최고가 매수인이 낙찰받지 못하게 될 수 있습니다. 또한, 지분 매각으로 인해 향후 건물이나 토지에 대한 관리 및 처분에 있어 다른 공유자와의 협의가 필요할 수 있습니다. 1969년에 건축된 건물로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있으며, 전반적인 건물의 관리 상태에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 현재 다수의 점포가 운영 정지 상태라는 점도 잠재적인 사업성 리스크로 고려될 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울의 핵심 상업 지구인 중구 회현동에 위치하여 입지 조건이 매우 우수합니다. 회현역 초역세권이며, 남대문시장, 명동 등 주요 상권과의 인접성 또한 큰 장점입니다. 다양한 용도의 상업 시설이 혼재되어 있어 활발한 상권을 형성하고 있으며, 이는 임대 수익 및 향후 시세 차익을 기대하게 하는 요소입니다. 그러나 공유자 우선매수권의 존재는 본건의 가장 큰 불확실성이며, 실제 낙찰 가능성에 대한 신중한 검토가 필요합니다. 건물 노후화와 지분 매각의 특성 또한 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

1.9. 투자 포인트

최고의 입지: 서울의 중심 상업 지구에 위치하여 잠재 가치가 높습니다.

교통의 편리성: 회현역 도보 거리 및 다수의 대중교통 노선 확보.

상업적 가치: 다양한 상업 시설 밀집 지역으로 풍부한 유동인구와 배후 수요.

잠재적 가치: 도심 지역으로서의 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 가능성.

유의 사항: 공유자 우선매수권 행사 여부에 대한 철저한 사전 조사 및 대비가 필수적입니다. 또한, 지분 매각으로 인한 소유권 관계 복잡성을 인지해야 합니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매10계