나이스옥션 법원경매 제주 2026타경10154 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령리 3850-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2026.02.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령리 소재 '광령초등학교' 북서측 원거리에 위치하며, 일대는 단독주택이 혼재한 농촌 취락지임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하고, 인근에 노선버스 승강장이 소재하는바, 교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형이며, 인접도로대비 등고 평탄한 주거용 건부지임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 3m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>

제시목록 외의 물건

※후면 '건물감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 조적조(벽돌조) 슬래브지붕 단층건으로서 외벽: 벽돌치장 및 페인트마감 등. 내벽: 벽지 등. 창호: 목재 및 샷시창 등.

이용상태

기호(2): 1층(주택), 2층(주택)임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 보일러난방설비등.

부합물 및 종물

※후면 '지적도 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

본건 기호(2) 1층 공부상 '창고'이나, 현황 '주택'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함, 제시외 건물 중 파이프조 차광막지붕 단층창고 19.2㎡ 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2026타경10154 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령리 3850-1

용도: 단독주택

감정가: 569,223,530원

토지면적: 684.00㎡ (약 206.91평)

건물면적: 181.56㎡ (약 54.92평)

건물 제시외면적: 48.50㎡ (약 14.67평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠씨아이대부 (등기부상)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령리 소재 '광령초등학교' 북서측 원거리에 위치하며, 일대는 단독주택과 농지가 혼재된 농촌 취락지입니다.

* 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 건물 및 토지 상태

토지는 사다리형으로, 인접 도로 대비 등고 평탄한 주거용 건부지 상태입니다.

건물(기호2)은 조적조 슬래브 단층건으로, 1층과 2층 모두 주택으로 이용 중입니다. (공부상 1층은 창고이나 현황 주택으로 이용 중)

외벽은 벽돌치장 및 페인트 마감, 내벽은 벽지, 창호는 목재 및 샷시 창 등이 사용되었습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급, 하수처리구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 인수되는 권리 (보증금 합계)

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (권리분석상의 인수 보증금 합계: 0원)

* 임차인 현황

임차인: 이준수 (성만 표기, 이하 이 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-24

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있습니다. 금액이 0원이라도 대항력이 있다는 점은 명도 과정에서 예상치 못한 이슈가 발생할 수 있으므로, 세심한 주의와 법적 검토가 필요합니다.

* 등기부 현황

말소기준권리: 2023-08-29 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을8)

등기부채권 총액: 618,000,000원 (근저당 468,000,000원 + 공동담보 150,000,000원)

최근 소유권 이전: 2026-06-01 진미령 외 1명 (상속)

임의경매 개시: 2026-02-02 엠씨아이대부

1.3. 상권분석

* 주변 부동산 시세

제공된 최근 매매 정보는 주로 연립, 다세대 주택으로, 본건 단독주택과는 유형이 상이합니다. 따라서 직접적인 가격 비교에는 한계가 있으나, 해당 지역의 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

* 그랜드빌 (연립, 2017년식): 2026년 6월, 전용면적 약 73.16㎡ (약 22평) 거래가 19,500만원

* 광령캐슬 (다세대, 2018년식): 2026년 3월, 전용면적 약 67.56㎡ (약 20.4평) 거래가 24,500만원

* 제일빌리지 (연립, 2002년식): 2026년 3월, 전용면적 약 49.46㎡ (약 15평) 거래가 13,500만원

* 시세 분석

주변 연립, 다세대 주택의 최근 거래가를 볼 때, 면적당 가격은 약 90만원/평에서 120만원/평 수준을 형성하고 있습니다. 그러나 본건은 대지면적 684㎡ (약 207평)를 포함하는 단독주택으로, 토지의 가치가 시세에 크게 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 감정가 5.69억 원은 토지 가치 비중이 높게 반영된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설

본건은 광령초등학교와 비교적 가까운 거리에 위치하며, 주변으로 단독주택 및 농지가 혼재되어 있어 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다. 근거리에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인

보증금 및 차임이 0원으로 신고된 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 보증금 규모가 없더라도 법적 절차 진행 시 명도 저항 또는 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 건물 공부와의 차이

건축물대장상 1층은 '창고시설'로 등재되어 있으나, 현황은 '주택'으로 이용 중입니다. 이는 추후 건축물대장 용도 변경 등 행정 절차가 필요할 수 있음을 의미합니다.

* 제시외 건물

매각물건에 제시외 건물이 포함되나, '파이프조 차광막지붕 단층창고 19.2㎡'는 매각 대상에서 제외됩니다. 이는 실제 인도받을 때 경계 확인 및 관련 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한

계획관리지역, 자연취락지구 외 다수의 공법상 제한사항(가축, 공장, 경관, 생태계, 지하수, 하수 등)이 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 주변 시설

별도의 검색 결과, 본 물건지 인근에서 특별히 문제 되는 혐오시설이나 유해시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적

684㎡ (약 207평)의 넓은 토지를 확보하고 있어, 향후 증축, 재건축 또는 토지 활용에 대한 잠재력이 높습니다.

* 단독주택으로서의 매력

애월읍이라는 입지적 장점과 더불어 단독주택으로서의 독립성과 쾌적성을 누릴 수 있습니다.

* 지속적인 가치 상승 가능성

제주도 부동산 시장의 꾸준한 수요와 애월읍의 관광 및 생활 인프라 발전 가능성을 고려할 때, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 제주도 애월읍의 좋은 입지에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지를 보유하고 있어 향후 활용 가치가 높습니다. 다만, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재, 공부상 용도와 현황의 차이, 다수의 공법상 제한 사항 등 권리분석 및 현장 조사를 통해 명확히 확인해야 할 리스크 요인이 존재합니다. 이러한 리스크를 충분히 고려하고, 철저한 명도 계획 수립 시 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 569,223,530원입니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 본 물건에 대한 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사 결과, 권리관계, 임차인 명도 가능성, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

현황 및 리스크 요인을 감안하여, 감정가 수준 또는 그 이하에서 시작하여 경쟁 상황을 지켜보는 것이 합리적일 수 있습니다. 투찰 전 반드시 현장 방문 및 관련 전문가와 상담하시기를 권장합니다.

최종 입찰가는 본 건의 가치와 개인적인 투자 성향에 따라 달라질 수 있으므로, 제시된 정보만을 바탕으로 특정 금액을 산정하기는 어렵습니다. 다만, 감정가 5.7억 원을 기준으로 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.