나이스옥션 법원경매 제주 2026타경10135 [1] 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 734-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2026.02.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 소재 귀덕1리마을회관 북동측 인근에 위치하며, 주위는 전, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1: 자연녹지지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

건물감정평가요항표 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물감정평가요항표 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상2층 건물로서,(사용승인일: 2018.02.01.) 외벽: 스타코, 징크판넬, 화강석타일 등 마감, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호 2: '단독주택'으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 보일러에 의한 바닥난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

일련번호 1 토지상에 후첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외 건물 ㄱ~ㄹ 및 제시외 물건 a가 소재하는 바, 구조·용도·사용자재·시공정도 등을 종합적으로 참작하여 원가법으로 평가하되, 감가수정은 현상 및 관리상태 등을 감안하여 관찰감가법을 병용하였으며, 면적사정은 개략적인 실측에 의거하였으니, 경매 진행시 제시외 건물 및 제시외 물건에 대한 소유관계 및 일괄 경매 여부를 확인하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2026타경10135 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 734-1

* 용도: 단독주택

* 감정가: 391,186,240원

* 토지 면적: 413.00㎡ (약 125평)

* 건물 면적: 98.04㎡ (약 30평) / 제시외 건물 면적: 26.26㎡ (약 8평) / 총 연면적: 124.30㎡ (약 38평)

* 건축일자 (사용승인): 2018년 2월 1일

* 매각 방식: 토지/건물 일괄매각

* 경매 종류: 부동산 임의경매

* 채권자: 우정새마을금고 (추정)

2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경:

* 본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 소재, 귀덕1리 마을회관 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 논밭(전) 및 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통 상황:

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통입니다.

* 토지 및 도로:

* 인접지와 도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획:

* 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

* 을17, 근저당권 (우정새마을금고, 접수일자: 2023-09-05)

* 인수되는 권리:

* 대항력 있는 임차인: 양 (전입일자: 2021-02-22), 양 (전입일자: 2023-01-13)

* 임차인 보증금 및 차임: 0원으로 기재되어 있어, 인수되는 보증금 부담은 없을 것으로 판단됩니다. (단, 실제 관계 및 금액 확인 필수)

* 인수 보증금 합계: 0원 (자료상)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 물건명세서 상 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다.

* 주의사항:

* 대항력 있는 임차인이 존재하며, 비록 보증금이 0원으로 명시되었으나 이에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물(별지목록 2-1)이 인접 토지(귀덕리 735-19번지)에 걸쳐 소재하는 것으로 조사되었으며, 정확한 지적 측량 및 법정지상권 성립 여부 확인이 중요합니다. (경매 시 소유관계 및 일괄 경매 여부 확인 필요)

* 공동담보 설정으로 인해 채권 총액이 높으므로, 권리 관계를 면밀히 검토해야 합니다.

* 일괄매각 대상이며, 제시외 건물(별지 목록 2-1 내지 2-3)이 포함됩니다. (단, 철제컨테이너 1동 및 태양광설비 1식은 매각 제외)

4. 상권분석

* 본건은 제주 제주시 한림읍 귀덕리에 위치하며, 주변은 농경지와 단독주택이 혼재된 지역으로 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 소규모 마을의 특성을 보이며, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 차량 접근성이 양호하고 대중교통 이용도 가능하여, 인근 주요 지역으로의 이동은 용이합니다.

5. 생활정보

* 주거 환경:

* 단독주택 밀집 지역으로, 비교적 조용하고 한적한 주거 생활이 가능합니다.

* 편의 시설:

* 주변에 마을회관이 위치하며, 생활 편의를 위해서는 한림읍 소재지 또는 인근 주요 도로변의 상업 시설을 이용해야 할 것으로 보입니다.

* 교육 시설:

* 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 귀덕리 및 인근 지역의 초등학교, 중학교 등의 교육 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인:

* 보증금 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임대차 관계 및 추가적인 채무 발생 가능성에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물 및 토지 경계 문제:

* 제시외 건물이 인접 토지에 걸쳐 있어 소유권 분쟁이나 토지 사용에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 건물 철거 등의 법적 분쟁으로 이어질 가능성이 있습니다.

* 건축 제한:

* 자연녹지지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 재산권 행사에 제한이 따를 수 있습니다.

* 채무 총액:

* 공동담보로 설정된 근저당권 등의 채무 총액이 높아, 낙찰 후 예상치 못한 채권자의 권리 행사 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 제주 제주시 한림읍 귀덕리에 위치한 비교적 신축(2018년 사용승인) 단독주택입니다. 토지 및 건물이 일괄 매각되며, 제시외 건물도 포함됩니다.

* 주변 환경은 농경지와 단독주택이 혼재된 조용한 지역입니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인, 인접 토지와의 경계 문제, 법정지상권 불분명, 건축 제한 구역 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있어, 철저한 권리 분석과 현장 확인이 매우 중요합니다.

* 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 최근 건축 연도:

* 2018년으로 비교적 신축이어서 즉시 주거 또는 임대가 가능합니다.

* 제주도 부동산:

* 제주도의 희소성과 지속적인 부동산 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

* 일괄 매각 대상:

* 토지와 건물 일괄 매각으로 별도의 명도 협상이나 복잡한 권리 분석 단계를 줄일 수 있습니다 (단, 제시외 건물 관련 확인 필요).

9. 예상 입찰가

* 감정가: 391,186,240원

* 주변 시세 분석: 제공된 JSON 데이터의 매매 사례는 연립/다세대 주택으로, 본건 단독주택과 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 따라서 감정가를 중심으로 보수적인 접근이 필요합니다.

* 권리 분석 결과: 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금 0원으로 인수 부담이 미미할 것으로 보입니다. 하지만 제시외 건물 관련 사항, 법정지상권 불분명 등 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

* 예상 입찰가: 330,000,000원 ~ 360,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. (보수적으로는 감정가의 80~90% 수준)

* 가장 보수적인 접근 시, 330,000,000원 (삼억삼천만원)을 하한선으로 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.