나이스옥션 법원경매 해남 2026타경50023 [1] 전라남도 진도군 의신면 옥대리 841 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정한감정 · 평가일 2026.02.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 진도군 의신면 옥대리 소재 ‘옥대리 경로당’ 서측 인근에 위치하며 주위환경은 단독주택과 농경지, 임야등으로 이루어진 순수농촌지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하고 근거리에 간선도로 등이 소재하여 지역내에서의 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형 토지로 주거나지이며 잡풀이 우거져 있음.

인접 도로상태

지적도상 동측으로 폭 약 2m의 도로에 접하나 실제는 막혀 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지는 2025년 12월 30일 지적재조사 완료되어 면적이 195㎡에서 177.1㎡로 감소되었으며, 귀 법원의 요청에의해 감정평가 의뢰목록상 면적인 195㎡를 기준으로 평가하였으니 본건 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 2025년 12월 30일 지적재조사 완료되어 당초 195㎡에서 177.1㎡로 면적이 감소되었으며, 평가액은 감소된 면적(177.1㎡) 기준임
2. 지적도상 동측으로 폭 약2m의 도로에 접하나 실제는 막혀있음
3. 맹지이며 인접토지와의 경계가 불명확하여 측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 해남지원 2026타경50023 (1)

소재지: 전라남도 진도군 의신면 옥대리 841

용도: 대지

감정가: 4,958,800원

토지면적: 177.10㎡ (약 53.57평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOOOO (신한카드주식회사)

2. 입지조건

본건은 전라남도 진도군 의신면 옥대리 소재 '옥대리 경로당' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 단독주택, 농경지, 임야 등으로 이루어진 순수 농촌 지대입니다.

차량 접근은 가능하며 근거리에 간선도로가 있어 지역 내 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 사다리형이며, 현재 잡풀이 우거진 나대지 상태입니다.

지적도상으로는 동측으로 폭 약 2m의 도로에 접하나, 실제로는 도로가 막혀 있는 상태입니다.

주변에는 옥대 고인돌군과 같은 역사 유적이 있으며, 의신면은 '한국판 모세의 기적'으로 알려진 진도 신비의 바닷길로 유명한 지역입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 3월 12일자 신한카드 가압류 (서울서부지방법원 2021카단50454)

등기부상 권리 현황:

* 소유권보존 (1928.05.28) - 김재춘

* 소유권이전 (2007.02.21) - 김재우 (증여)

* 가압류 (2021.03.12) - 신한카드 (8,621,283원) - 말소기준권리

* 강제경매 (2026.01.29) - 신한카드주식회사 (3번 가압류의 본압류로의 이행)

총 등기부채권액: 8,621,283원

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

물건명세서 참고사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 지상권 개요: 해당사항 없음.

* 2025년 12월 30일 지적재조사 완료로 면적이 195㎡에서 177.1㎡로 감소되었습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 진도군 의신면 옥대리는 순수 농촌 지역으로, 단독주택과 농경지, 임야 등이 주를 이루고 있습니다. 주변에 상업 시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 지역 특성상 대규모 상권보다는 소규모 마을 단위의 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다. 인근의 '옥대리 경로당'은 지역 주민들의 커뮤니티 공간으로 기능하고 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 의신면 내에 의신초등학교, 의신중학교 등이 위치해 있습니다. 본건 소재지인 옥대리와 가장 가까운 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 편의시설: 지역 특성상 대형 마트나 백화점 등은 기대하기 어렵습니다. 마을 단위의 소규모 편의점이나 농협 하나로마트 등이 있을 수 있으며, 진도군청 소재지 등 중심 시가지로 이동해야 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 교통: 차량 접근은 가능하며, 근거리 간선도로 이용이 가능합니다. 대중교통 이용 시에는 인근 버스 정류장 및 노선 정보를 확인해야 합니다.

* 관광지: 의신면은 진도 신비의 바닷길, 운림산방, 세방낙조 등 다수의 관광지가 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지 및 도로 접근성: 지적도상 동측으로 도로에 접하나 실제로는 막혀 있어 맹지에 해당합니다. 이는 건축이나 토지 이용에 있어 제약이 될 수 있습니다.

* 경계 불명확: 인접 토지와의 경계가 불명확하여 측량 등 별도의 확인이 필요합니다.

* 면적 감소 및 평가액 기준 혼선: 2025년 12월 30일 지적재조사로 면적이 195㎡에서 177.1㎡로 감소되었으나, 감정평가서 상에는 면적 감소(177.1㎡) 기준이라는 내용과 195㎡를 기준으로 평가했다는 내용이 상이하게 기재되어 있어 혼란을 야기할 수 있습니다. 경매 진행 시 정확한 평가 기준 확인이 필요합니다.

* 농촌 지역 특성: 순수 농촌 지대라는 특성상 기반 시설이 부족하거나 도시 지역에 비해 발전 가능성이 제한적일 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재까지 조사된 정보에서는 옥대리 인근에 혐오시설이 있다는 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. 다만, 진도군 전체적으로는 과거 석탄재 매립이나 오폐수 처리장 건설 등으로 인한 지역 갈등 사례가 있었으나, 본건 소재지와 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 진도군 의신면 옥대리에 위치한 대지(나대지)로, 강제경매로 진행 중입니다. 감정가는 4,958,800원이며, 면적은 177.10㎡입니다. 지적도상 도로에 접하나 실제로는 맹지이며 경계 확인이 필요한 상태입니다. 농촌 지역 특성상 주변 환경은 조용하고 한적하지만, 기반 시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하며, 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 보입니다. 토지 면적 감소와 평가액 기준에 대한 상이한 정보는 주의 깊게 확인해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 저평가 가능성: 농촌 지역의 토지로서 비교적 낮은 감정가로 경매에 나왔을 가능성이 있습니다.

* 잠재적 개발 가치: 제1종일반주거지역으로 용도 지역상 주거 용도 개발이 가능합니다. 다만, 맹지 상태와 도로 접근성 문제는 개발 시 중요한 고려 사항입니다.

* 관광 연계 가능성: 진도 신비의 바닷길, 운림산방 등 주변 관광지와 연계하여 주말 농장, 전원주택 부지 등으로 활용 가능성을 타진해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수할 보증금(0원)이 없어 감정가를 기준으로 입찰가 산정을 고려할 수 있습니다. 주변 유사 토지의 최근 실거래가 및 매물 현황을 고려할 때, 감정가 4,958,800원 이하의 소액으로도 입찰을 고려해 볼 수 있으나, 맹지 및 경계 불명확 등 현황 조사 후 신중한 접근이 필요합니다. 다만, 유사 지역의 농지 실거래가가 3.3㎡당 5만원 내외인 점을 감안할 때, 177.10㎡(약 53.57평)의 경우 267만원 내외의 시세로 볼 수 있습니다. 따라서, 본건의 예상 입찰가는 이러한 시장 상황과 물건의 하자(맹지, 경계 불명확, 면적 감소 등)를 종합적으로 고려하여 감정가 이하로 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.