나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50121 [1] 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 9층903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스감정 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재'수하임1차' 내에 위치하며 주위는 학교, 공원, 아파트 단지, 근린생활시설 등임.

교통상황

본건 인근에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 9층 903호로서, 외벽 : 시멘몰탈페인트 마감. 내벽 : 벽지, 타일 등 마감. 창호 : 샤시임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급수설비, 난방설비, 소화전설비, 엘리베이터 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로 아파트 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 서측으로 진출입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납관리비 2,227,890원 있음(2026.2.5.기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경50121 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 9층903호

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 200,000,000원

토지면적: 22.01㎡ (약 6.66평)

토지 지분: 22.0055㎡ (약 6.66평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 83.35㎡ (약 25.21평) - 전용면적 기준

건물 지분: 83.3505㎡ (약 25.21평) - 전유면적 및 공유지분 합계

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 공동담보

주의사항: 미납관리비 2,227,890원 있음 (2026.2.5. 기준)

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

위치: 전라남도 광양시 중동에 소재한 '수하임1차' 오피스텔 건물 내에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 본건 주변으로는 학교, 공원, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 주거 및 상업 활동이 복합적으로 이루어지는 지역입니다.

교통 상황: 인근에 주요 간선도로가 통과하고 있어 차량을 이용한 이동이 편리하며, 대중교통 이용 또한 대체로 무난한 편입니다.

토지 형상 및 이용 상태: 토지는 부정형의 형상으로, 해당 건물(아파트 및 오피스텔)의 대지로 이용되고 있습니다.

인접 도로 상태: 단지 서측으로 차량 진출입이 가능한 도로가 개설되어 있습니다.

토지 이용 계획: 해당 토지는 중심상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동이 가능한 용도 지역입니다.

공부와의 차이: 토지대장, 건축물대장 등 공부와의 차이는 없습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2022년 1월 3일 접수, 101,880,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

권리 분석 결과:

* 소유권 보존 (유한회사와이지개발, 2022-01-03 접수) - 매각으로 소멸

* 근저당권 (우리은행, 2022-01-03 접수, 101,880,000원) - 말소기준권리, 매각으로 소멸

* 주택임차권 (최 (주택도시보증공사), 2024-12-09 접수, 137,000,000원) - 전입 2022-03-14, 확정 2022-03-31. 매각으로 소멸.

* 가압류 (주택도시보증공사, 2024-12-12 접수, 1,003,152,282원) - 매각으로 소멸

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2026-01-30 접수, 137,000,000원) - 말소기준권리, 매각으로 소멸

임차인 현황:

* 임차인: 최 (주택도시보증공사)

* 보증금: 137,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자 (사업일자): 2022-03-14

* 확정일자: 2022-03-31

* 배당신고일자: 2024-12-09

* 대항력: 없음. 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다.

인수되는 권리: 상기 권리 분석 결과, 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. 모든 등기된 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수 보증금 합계: 0원.

총 등기부채권 합계: 1,242,032,282원

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 광양시 중동 지역은 중심상업지역에 해당하여 기본적인 상업 시설이 밀집해 있습니다. 학교, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 인접해 있어 다양한 계층의 배후 수요를 확보할 수 있는 입지 조건을 갖추고 있습니다. 오피스텔로서의 수요는 주변의 업무 시설 및 주거 시설과 연계되어 안정적으로 유지될 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교통 편의성: 주요 간선도로 접근성이 뛰어나 자가용 이용이 편리하며, 대중교통 노선 또한 잘 갖추어져 있어 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

주변 편의시설: 근린생활시설이 단지 인근에 위치하여 쇼핑, 외식, 은행 등 다양한 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

주거 환경: 학교, 공원 등 녹지 공간이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 아파트 단지와의 인접성은 커뮤니티 시설 이용에도 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

미납 관리비: 2,227,890원 (2026.2.5. 기준)의 미납 관리비가 확인되었습니다. 일반적으로 집합건물의 공용부분 관리비는 낙찰자가 승계하게 되므로, 실제 관리사무소에 납부해야 할 총액을 확인하고 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

공동담보: 본건은 공동담보로 제공된 물건입니다. 이는 경매 절차에 직접적인 영향을 미치지 않을 수 있으나, 담보 설정 규모나 채권자 현황 등을 추가적으로 파악하는 것이 좋습니다.

건물 노후화: 2016년 12월 사용승인을 받은 건물로, 향후 예상되는 유지보수 비용에 대한 고려가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광양시 중심상업지역의 편리한 입지 조건과 양호한 교통 환경을 갖춘 오피스텔입니다. 권리 분석상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 명도에 큰 부담이 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 확인된 미납 관리비 및 향후 발생할 수 있는 건물 유지보수 비용 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 채권 총액이 감정가를 초과하는 상황이므로, 채권자의 적극적인 참여가 예상되며, 이에 따라 낙찰가율이 결정될 가능성이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 광양시 중심상업지역 내 위치하여 안정적인 임대 수요 및 향후 가치 상승 기대.

* 모든 등기 권리가 매각으로 소멸되어 권리 관계가 명확하고 명도 부담이 적음.

* 주요 간선도로 인접으로 인한 우수한 교통 접근성.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 200,000,000원이며, 권리 분석 결과 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

입력된 정보만으로는 현재 시세에 대한 정확한 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 통상적으로 오피스텔 경매 물건의 낙찰가는 감정가의 70% ~ 90% 범위 내에서 결정되는 경향이 있습니다. 그러나 본건의 총 등기부채권액(1,242,032,282원)이 감정가(200,000,000원)보다 현저히 높아, 채권자인 주택도시보증공사의 적극적인 입찰 참여 또는 유찰 가능성도 배제할 수 없습니다.

미납 관리비(2,227,890원) 또한 입찰가 결정 시 반드시 고려해야 할 비용입니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 국토교통부 실거래가 공개 시스템, 부동산 정보 사이트 등을 통한 주변 유사 물건의 최근 거래 사례 및 현재 매물 시세를 면밀히 조사하고, 현장 방문을 통해 물건의 정확한 상태와 관리비 미납액을 확인한 후, 이를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.