나이스옥션 법원경매 부산동부 2026타경5151 [1] 부산광역시 수영구 민락동 108-1 센텀비치푸르지오 104동 22층2205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2026.02.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동에 소재하는 '민락초등학교' 남동측 인근의 센텀비치푸르지오 104동 22층 2205호로서 부근은 아파트 단지, 수영강하구의 민락수변공원 인근의 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 원활하고 인근에 노선버스정류장 및 부산지하철2호선(민락역)이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브 31층[104동] 건물 내 22층 2205호로서 [사용승인일: 2003.08.18] ·외 벽: 세멘 몰탈위 페인팅 마감. ·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감 ·창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

집합건축물대장상 아파트로서 이해관계인의 부재로 폐문되어 내부는 확인치 못하여 통상적 상태를 기준으로 평가하였으니 경매의 진행 및 응찰시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 옥내 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스인입설비 및 개별 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형에 유사한 부정형으로서 공동주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망 및 주차시설이 되어 있고 남서측, 북동측, 남동측으로 폭 약 12미터 내지 25미터 폭의 포장도로에 각각 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(1991-04-12)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임. ·기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 부산동부지원 2026타경5151 (1) 사건의 물건에 대한 정보와 분석을 담고 있습니다.

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 부산동부지원 2026타경5151 (1)

* 소재지: 부산광역시 수영구 민락동 108-1 센텀비치푸르지오 104동 22층2205호

* 용도: 아파트

* 감정가: 606,000,000원

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 30.34㎡ (약 9.18평)

* 건물면적 (전용면적): 84.98㎡ (약 25.71평)

* 아파트 공급면적 (참고): 107.94㎡

1.3. 건축물 현황

* 준공일: 2003년 08월 18일

* 총 세대수: 1,082세대

* 총 동수: 10개동

* 최고 층수: 31층

* 건폐율: 64%

* 용적률: 468%

* 주차 대수: 총 1,616대 (가구당 약 1.49대)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동에 소재하며, '민락초등학교' 남동측 인근에 위치한 센텀비치푸르지오 104동 22층 2205호입니다. 주변은 아파트 단지, 수영강 하구의 민락수변공원, 그리고 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 원활하며, 단지 인근에 버스 정류장이 있고 부산 지하철 2호선 민락역이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

단지 내 가로망 및 주차 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 남서측, 북동측, 남동측으로 폭 약 12미터에서 25미터에 이르는 포장도로에 접해 있습니다. 토지는 인접지와 등고 평탄한 사다리형에 유사한 부정형으로 공동주택 부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용 계획

* 용도지역: 도시지역, 제3종일반주거지역

* 도로 관련: 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m) 접합

* 제한사항: 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이정훈

* 보증금: 350,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 11월 02일

* 확정일자: 2022년 10월 13일

* 배당신고일자: 2024년 11월 07일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 등기부상 주택임차권은 말소 예정입니다.

3.3. 등기부 현황 및 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 09월 30일 접수된 우리은행의 근저당권(120,000,000원)입니다. 등기부상 모든 권리(소유권 이전, 근저당권, 주택임차권, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.4. 인수되는 권리 및 보증금

매각으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 없는 것으로 파악됩니다. 인수 보증금 또한 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변에는 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 대규모 아파트 단지 내부에 속해 있어 기본적인 상업 시설 이용은 용이합니다. 주변에 혐오시설이 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육: 민락초등학교가 인근에 위치합니다.

* 휴식 및 여가: 수영강 하구에 위치한 민락수변공원과 가까워 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 교통: 부산 지하철 2호선 민락역을 이용할 수 있습니다.

5.2. 단지 내 편의시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소, 지하 전기차 충전기(10대) 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 현재 이해관계인 부재로 인해 세대 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 통상적인 상태를 기준으로 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있으며 이는 입찰 전 반드시 재확인이 필요합니다.

* 임차인 보증금: 비록 대항력은 없으나, 3억 5천만원의 높은 보증금을 가진 임차인이 존재하므로, 배당 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성에 유의해야 합니다.

* 건축 연도: 2003년 준공된 건물로 24년차 아파트에 해당합니다. 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

센텀비치푸르지오 104동 22층 2205호는 부산 수영구 민락동의 우수한 입지 조건을 갖춘 아파트입니다. 수영강변과 가까워 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있으며, 지하철역 이용도 가능합니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수할 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다. 다만, 세대 내부를 직접 확인할 수 없어 정확한 상태 파악이 어렵다는 점이 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 안전한 취득이 가능합니다.

* 뛰어난 입지: 수변 공원 인접, 지하철역 접근성, 주변 편의시설 등을 갖춘 주거 선호 지역입니다.

* 대단지 브랜드 아파트: 센텀비치푸르지오라는 브랜드와 대단지의 장점을 누릴 수 있습니다.

* 잠재적 시세 상승 여력: 지역 개발 및 주거 환경 개선에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 606,000,000원

* 최근 실거래가 (84.97㎡ 기준, 2026.07.01): 618,000,000원

* 면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

* 인수 보증금: 0원

시세 분석 결과, 본 건의 전용면적(84.98㎡)과 유사한 면적(84.97㎡)의 최근 실거래가가 618,000,000원으로 감정가(606,000,000원)와 유사하거나 약간 높은 수준을 보이고 있습니다. 내부 상태 미확인 리스크를 감안하여, 보수적으로 접근한다면 감정가 수준 이상으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 610,000,000원 ~ 630,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.