나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10149 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 18층비-1810호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 지하철 부산지경찰서 남동측 인근에 위치하며 주변은 도로변 상가지대로서 백화점을 비롯한 각종 상업 및 업무시설, 주상복합건물, 아파트 및 오피스텔 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 양호시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도'서면역'이 소재하여 제반 교통사정은 양호시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕, 19층건 내 18층 B-1810호(현칭: 102동 1810호)로서, 외벽: 대리석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽: 폐문부재로 확인치 못함. 창호: 샷시창 구조임.

이용상태

공부상 '업무시설(오피스텔)' 임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식 주차설비, 도시가스 및 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형과 유사한 형상의 토지이며 주상복합건물의 부지임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복2차선의 도로, 북측으로 약8m 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

부전동 474-51 :일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2025-02-12)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 없음.

물건 비고

본건 공부상 '비'는 현칭 '102동'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산지방법원 2026타경10149 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

1.2. 1. 소재지 및 건물 구조

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 18층비-1810호 (본건 공부상 '비'는 현칭 '102동'임)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 19층 건물 내 18층 B-1810호 (현칭: 102동 1810호)

외벽: 대리석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등

내벽: 폐문부재로 확인치 못함

창호: 샷시창 구조임.

1.2. 2. 면적 정보

토지면적: 4.86㎡ (1.47평)

토지지분: 4.8648㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.63㎡ (8.96평)

건물지분: 29.6274㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 3. 이용 상태 및 용도

공부상 '업무시설(오피스텔)'이며, 주상복합건물의 부지임.

설비내역: 위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식 주차설비, 도시가스 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 지하철 부산경찰청 남동측 인근에 위치하며 주변은 도로변 상가지대로서 백화점을 비롯한 각종 상업 및 업무시설, 주상복합건물, 아파트 및 오피스텔 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 양호시 됨.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 '서면역'이 소재하여 제반 교통사정은 양호시 됨.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

부전동 474-51 : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2025-02-12)<교육환경 보호에 관한 법률>

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 우리은행 근저당권(접수일자: 2019-10-08, 권리금액: 96,000,000원)임.

3.2. 인수 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 분석됨. (모든 후순위 권리 말소 예정)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 장 (채권양도)

보증금: 60,000,000원

차임: 234,000원

전입일자(사업일자): 2023-05-26

확정일자: 2023-05-19

대항력: 없음

임차인은 대항력이 없으므로, 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 업무시설

본건이 소재한 부전동 일대는 부산의 대표적인 상업 중심지인 서면역 인근으로, 롯데백화점, 현대백화점 등 대형 유통시설과 금융기관, 다수의 상업 및 업무시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 지역임.

4.2. 오피스텔 시장 동향

부산진구 부전동 지역은 서면이라는 탁월한 입지 덕분에 오피스텔 수요가 꾸준히 유지되고 있음. 특히 역세권 오피스텔은 직주근접성이 뛰어나 소형 임대 수익형 부동산으로서 가치가 높게 평가됨. 최근 신축 오피스텔 공급이 일부 있었으나, 준공된 지 5년 내외의 본건과 같은 비교적 연차가 있는 건물도 안정적인 임대 수익률을 기대할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교통: 서면역(1,2호선) 도보 5분 거리. 다수의 시내버스 노선 운행.

* 쇼핑: 롯데백화점, 현대백화점 인접.

* 의료: 부산진구보건소, 다수의 병원 및 의원 밀집 지역.

* 기타: 금융기관, 다양한 상업시설 이용 편리.

5.2. 교육 시설

주변에 학교 관련 정보는 직접적으로 제공되지 않았으나, 일반상업지역 및 상대보호구역으로 지정된 점을 고려할 때, 인근에 교육 시설이 위치할 가능성이 있으며, 대중교통 이용이 편리하여 통학이 용이할 것으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정이므로 권리상 문제는 없을 것으로 보임.

6.2. 특이사항

* 본건 공부상 '비'는 현칭 '102동'으로, 등기부등본 및 공부상 명칭 확인 시 혼동이 없도록 주의 필요.

* 공동담보 물건으로, 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우 다른 담보 물건에 대한 경매 절차가 진행될 수 있으나, 해당 물건 자체의 낙찰과는 직접적인 연관성은 적음.

6.3. 혐오시설 존재 여부

주변 반경 내 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으며, 지역은 주거 및 상업 기능이 복합된 지역으로 평가됨.

7. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상권인 서면역 인근에 위치한 오피스텔로, 최상급의 교통 및 생활 편의시설을 누릴 수 있는 입지적 장점을 가지고 있음. 건물은 비교적 최근에 준공되어 시설 상태가 양호할 것으로 예상되며, 권리관계 또한 명확하여 낙찰 후 별도의 인수 부담이 없는 안전한 물건임. 소형 면적의 오피스텔로 1인 가구 및 소액 투자 목적에 적합한 물건으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 최중심 상권 입지: 부산 최대 번화가인 서면역 초역세권으로 유동인구 및 임대 수요 풍부.

* 명확한 권리관계: 모든 권리가 말소되어 인수 부담 없는 안전한 물건.

* 편리한 생활 인프라: 백화점, 병원, 각종 편의시설 등 완벽한 생활 환경.

* 투자 및 실거주 적합: 소형 면적으로 임대 수익 또는 실거주 용이.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 동일한 대동레미안센트럴시티 오피스텔의 전용면적 약 29㎡ 내외의 물건 시세는 현재 1억 7천만원에서 1억 9천만원 사이로 형성되어 있음.

임대 시세는 보증금 1,000만원 기준 월세 70만원~80만원 수준으로, 연 임대수익률은 약 5% 내외를 기대할 수 있음.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가는 1억 7천 2백만원으로, 현재 시세와 유사한 수준임.

임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 필요가 없으며, 권리 분석상 낙찰 후 부담이 없음.

경쟁 물건의 시세 및 시장 상황을 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이상에서 결정될 가능성이 높음.

예상 입찰가 범위: 1억 6천 5백만원 ~ 1억 8천만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.