나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10134 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 17층비-1708호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 남동측 인근에 위치하는 대동레미안 센트럴시티 제17층 제비-1708호로서, 주위는 도로변 상가지대로서 백화점을 비롯한 각종 상업 및 업무시설, 주상복합건물 아파트 및 오피스텔등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "서면역"이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상19층 건물 내 제17층 제비-1708호로서 외벽 : 대리석 붙임 및 몰탈위페인팅 마감. 창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지설비, 기계식주차설비, 도시 가스설비 및 난방등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 주상복합 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복2차선 도로, 북측으로 노폭 약 8미터 폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2025- 02-12)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

본건 공부상 '비'는 현칭 '102동'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부산지방법원 2026타경10134 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전로 108 (부전동), 대동레미안센트럴시티 17층 비-1708호 (구 주소: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51)

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 163,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 공동담보

참고: 본건 공부상 '비'는 현칭 '102동'임

1.2. 면적 정보

토지면적 (대지권면적): 4.53㎡ (약 1.37평)

건물면적 (전용면적): 27.60㎡ (약 8.35평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 구조 및 사용승인

건축구조: 철근콘크리트구조, 평지붕

건물 규모: 지하 3층, 지상 19층

해당층: 17층

사용승인일: 2019년 04월 05일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 도로변 상가지대로서 백화점(롯데백화점, NC백화점 등), 각종 상업 및 업무시설, 주상복합 건물, 아파트 및 오피스텔 등으로 형성되어 있어 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 다수의 시내버스 정류장이 소재합니다. 또한, 부산도시철도 1호선 "서면역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 이를 통해 부산 시내 및 외곽으로의 이동이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

본건의 등기부등본상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 소유권 보존: 주식회사대동레미안 (2019.04.24)

* 근저당: 우리은행 (2019.10.08, 92,400,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 김민우 (2024.07.15, 60,000,000원) - 말소 (전입 2023.03.16, 확정 2023.02.13)

* 압류: 부산진구 (2024.12.02) - 말소

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026.01.29, 60,000,000원) - 말소 (본건 사건)

* 압류: 부산진세무서장 (2026.03.27) - 말소

총 채권액 합계: 152,400,000원

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (지상권 등)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김 (채권양도)

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-03-16

* 확정일자: 2023-02-13

* 배당신고일자: 2024-07-15

* 대항력: 없음

3.4. 권리분석 결과

본건 경매물건은 말소기준권리(근저당)보다 후순위 권리들이 다수 존재하며, 이들 권리는 매각으로 모두 소멸됩니다. 임차인 김 는 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 0원입니다. 따라서 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 부담이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 상업 및 업무 중심지

본건이 위치한 서면 일대는 부산의 대표적인 금융, 상업, 업무 및 교통의 중심지입니다. 풍부한 유동인구와 함께 다양한 상업시설, 업무시설, 문화시설이 밀집해 있어 활발한 경제 활동이 이루어지는 지역입니다.

4.2. 주변 시설

백화점, 대형 마트, 금융기관, 병원, 영화관, 식당가 등 생활 편의시설이 풍부하며, 다양한 기업체의 사무실과 소규모 사업장이 밀집해 있어 오피스텔로서의 수요도 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

지하철 1호선 서면역을 도보로 이용 가능하며, 부산 시내 주요 지역으로 연결되는 다수의 버스 노선이 운행되고 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 자가용 이용 시에도 주요 도로망과의 접근성이 좋습니다.

5.2. 편의시설

롯데백화점, NC백화점 등 대형 쇼핑몰과 각종 금융기관, 병원, 관공서 등이 인접해 있어 쇼핑, 금융, 의료 등 다양한 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

5.3. 주거 환경

주변에 주상복합 건물, 아파트, 오피스텔 등이 다수 분포하고 있어 직주근접을 선호하는 직장인이나 1인 가구 등에게 매력적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부확인 곤란

감정평가서 상 현장조사 시 소유자 또는 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려워, 외부 관찰 및 유사 물건의 일반적인 상태를 상정하여 평가가 이루어졌습니다. 따라서 응찰 전 반드시 내부 상태를 직접 확인해야 합니다.

6.2. 임대 관계 미확인

감정평가서 상 "임대관계: 미상임"이라는 기재가 있으나, 등기부상 임차인 김 의 정보가 기재되어 있습니다. 비록 대항력은 없으나, 명도 절차 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있으므로, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 및 이용에 있어 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 최대 상권이자 교통의 요지인 서면 중심부에 위치한 오피스텔로서, 입지적 강점과 풍부한 배후수요를 바탕으로 높은 투자 가치를 지니고 있습니다. 뛰어난 교통망과 주변 편의시설은 주거 및 업무용으로 매력적인 환경을 제공합니다.

다만, 감정평가 시 내부 상태 확인에 어려움이 있었던 점과 명도 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 이슈는 신중하게 검토해야 할 부분입니다. 인수되는 권리가 없어 권리관계는 비교적 명확하나, 현장 방문을 통한 철저한 사전 조사와 명도 가능성 점검이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산의 핵심 상권인 서면 중심에 위치하여 풍부한 유동인구 및 잠재적 수요 확보.

* 우수한 접근성: 지하철 1호선 서면역 초역세권 및 다수의 버스 노선으로 시내외 어디든 편리한 이동 가능.

* 안정적인 임대수요: 상업 및 업무지구 내 위치하여 직장인, 1인 가구 중심의 꾸준한 오피스텔 임대 수요 기대.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸되며, 낙찰자가 인수할 권리 및 보증금 없음.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정은 제공된 감정가(163,000,000원)를 기준으로 하되, 현재 시장 상황, 유사 물건의 최근 낙찰가율, 부동산 시장 동향, 권리 분석 결과(인수되는 권리 없음), 그리고 명도 가능성 및 소요 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

임차인의 보증금은 대항력이 없고 인수 보증금 합계가 0원이므로 낙찰자가 인수하지 않습니다. 따라서 예상 입찰가는 이러한 부분을 반영하여, 시세 대비 합리적인 수준으로 책정하는 것이 중요합니다.

정확한 시세 분석을 위해서는 주변 오피스텔의 최근 실거래가, 현재 나와 있는 매물 가격, 공실률 및 임대료 수준 등을 면밀히 조사해야 합니다. 또한, 내부 상태 확인 결과에 따라 수리 비용 등을 고려한 추가적인 시세 조정을 검토해야 합니다.

일반적으로 경매 물건은 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 이루어지는 경우가 많으나, 본건의 경우 입지적 장점을 고려할 때 이보다 높은 수준에서의 낙찰도 가능할 수 있습니다. 다만, 명도 과정에서 발생할 수 있는 시간 및 비용을 고려하여 신중하게 최적의 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.