나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10112 [1] 경상남도 거제시 연초면 죽토리 327 신우희가로아파트 1동 8층812호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Fidelity · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 죽토리에 소재하는 연초면사무소 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 8층 812호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지, 타일 등 마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트 단위세대로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 및 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 토지는 사다리형 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 북측으로 중로와 접하고 있으며, 서측과 남측으로 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

죽토리 327 :일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

1.1. 1. 사건 번호: 통영지원 2026타경10112 (1)

1.1. 2. 경매 구분: 부동산 임의 경매

1.2. 부동산 정보

1.2. 1. 소재지: 경상남도 거제시 연초면 죽토리 327 신우희가로아파트 1동 8층 812호

1.2. 2. 용도: 아파트

1.2. 3. 건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 15층 건물 중 8층

1.2. 4. 사용승인일: 2006년 9월 1일

1.3. 가격 및 면적 정보

1.3. 1. 감정가: 142,000,000원

1.3. 2. 토지 면적: 26.14㎡ (약 7.91평)

1.3. 3. 건물 면적: 74.98㎡ (약 22.69평)

1.3. 4. 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 5. 채권자: 한OOOOOOO

1.3. 6. 특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경상남도 거제시 연초면 죽토리에 소재하며, 연초면사무소 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 근린생활시설, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 본건 토지는 북측으로 중로와, 서측 및 남측으로 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 및 개발 계획

본건 토지는 일반상업지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m) 및 중로2류(폭 15m~20m)에 접하고 있습니다. 다만, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 갑5: 2008-06-30 소유권 이전 (삼성중공업주식회사)

* 갑6: 2016-05-16 소유권 이전 (옥혜진)

* 갑7: 2022-12-30 소유권 이전 (윤현진) - 매매

* 을11: 2022-12-30 근저당권 (한국주택금융공사, 132,000,000원) - 말소기준권리

* 갑8: 2024-11-21 압류 (국) - 말소

* 갑9: 2025-02-11 가압류 (서민금융진흥원, 16,708,371원) - 말소

* 갑9-1: 2025-02-13 9번 가압류 경정 (서민금융진흥원) - 말소

* 갑10: 2025-11-26 압류 (국민건강보험공단) - 말소

* 갑11: 2026-02-02 임의경매 (한국주택금융공사, 125,034,997원) - 말소 (본건 사건번호 2026타경10112의 근거)

등기부채권 총액은 148,708,371원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

본 건의 말소기준권리는 2022년 12월 30일에 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을11)입니다. 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(갑8, 갑9, 갑9-1, 갑10, 갑11)는 소멸될 예정입니다. 물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로 확인됩니다. 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

임차인의 보증금 및 차임이 미상이라도, 추후 점유자 발생 시 명도 관련 리스크가 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건은 아파트 단지와 함께 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 연초면사무소 등이 있어 기본적인 행정 및 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 지역 특성

본 물건이 속한 연초면 죽토리 일대는 아파트, 단독주택, 농경지가 혼합된 지역으로, 일부 일반상업지역이 포함되어 있어 지역 내 다양한 용도의 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 아파트명: 신우희가로

* 동수: 1동

* 총 세대수: 298세대 (건축물대장상 210세대 정보도 확인됨)

* 총 면적: 21,263.48㎡

* 최고층: 15층

* 복리시설: 관리사무소, 주민공동시설

5.2. 건물 정보

* 해당 호수: 8층 812호

* 전용 면적: 74.98㎡ (약 22.69평)

* 건축 구조: 철근콘크리트구조

* 내부 마감: 몰탈위 페인팅, 벽지, 타일, 샷시 창호

* 설비 내역: 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화전 설비 등

5.3. 편의시설 및 주거 환경

* 주차: 총 285대 (지하 224대, 지상 61대) 주차 가능

* 난방: 개별난방

* 인근 시설: 연초면사무소, 연초초등학교, 연초중학교, 연초고등학교 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성

등기부등본상 다수의 권리가 말소 처리되어 있으나, 공동담보 물건으로 채권-채무 관계를 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

6.2. 시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 변동성에 따라 가격 등락의 위험이 존재할 수 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

* 임대 관계가 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 점유자 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 연초면에 위치한 신축(2006년 준공) 아파트로, 실거주 및 임대 목적 모두에 적합한 74.98㎡(약 22.69평)의 전용면적을 가지고 있습니다. 단지 내 주차 공간(285대)이 충분하며, 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 등기부상 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 권리관계가 명확한 점은 투자 리스크를 줄여주는 요소입니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 임대 관계가 미상이라는 점은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역에 위치하며, 주변 지역의 개발 가능성이 있습니다.

* 실거주 및 임대 수익을 위한 기본적인 조건을 충족합니다.

* 현재 감정가(142,000,000원) 대비 최근 실거래가(125,000,000원 ~ 135,000,000원)가 낮은 편으로, 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 잘 정비된 단지 시설과 양호한 교통 접근성을 갖추고 있습니다.

* 권리관계가 비교적 명확하여 명도 절차 진행 시 수월할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 142,000,000원

* 최근 매매 시세 (2026년 5~7월): 125,000,000원 ~ 135,000,000원 (5~7층 기준)

* 본 건은 8층으로, 최근 실거래가 대비 높은 층수임을 고려할 때 시세보다 높게 형성될 가능성이 있습니다.

* 인수해야 할 보증금이 없는 점을 감안했습니다.

종합적인 시장 상황, 건물 상태, 층수 등을 고려하여 보수적으로 접근 시, 135,000,000원에서 138,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.