나이스옥션 법원경매 창원 2026타경10145 [1] 경상남도 창원시 성산구 상남동 45-1 성원아파트 202동 13층 1314호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 상남동 소재‘성원아파트’202동 13층 1314호 단위세대로서, 부근은 대단위 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 대중교통사정은 보통수준임.

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트조 스라브지붕 23층건내 13층 1314호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 타일 마감 창호 : 샤시창호 구조

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급·배수 설비, 위생설비, 승강기 설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

진입도로상태 및 주차장시설은 보통수준임.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(상남지구)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(다나유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(도솔유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(웅남중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(웅남초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(중앙여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(창원상남초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(통도사유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(다나유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(도솔유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(웅남초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(중앙여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(통도사유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임 2) 본건은 현장조사당시 거주인의 부재로 인해 내부확인이 곤란하여 관련공부, 탐문조사내용, 외부조사사항 등에 의한 통상적인 상태를 기준으로하여 평가하였음.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2026타경10145 (1)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 상남동 45-1 성원아파트 202동 13층 1314호

용도: 아파트

감정가: 183,000,000원

토지면적: 16.27㎡ (약 4.92평)

건물면적: 49.98㎡ (약 15.12평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 성산구 상남동에 위치한 성원아파트 202동 13층 1314호입니다.

주변은 대규모 아파트 단지와 근린생활시설, 학교 등이 형성된 주거 및 상업 밀집 지역입니다.

단지까지 차량 진입이 용이하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

인접 도로 상태 및 주차 시설 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역에 해당하며, 다양한 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 다수의 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역)에 포함되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부현황상 말소기준권리인 '국'의 가압류(2018-11-15) 이후 설정된 대부분의 권리(가압류, 압류)는 본 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

말소예정인 권리: 갑3(국 가압류), 갑4(국제저축은행 가압류), 갑5(주택도시보증공사 가압류), 갑7(창원세무서 압류), 갑9(창원시 압류), 갑10(서울보증보험 가압류).

본건 경매는 채권자 박두환의 강제경매(2026-02-03)에 의해 개시되었습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박 (박두환)

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 50,000원

* 전입일자: 2017-11-08

* 확정일자: 2017-11-09

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2026-04-07

권리분석상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인의 보증금이 경매 절차를 통해 우선 배당받거나, 매수인이 인수하지 않음을 의미합니다. 다만, 배당 순위 및 절차에 따라 변동 가능성이 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 상남동은 창원시의 주요 상업 및 업무 중심지로, 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

주변에 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 주거 상권이 형성되어 있습니다.

근린생활시설이 풍부하여 상업 활동이 활발하며, 교육시설(학교)이 인접해 있어 주거 편의성이 높습니다.

1.4. 생활정보

성원아파트는 1994년 6월에 사용 승인된 아파트 단지로, 총 14개 동, 1332세대로 구성되어 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이 놀이터 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

지상 주차 5대, 지하 주차 27대로 총 562대의 주차 공간이 마련되어 있습니다. (전체 세대 대비 주차 공간은 다소 부족할 수 있습니다.)

생활 편의시설, 교통, 교육 등 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어진 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크 요인은 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다.

임차인 박 (박두환)은 대항력(전입일자 2017-11-08)을 갖추고 있으며, 확정일자도 받아 배당을 신고했습니다.

권리분석상 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있어 매수인이 보증금을 직접 인수할 의무는 없는 것으로 보입니다. 그러나 임차인이 배당받지 못한 금액이 있다면, 명도 과정에서 협상 또는 법적 분쟁이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다.

따라서 임차인의 배당 현황 및 잔여 보증금 유무를 철저히 확인해야 합니다.

본건 소재지는 다수의 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역)에 포함되어 있어, 향후 교육 관련 시설이나 개발에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

주변 환경 조사 결과, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 창원시의 중심 상권에 위치한 아파트로, 주거 편의성과 상권 접근성이 우수합니다.

부동산 강제 경매로 진행되며, 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보입니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재가 가장 큰 변수이며, 이 부분에 대한 명확한 해결 및 확인이 필수적입니다. 임차인의 보증금 인수 여부가 '0원'으로 표시되어 있으나, 실제 명도 과정에서의 리스크를 철저히 검토해야 합니다.

아파트 자체의 노후도(1994년 준공)는 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

창원시 성산구 상남동이라는 뛰어난 입지: 창원시의 핵심 상업 및 주거 지구로서 높은 주거 선호도 및 투자 가치 보유.

안정적인 주거 수요: 주변 대규모 아파트 단지 및 근린생활시설로 인한 꾸준한 임대 수요 기대.

명확한 권리 관계 (말소 기준권리 이후 정리): 대부분의 권리가 말소될 예정으로, 인수되는 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

최근 매매 사례: 비슷한 면적의 거래 사례가 최근(2026년 6월) 1억 7,500만원에 거래되었으며, 감정가(1억 8,300만원) 또한 시세와 유사한 수준입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 183,000,000원

최근 유사 면적(49.98㎡) 매매 사례: 175,000,000원 (2026년 6월, 11층)

본건(49.98㎡, 13층)의 감정가는 183,000,000원으로, 최근 거래가 대비 소폭 높은 수준입니다. 13층이라는 점을 감안하면 감정가 또는 그 이하에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어 이 부분은 직접적인 입찰가 산정에 반영하지 않습니다. 다만, 명도 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

최근 거래 사례 및 감정가, 그리고 잠재적 리스크(명도 관련)를 종합적으로 고려할 때, 160,000,000원 ~ 180,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다. 특히, 임차인과의 명도 협상 가능성 및 비용 발생 여부를 최우선으로 확인 후 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.