나이스옥션 법원경매 진주 2026타경29 [1] 경상남도 진주시 상봉동 981-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2026.02.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 경상남도 진주시 상봉동 소재 '진주고등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 학교, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

완경사 지세 내 평탄하게 조성된 자루형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 남동측으로 약 1미터 내외의 진입로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 자연경관지구, 지구단위계획구역(상봉동동 지구단위계획구역) 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(진주고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(진주중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(진주고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 입니다.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참고바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트 블록조 스레트지붕 단층건으로서, 외 벽 : 벽돌 및 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 창 호 : 목재창 및 새시창 구조 입니다.

이용상태

주택으로 이용 중이나, 기준시점 현재 공실로 방치된 상태인것으로 조사됩니다.

설비내역

공실로 방치된 상태로 설비의 점검이 필요한것으로 조사됩니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

본건 건물은 공부 상 연면적이 27.96㎡(15.21㎡+12.75㎡)로 등재되어 있으나, 현장조사 시 건물의 실측 면적은 약 40.75㎡로 조사됩니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 기호 ㄱ,ㄴ)매각포함.
-목록2 공부 상 면적 27.96㎡ 이나 현황 40.75㎡임.
-관리상태 불량 입찰전 확인요함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 진주지원 2026타경29 (1)

소재지: 경상남도 진주시 상봉동 981-10

용도: 단독주택

감정가: 61,101,000원

토지면적: 79.00㎡ (약 23.89평)

건물면적: 공부상 27.96㎡ (약 8.46평), 현황 약 40.75㎡ (약 12.33평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 진주시 상봉동 소재 '진주고등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 학교, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

본건 남동측으로 약 1미터 내외의 진입로가 소재합니다.

토지이용계획 상 본건은 제2종일반주거지역, 자연경관지구, 지구단위계획구역(상봉동동 지구단위계획구역), 가축사육제한구역, 상대보호구역(진주고등학교, 진주중학교), 절대보호구역(진주고등학교), 주거환경개선지구, 역사문화환경보존지역에 해당합니다.

특히, 본건은 주거환경개선지구에 포함되어 있어 향후 개발 가능성이 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2025년 2월 27일 삼성카드의 가압류 (갑6) 입니다.

매각으로 인해 모든 권리가 말소될 예정이며, 인수되는 별도의 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 정승현

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2001-03-07

* 대항력: 있음

* 비고:

정승현 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 관계 및 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 지역(상봉동)의 연립/다세대 주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2025년 9월 5일: 6,800만원 (60.03㎡, 다세대, 진주주택)

* 2025년 11월 26일: 7,500만원 (69.47㎡, 연립, 대경맨션)

* 2026년 6월 12일: 8,500만원 (67.2㎡, 연립, 현대맨션)

본건은 단독주택이며, 토지 면적(79.00㎡)이 상당한 점을 고려할 때 토지 가치가 중요합니다. 일부 조사 결과에 따르면 해당 지역의 토지 시세는 ㎡당 80만원 ~ 100만원 수준으로 추정되어, 토지 가치만으로도 감정가(61,101,000원) 이상일 수 있습니다. 다만, 비교 대상이 연립/다세대 주택이므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 진주고등학교 북측 인근에 위치한 주거지역에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 학교, 임야 등으로 형성되어 있어 비교적 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 인근에 학교가 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

주변 시설 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인(정승현)이 존재합니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 인수해야 할 금액이나 기타 채무 관계가 있는지 철저한 조사가 필요합니다.

건물 관리 상태가 불량한 것으로 조사되어, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 정확한 상태를 확인해야 합니다.

공부 상 건물 면적(27.96㎡)과 현황 면적(40.75㎡) 간 차이가 있습니다. 이는 제시외 건물이 포함되었거나 증축 등 공부와 다른 부분이 존재함을 시사하므로, 건축법 저촉 여부 및 정확한 현황 파악이 필요합니다.

토지 이용 계획 상 자연경관지구, 역사문화환경보존지역 등에 해당하여 향후 건물 신축 및 증축 등 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 진주시 상봉동에 위치한 단독주택 경매 물건입니다. 진주고등학교 인근의 주거지역에 속하며, 주거환경개선지구 지정으로 인한 향후 개발 가능성을 잠재적 장점으로 가지고 있습니다.

하지만 건물 노후화 및 관리 상태 불량, 대항력 있는 임차인의 존재(특히 0원 보증금/차임이라는 특이 조건), 공부와 현황 면적의 차이 등 다수의 리스크 요인이 존재합니다. 이러한 문제점들을 충분히 인지하고 철저한 현장 조사 및 법률 검토를 거친 후 입찰에 참여해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

주거환경개선지구 지정에 따른 향후 도시 개발 계획 수혜 가능성.

상당한 토지 지분(79.00㎡)을 보유하고 있어, 향후 토지 가치 상승 잠재력 기대.

대항력 있는 임차인 관련 리스크를 명확히 파악하고 해소할 수 있다면, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 61,101,000원

주변 시세(다세대/연립 기준, 60-70㎡): 6,800만원 ~ 8,500만원 (2025-2026년 거래 사례)

본건은 단독주택으로 토지 면적(79㎡)이 상당하여 토지 가치가 중요합니다. 해당 지역 토지 시세는 ㎡당 80만원 ~ 100만원 수준으로 추정되며, 이는 토지 가치만으로도 감정가 이상일 수 있음을 시사합니다.

그러나 건물 상태 불량, 대항력 있는 임차인의 존재(0원 보증금/차임에 대한 확인 필요), 공부와 현황 면적 차이 등의 리스크 요인을 감안할 때 신중한 접근이 필요합니다. 리스크 해소 정도에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있습니다. 인수 보증금은 0원이므로 고려하지 않습니다.

보수적인 관점에서, 현 상태 및 리스크를 감안한 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하로 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 55,000,000원 ~ 65,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.