나이스옥션 법원경매 울산 2026타경10165 [1] 울산광역시 동구 동부동 350-1 아성오우션맨션아파트 101동 8층807호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하성감정 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 동부동소재 '동부초등학교' 남측 인근에 위치하는 아성오우션맨션아파트 제101동 8층 제807호(남향, 복도식)로서 주위는 아파트단지 ,일반주택, 하교및 근린생활시설등으로 형성된 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며 대중교통사정은 보통정도입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 14층건중 8층 제807호로서 외벽: 몰탈위 페인트마감 내벽: 벽지도배, 일부타일 창호:샷시및 목재2중창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생급배수설비, 옥내소화전, 승강기설비, 도시가스 난방설비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 등고평탄한 토지로 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지주변 가로망상태 보통정도임.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로3류(접함) , 가축사육제한구역, 상대보호구역(공룡자연유치원) ,상대보호구역(그림마을유치원),상대보호구역(동부초등학교),상대보호구역(빛나몬테소리유치원),절대보호구역(공룡자연유치원) ,절대보호구역(그림마을유치원),절대보호구역(동부초등학교),절대보호구역(빛나몬테소리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임(등기사항전부증명서상 주택임차권(임차보증금 금135,000,000원)이 설정되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2026타경10165 (1)

소재지: 울산광역시 동구 동부동 350-1 아성오우션맨션아파트 101동 8층807호

용도: 아파트

감정가: 131,000,000원

토지면적: 33.04㎡ (약 9.99평)

토지지분: 33.04㎡ (약 9.99평)

건물면적: 70.02㎡ (약 21.18평)

건물지분: 70.02㎡ (약 21.18평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

아파트명: 아성오우션맨션

준공년월: 1992년 5월 (사용승인일 19920519)

건물층수: 14층 중 8층

아파트 전용면적: 70.02㎡ (약 21.18평)

아파트 총 면적: 12033.3㎡ (101동 전체 면적)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 울산광역시 동구 동부동 소재 '동부초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 일반주택, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통상황:

차량 출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 단지 주변 가로망 상태도 보통 정도입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

제3종일반주거지역, 소로3류(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역(동부초등학교 등), 절대보호구역(동부초등학교 등), 준보전산지입니다.

* 주변 시설:

동부초등학교, 공룡자연유치원, 그림마을유치원, 빛나몬테소리유치원 등 교육 시설이 인근에 위치하고 있습니다. 검색 결과, 해당 지역에서 특별히 문제 될 만한 혐오시설에 대한 언급은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 경매개시 정보:

사건번호: 울산지방법원 2026타경10165 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 131,000,000원

* 말소기준권리:

2026년 1월 29일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기 (갑4)가 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리:

을구 6번 주택임차권 설정 등기 (2024년 2월 6일자, 권리자: 김수현)는 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 있습니다. 해당 임차인의 임대차보증금이 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 4일

* 확정일자: 2022년 2월 4일

* 배당신고일자: 2024년 2월 6일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원 (배당 순위에 따라 변동 가능)

4. 상권분석

* 아파트 정보:

아파트명: 아성오우션맨션

건설년도: 1992년

총 동수: 2동

총 세대수: 298세대

해당 동: 101동 (총 14층)

* 주변 상업시설:

아파트 단지 주변으로 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

* 교통:

단지 주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 편의시설:

단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 부대시설이 있습니다. 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의를 제공받을 수 있습니다.

* 주거환경:

아파트 단지와 일반 주택들이 혼재된 주거 지역으로, 초등학교 등 교육 시설이 인접하여 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 주차:

총 주차 대수는 180대 (지상 6대, 지하 4대)입니다. 세대수(298세대) 대비 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 위험:

가장 중요한 리스크는 을구 6번 주택임차권 설정 등기(김 )로, 대항력이 있는 임차인이 존재합니다. 임차인의 보증금 135,000,000원이 배당 절차에서 전액 변제되지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하므로, 입찰 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

* 건물 노후화:

1992년 준공된 아파트로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주차 공간 부족:

총 298세대에 비해 총 주차 대수가 180대로 부족하여 주차에 불편함이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 동구의 아파트로서, 교육 시설 접근성이 양호하고 주거 환경이 안정적인 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 존재로 인한 보증금 인수 가능성이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 따라서 철저한 권리 분석과 잠재적 인수 보증금 규모를 정확히 파악하는 것이 필수적입니다. 건물 노후화 및 주차 공간 부족 또한 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 저가 매수 기회:

감정가 131,000,000원 대비 최근 시세 분석 결과, 본 물건의 시장 가치는 약 84,000,000원 ~ 104,000,000원 범위로 추정됩니다. 임차인 인수 보증금 리스크를 감안하더라도, 적정 입찰가를 산정한다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 입지:

동부초등학교 등 교육 시설 인근에 위치하여 실수요자의 관심이 꾸준할 수 있는 입지입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 약 95,000,000원으로 제안합니다.

이는 최근 실거래가를 반영한 시장 가치 추정치(약 84,000,000원 ~ 104,000,000원)를 고려한 가격이며, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성 등 제반 리스크를 고려하여 보수적으로 산정한 금액입니다. 다만, 실제 입찰 시에는 배당 여부와 임차인과의 협상 가능성 등을 종합적으로 재확인한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.