나이스옥션 법원경매 울산 2026타경10143 [1] 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1678-3 울산역신도시동문디이스트 102동 31층3104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효원 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 소재 "울산전시컨벤션센터" 북측 인근에 위치하는 울산역신도시동문디이스트 102동 31층 3104호로서 주위는 아파트, 근린생활시설, 단독주택, 나지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 일반적인 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 38층 건물 내 31층 3104호로서, 외벽: 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감, 내벽: 벽지 바름 및 일부 내장타일 붙임, 창호: 샤시창임.

이용상태

아파트(건축물현황도상 방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 도시가스설비, 승강기설비, 소화전 및 화재경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

지반 대체로 평탄한 가장형 토지로서 주상용 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남동측 및 남서측으로 광대로에 접하고 북동측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2014-12-11), 지구단위계획구역(경부고속철도 울산역 역세권지구), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(2014-12-11)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-10-22)(울산광역시고시2014-264(2014.12.11.), 가감속차로 확보)(저촉), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 도시개발구역<도시개발법> 중점경관관리구역(2024-06-13).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기타참고사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2026타경10143 (1)

* 소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1678-3 울산역신도시동문디이스트 102동 31층3104호

* 용도: 아파트

* 감정가: 457,000,000원

* 토지면적: 31.80㎡ (약 9.62평)

* 토지 지분: 31.7951㎡ (약 9.62평)

* 건물면적 (전용면적): 84.88㎡ (약 25.67평)

* 건물 지분: 84.884㎡ (약 25.67평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

* 사용승인일: 2019년 04월 30일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 38층 건물

* 해당 층수: 31층

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 소재 "울산전시컨벤션센터" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 단독주택, 나지 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 단지 남동측 및 남서측으로 광대로, 북동측으로 중로에 접하며, 차량 접근이 가능하여 일반적인 교통사정은 보통인 편입니다.

* 토지이용계획: 본건은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(경부고속철도 울산역 역세권지구)으로 지정되어 있으며, 광로, 대로, 중로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 도시개발구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 본건은 부동산임의경매 사건입니다.

* 등기부상 말소기준권리는 2021년 01월 20일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권 (을1, 금154,000,000원)입니다.

* 말소기준권리 이후 등기된 권리들은 경매로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 850,000원

* 전입일자: 2023년 07월 03일

* 확정일자: 2023년 05월 11일

* 배당신고일자: 2025년 07월 29일

* 대항력: 없음

* 특이사항: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 30,000,000원은 인수되지 않습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 결론: 인수되는 권리 및 임차인의 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 울산역 역세권지구 내에 위치하며, 주변에는 아파트 단지와 함께 상업시설, 주택 등이 혼재되어 있습니다.

* 울산전시컨벤션센터가 인근에 위치하여 지역 발전 잠재력이 있는 상권입니다.

* 일반상업지역에 포함되어 있어 향후 상업 시설 이용 및 개발 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건축물 현황: 본 아파트(102동 3104호)는 건축물 현황도상 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 발코니 등으로 이용 중입니다.

* 내부 설비: 위생 및 급배수 시설, 도시가스 설비, 승강기, 소화전 및 화재 경보 설비 등 기본적인 생활 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

* 단지 시설: 울산역신도시 동문디이스트는 총 4개 동, 503세대로 구성되어 있습니다. 건축물 표제부상 총 주차 대수는 787대(지하 787대)로 확인되나, 제공된 아파트 정보에는 지상 4대, 지하 14대의 주차만 기재되어 있어 차이가 있습니다.

* 주변 시설: 현재 파악된 정보상으로는 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 최은화: 대항력이 없으나, 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 등을 고려할 때 명도 과정에서 세부적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 복합적인 토지이용계획: 도시개발구역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 중점경관관리구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어, 향후 개발 및 규제 변동 가능성에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.

* 가축사육제한구역: 가축분뇨법에 따른 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 인근 개발 시 환경 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 울산역 역세권의 신축 아파트로, 해당 지역의 개발 계획과 함께 가치 상승이 기대되는 투자처입니다.

* 권리 관계가 명확하여 경매 절차상 안전하게 취득할 수 있으며, 낙찰 후 별도의 인수 부담이 없습니다.

* 현재 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우, 향후 자산 가치 상승을 통한 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 울산역 역세권 개발 프리미엄: KTX 울산역을 중심으로 한 지역 개발 사업으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 신축 아파트: 2019년 사용승인된 아파트로, 노후도가 낮아 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 안정적인 권리 관계: 모든 권리가 말소 예정이어서 명확한 권리 확보 가능.

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 소유권 문제 없음.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석 (2026년 7월):

* 24층: 455,000,000원

* 32층: 425,000,000원

* 21층: 438,000,000원

* 평균 최근 매매가: 약 439,333,000원

* 감정가: 457,000,000원

* 종합적인 시세 및 본건의 31층 위치를 고려할 때, 경쟁력 있는 입찰가는 최근 매매가 평균 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

* 권리 인수 금액이 0원이므로, 시세 범위를 고려한 입찰 전략 수립이 필요합니다.

* 추천 입찰가 범위: 430,000,000원 ~ 450,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.