나이스옥션 법원경매 울산 2026타경10137 [1] 울산광역시 남구 신정동 1133-7 선샤인2주건축물제1동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유엠 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "신정초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 10층 건물 내 제5층 제501호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지 및 타일 마감 등 창호: 샤시 창호 등

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 및 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(신정초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 울산지방법원에서 진행 중인 2026타경10137 (1) 부동산 임의경매 사건의 물건입니다.

* 사건번호: 울산지방법원 2026타경10137 (1)

* 소재지: 울산광역시 남구 신정동 1133-7 선샤인2 주건축물제1동 5층501호 (신축 주소: 울산광역시 남구 봉월로82번길 7)

* 용도: 아파트

* 감정가: 308,000,000원

* 토지면적: 32.76㎡ (약 9.91평)

* 건물면적: 84.86㎡ (약 25.67평) - 전용면적

* 총 토지 면적 (대지권): 556.7㎡ (약 168.41평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 권OO (권대식)

1.1. 입지조건

본건은 울산광역시 남구 신정동에 위치하며, 북동측 인근에 신정초등학교가 자리하고 있습니다.

* 주변 환경: 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 도로 상태: 주변 가로망 상태가 양호합니다.

* 편의시설: 인근에 다수의 근린생활시설이 위치하여 이용이 편리합니다.

* 주변 시설: 신정초등학교, 신정중학교, 울산여자고등학교 등 교육시설이 인접해 있으며, 울산문화예술회관 및 울산대공원 접근성이 좋습니다. 인근에 대규모 산업단지나 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 등기부등본을 분석한 결과, 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다.

* 말소기준권리: 을3 전세권설정 (권대식, 300,000,000원, 2022-01-28 접수)

* 말소예정 권리:

* 갑10 3번주식회사스타지분압류 (동울산세무서장, 2025-09-10 접수)

* 갑11 임의경매 (권대식, 300,000,000원, 2026-01-26 접수, 본건 경매)

* 을3 전세권설정 (권대식, 300,000,000원, 2022-01-28 접수)

* 갑12 3번주식회사스타지분압류 (남구(울산광역시), 2026-05-15 접수)

* 갑13 3번배장건지분압류 (남구(울산광역시), 2026-05-15 접수)

* 총 채권액 (등기부 기준): 300,000,000원

* 임차인 현황:

* * 권대식

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 미상

* 배당신고일자: 2026-01-26

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 전세권자로서 말소기준권리보다 후순위이며, 배당 신고를 하였고 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

* * 안예찬

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2026-01-30

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없는 임차인으로 인수되는 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건은 울산광역시 남구의 핵심 지역 중 하나인 신정동에 위치하여 상권이 발달되어 있습니다.

* 주변 상권: 공동주택 밀집 지역과 더불어 다양한 근린생활시설이 발달하여 주거 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통 접근성: 차량 및 대중교통 접근성이 우수하여 유동 인구가 많고 상권 이용이 활발합니다.

* 지역 발전 가능성: 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 상업 시설 및 업무 시설 발달 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역에 위치합니다.

* 교육 환경: 북동측 인근에 신정초등학교가 위치하며, 신정중학교, 울산여자고등학교 등 교육 시설이 근접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경입니다. (신정초등학교는 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.)

* 편의시설: 단지 주변으로 다수의 편의시설과 마트, 병원 등이 있어 생활이 편리합니다.

* 여가 및 문화: 울산문화예술회관, 울산대공원 등이 인접하여 문화생활 및 여가 활동을 즐기기 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건의 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 토지 이용 계획: 가축사육제한구역, 상대보호구역(신정초등학교)으로 지정되어 있으나, 일반적인 아파트 거주에는 큰 영향을 미치지 않습니다.

* 복합 용도: 건축물 대장에 공동주택(아파트) 외 업무시설(오피스텔)이 함께 기재되어 있으나, 주 용도는 아파트이므로 일반적인 거주에 문제가 없습니다.

* 권리 분석 상 특이사항: 모든 등기부상 권리는 소멸 예정이며, 임차인 모두 대항력이 없어 인수되는 금전적 부담은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 울산광역시 남구 신정동에 위치한 아파트로, 교육 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며 교통 환경 또한 양호합니다. 최근 건축된 건물로 내외부 상태가 비교적 양호할 것으로 예상됩니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되어 법적 하자 없이 안전하게 취득 가능하며, 인수되는 임차인의 보증금 또한 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 권리 분석: 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸되어 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

* 우수한 입지 조건: 신정초등학교 인근의 학군과 편리한 교통, 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 적정 규모의 주거 공간: 84.86㎡(약 25.67평)의 전용면적으로 가족 단위 거주에 적합합니다.

* 울산 남구 지역 가치: 울산 남구는 지속적인 개발과 함께 주거 선호도가 높은 지역으로, 향후 부동산 가치 상승이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 308,000,000원을 기준으로, 권리 인수 부담이 없고 주변 시세를 고려하여 산정하였습니다. 인수 보증금이 0원이므로 감정가에서 직접 차감되는 금액은 없습니다.

* 예상 입찰가 범위: 277,200,000원 ~ 292,600,000원 (감정가의 약 90% ~ 95%)

이는 최근 거래 사례 및 시장 상황을 종합적으로 고려한 예상 범위이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 개인의 자금 계획에 따라 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.