나이스옥션 법원경매 울산 2026타경54 [1] 울산광역시 남구 옥동 185 서강파크아파트 상가동 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서현 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 옥동 소재 '울산지방법원' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 및 관공서 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 일반적인 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건 내 2층 202호외 1개호로서, 외벽: 몰탈위 페인트칠 마감 등. 내벽: 몰탈위 페인트칠 마감, 인테리어마감, 내장 타일 붙임 등 창호: 샷시 창호 등.

이용상태

기호(1),(2): 공부 상 용도 근린생활시설임.

설비내역

위생 및 급,배수 설비, 전기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형과 유사한 토지로서, 공동주택(아파트), 판매시설, 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 및 주차장시설 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(소정숲유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기타 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2026타경54 (1)

소재지: 울산광역시 남구 옥동 185 서강파크아파트 상가동 2층 202호

용도: 근린상가

감정가: 46,000,000원

토지면적: 9.80㎡ (약 2.96평)

건물면적: 34.12㎡ (약 10.32평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 울OOOOO

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 울산광역시 남구 옥동 소재 '울산지방법원' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 및 관공서 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

인접 도로상태: 주변 가로망 상태 및 주차장 시설 또한 보통 수준으로 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건이 속한 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(소정숲유치원)에 해당합니다.

건물구조: 본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 중 2층 202호로, 외벽은 몰탈위 페인트칠 마감, 내벽은 몰탈위 페인트칠 및 인테리어 마감, 창호는 샷시로 구성되어 있습니다.

3. 권리분석

권리 내역:

* 말소기준권리인 울산남부신용협동조합의 근저당(2022.04.07. 접수, 48,000,000원)보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 갑13호로 등기된 오선녀의 가압류(2025.12.11. 접수, 122,438,350원)와 갑14호로 등기된 울산남부신용협동조합의 임의경매(2026.01.27. 접수, 40,377,884원) 역시 말소됩니다.

* 집합건물 등기부상 채권 총액은 170,438,350원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 260,000원

* 배당신고일자: 2026-04-24

* 대항력: 없음

* 낙찰자가 인수하는 보증금: 0원

* ※ 임차인은 대항력이 없으므로, 매각으로 인해 임대차 관계는 종료됩니다. 따라서 인수하는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

입지: 울산지방법원 인근에 위치하여 공공기관 접근성이 용이하며, 주변 아파트 단지 및 다수의 근린생활시설과 관공서가 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

토지이용: 본건이 속한 토지는 아파트, 판매시설, 근린생활시설 등으로 이용되는 복합 용도 지역의 일부입니다.

용도적합성: 근린상가로서 주변 아파트 단지 거주민 및 법원 방문객, 관공서 이용객 등을 대상으로 한 업종에 적합할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

이용상태: 공부상 용도는 근린생활시설이며, 통상적인 상가로서의 이용이 가능합니다.

설비내역: 위생, 급배수, 전기 설비 등 기본적인 상가 설비가 갖추어져 있습니다.

주변 시설: 서강파크아파트 단지 및 인근 아파트 단지, 울산지방법원, 남구청 등 관공서가 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

혐오시설: 인근 지역 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

미확인 임대차: 임대차 관계가 미상으로 신고된 부분이 있습니다. 비록 해당 임차인은 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 실제 점유 관계 및 내부 상태 확인이 필요합니다.

토지 이용 제한: 본건이 제3종일반주거지역에 속해 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 유치원 상대보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 요구됩니다.

공동담보: 본건 외 다른 부동산도 동일한 채무에 대한 담보로 제공되어 있을 가능성이 있습니다. 이는 경매 절차에 직접적인 영향을 미치지는 않으나, 채무 처리 과정에서 복합적인 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

울산지방법원 인근의 상업 및 주거 혼합 지역에 위치한 근린상가 물건입니다. 아파트 단지와 관공서가 인접하여 기본적인 수요층을 확보하고 있으며, 교통 및 도로 접근성 또한 양호합니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다. 다만, 임차인의 정보 일부가 미상이고, 토지 이용에 일부 제한이 있다는 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 서강파크아파트 등 대규모 아파트 단지와 법원, 관공서가 밀집하여 꾸준한 고객 유치가 가능합니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되어 권리 인수 부담이 없습니다.

* 활발한 상권: 근린생활시설 및 판매시설이 혼합된 지역으로 상업 활동이 활발한 입지입니다.

* 초기 투자 부담 적음: 감정가가 4,600만원으로 비교적 낮아 소액 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 46,000,000원입니다.

임차인으로부터 인수하는 보증금은 0원입니다.

주변 유사 물건 시세, 본건의 건물 상태, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

제공된 자료만으로는 정확한 시세 파악에 한계가 있으나, 인근 지역의 상가 및 아파트 단지 관련 정보(매매가 2억원 초반 ~ 5억원대, 상가 임대료 보증금 1천만원/월세 70만원 등)를 고려할 때, 본건의 잠재적 가치는 감정가 이상으로 판단됩니다.

따라서, 본건의 감정가 수준 또는 소폭 상향된 50,000,000원 ~ 60,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.