나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3090 [1] 대구광역시 달서구 감삼동 24-20 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 서구 중리동 소재 "서남중학교" 남측 인근에 위치하며 부근의 상황은 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

대상물건은 세장형 토지로서, 자자체지반 등고평탄한 "주상용 건부지" 상태임.

인접 도로상태

대상물건 북측으로 폭 약 5미터 내외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(세부사항 은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사 항은 서부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 후첨 "건물 감정평가요항표" 참조. 2) 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가) : 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 4층 건물로서, - 외 벽 : 인조석 등 마감, - 내 벽 : 내부 인테리어, 일부 타일 붙임 등 마감, - 바 닥 : 장판지, 일부 타일 붙임 등 마감, - 창 호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

기호(가) : 근린생활시설, 계단실, 다가구주택으로 이용 중임.

설비내역

대상물건은 위생 및 급배수설비(근린생활시설 및 다가구주택 부분), 난방시설(다가구 주택 부분) 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

대상물건에 후첨 “지적 및 건물개황도”와 같이 제시외 건물(㉠)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 정보

사건번호: 대구서부지원 2026타경3090 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 두레새마을금고

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 달서구 감삼동 24-20

용도: 근린주택

토지면적: 165.30㎡ (약 49.91평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 338.29㎡ (약 102.33평)

건물제시외면적: 4.00㎡ (약 1.21평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 선순위임차권 (단, 권리분석상 대항력 없는 임차인임)

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

1.3. 감정가

감정가: 782,828,980원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

감정평가서상 본건 물건은 대구광역시 서구 중리동 소재 "서남중학교" 남측 인근에 위치한다고 기재되어 있으나, 등기부상 소재지는 대구광역시 달서구 감삼동 24-20번지임. 주변은 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

2.3. 인접 도로

본건 토지는 북측으로 폭 약 5미터 내외의 도로와 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 말소기준권리는 두레새마을금고의 근저당권(을1, 2015.11.09. 접수)이며, 이후 설정된 소유권이전, 근저당권, 임의경매 개시결정 등은 모두 말소될 예정임.

건물 등기부상 말소기준권리는 두레새마을금고의 근저당권(을1, 2016.07.15. 접수)이며, 이후 설정된 소유권이전, 주택임차권, 임의경매 개시결정 등은 모두 말소될 예정임.

3.2. 임차인 현황

본건에는 현재 총 5명의 임차인이 거주 중이나, 등기부 및 권리분석 결과 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됨.

* 임차인: K

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-02-07, 대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-01-15, 대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 80,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-04-29, 확정일자: 2020-08-27, 배당신고일자: 2025-08-14, 대항력: 없음

* 임차인: 박

보증금: 100,000,000원, 차임: 400,000원, 전입일자: 2017-03-08, 확정일자: 2017-02-01, 배당신고일자: 2026-04-20, 대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 3,000,000원, 차임: 300,000원, 전입일자: 2025-08-07, 확정일자: 2026-02-25, 배당신고일자: 2026-02-25, 대항력: 없음

인수되는 임차보증금은 총 0원임.

다만, 임차인 김 (보증금 80,000,000원) 및 박 (보증금 100,000,000원)의 경우 대항력은 없으나, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 소유자에 대한 구상권 행사 또는 명도 지연 등의 분쟁 발생 가능성이 있어 주의가 필요함.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

본 경매물건의 말소기준권리는 두레새마을금고의 근저당권(토지 을1, 건물 을1)으로, 이에 앞서 존재하거나 동일 일자에 설정된 권리(토지 을1, 을2, 건물 을1, 을2)를 제외한 모든 후순위 권리 및 임차권은 매각으로 소멸될 예정임. 본건 임차인들은 모두 대항력이 없어 인수 대상이 아님.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 및 용도

본건은 대구광역시 달서구 감삼동에 위치하며, 인근에 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역임. 건물 자체는 근린생활시설과 다가구 주택으로 이용 중임.

4.2. 최근 실거래가 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보는 전용면적 60~75㎡ 내외의 소형 주택 거래 사례로, 본건(근린주택, 다가구주택 7가구 및 근린생활시설)과는 건물 규모 및 용도 면에서 직접적인 비교가 어려움.

* 2025년 12월 19일: 195-24번지(옥산), 다세대, 전용 69.08㎡, 3층, 14,000만원 거래

* 2026년 4월 25일: 131-7번지(태양주택), 연립, 전용 58.83㎡, 2층, 9,000만원 거래

* 2026년 4월 28일: 110-20번지(천호), 다세대, 전용 74.97㎡, 2층, 15,000만원 거래

이러한 소형 주택 거래 사례들을 볼 때, 본건의 감정가 7.8억원(782,828,980원)은 건물 전체 규모와 용도를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됨.

4.3. 주변 개발 계획

제공된 정보만으로는 주변 개발 계획에 대한 구체적인 내용을 파악하기 어려움.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

5.2. 교육 시설

감정평가서상 "서남중학교"가 인근에 언급되어 있으며, "상대보호구역"으로 지정된 점으로 미루어 볼 때 학교 등 교육 시설이 인근에 위치하고 있을 것으로 추정됨.

5.3. 주변 혐오시설

본건 소재지(대구광역시 달서구 감삼동 24-20) 및 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 부동산 가치에 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 대규모 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 밀집 지역 등)은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 가능성

모든 임차인이 대항력이 없어 매수인이 인수할 권리는 없음.

6.2. 임차인 관련 리스크

대항력 없는 임차인 다수 존재. 특히 보증금 규모가 큰 임차인(김 , 박 )의 경우, 배당을 통한 보증금 전액 회수가 어려울 수 있어 명도 과정에서 마찰이 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

6.3. 기타

건물 등기부상 '제시외 건물'이 존재하며, 토지 및 건물 일괄매각 대상에 포함되어 있음. 이에 대한 별도 확인이 필요할 수 있음. 건축물대장상 다가구 주택(7가구) 및 근린생활시설로 이용 중으로, 다수의 세입자 관리 및 공실 리스크를 고려해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구 감삼동에 위치한 근린주택으로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며 모든 임차인이 대항력이 없어 권리 인수 부담이 없는 깨끗한 물건임. 상업시설과 주택이 혼재된 지역에 위치하며, 자체적으로 다가구 주택 및 근린생활시설로 활용 가능하여 임대 수익 창출이 기대되는 물건임. 다만, 대항력 없는 임차인의 보증금 규모가 상당하여 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있는 점을 충분히 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 없음: 모든 후순위 권리 및 임차권 소멸.

* 다용도 활용 가능: 근린생활시설 및 다가구 주택으로 구성되어 있어 다양한 임대 수익 확보 가능.

* 안정적인 입지: 주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 수요 존재.

* 제시외 건물 포함: 일괄 매각으로 제시외 건물까지 소유권 확보 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건은 총면적 338.29㎡의 다가구 및 근린생활시설 복합 건물임. 제공된 주변 실거래가 데이터는 소형 다세대/연립 주택 위주로, 본건과 규모 및 용도 면에서 차이가 커 직접적인 시세 산정에 한계가 있음. 따라서 감정가(782,828,980원)를 기준으로 시세를 판단하는 것이 합리적임. 감정가는 건물의 현재 상태, 주변 시세, 향후 수익성 등을 종합적으로 고려한 가격으로, 이를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 일반적임.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건은 권리 인수 부담이 없고, 건물 자체의 활용도가 높다는 장점이 있음. 그러나 다수의 임차인으로 인한 명도 리스크와 제시외 건물 등 부대적인 고려 사항이 존재함.

감정가를 기준으로 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적인 접근으로 판단됨.

최근 거래 사례가 부족하고 건물 자체의 특성을 고려할 때, 첫 입찰 시에는 감정가 대비 할인율을 보수적으로 적용하는 것이 안정적일 수 있음.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 약 6.6억원 ~ 7.2억원 수준으로 제시함.

상세 입찰가 결정은 입찰 참여자의 자금 계획, 경매 시점의 시장 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

예상 입찰가: 660,000,000원 ~ 720,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.