나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3114 [1] 대구광역시 달서구 두류동 1184-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해창 · 평가일 2026.02.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 대구광역시 달서구 두류동 소재 '구남중학교' 남서측 인근에 위치하고 있으 며, 주위는 간선도로(달구벌대로 및 성당로) 후면의 기존 주택지대로서, 단독 및 다가구 주택, 주상용건물, 아파트, 주거지역 내 소매점, 기타 편의시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

- 본건 토지까지 제반차량 접근 가능하며, 도보로 약 4분 내외 거리에 시내버스정류장이, 도보 약 10~11분 내외 거리에 도시철도 2호선 '내당역'이 소재하고 있음. - 지역적 위치, 주변 도로상태, 접근의 용이성, 대중교통 여건 등을 고려할 때 전반적인 교 통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접 토로와 대체로 평탄하게 형성되어 있는 사다리형의 토지로서, 기준시점 현재 '주거 용건물 부지'로 이용되고 있음.

인접 도로상태

본건 토지 남서측으로 약 8m 아스팔트포장도로 형성되어 있고 서측으로 남측 아파트단지 를 따라 형성된 인도를 포함한 중로와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」에 의거할 때 "도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) (소로2-달1)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>"에 해당함.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임. ·기타사항: -

건물감정평가요항표

건물의 구조

[기호(2)] 철근콘크리트조 평스라브지붕 3층 건물로서, 사용승인일: 일반건축물대장상 "2002. 04. 15." 벽체: 외장 석재타일 붙임 및 드라이비트 등 마감 내부: 벽지 및 일부 타일 등 마감 바닥: 장판 등 일반바닥재 및 일부 타일 등 마감 창호: 새시창호

이용상태

1층: 주차장 및 주택(101호,102호,103호) 2층: 주택(201호, 202호, 203호, 205호) 3층: 주택(301호, 302호, 303호, 305호)

설비내역

위생 및 급·배수설비, 호별 개별보일러 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

본건 건물 1층~3층 주택의 공부상 면적(1층: 81.84㎡, 2층,3층: 각 130.05㎡)이나 발코니 포함한 개략적인 실측면적(1층: 91.9㎡, 2층,3층: 각 151.3㎡)은 다소 차이가 있으며, 발 코니는 건물과 불가분의 관계에 있는 일체의 구성부분으로 발코니를 포함한 실측면적으로 사정 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임. ·기타사항: -

물건 비고

일괄매각
건물 1~3층 주택의 공부상 면적(1층 81.84㎡, 2,3층 각 130.05㎡)이나 발코니 포함한 개략적인 실측면적(1층 91.9㎡, 2,3층 각 151,3㎡)은 다소 차이가 있으며, 발코니는 건물과 불가분의 관계에 있는 일체의 구성부분으로 발코니를 포함하여 실측면적으로 사정 평가함
토지상 소재하는 화단 및 조경수는 토지에 부합되어 있는 구성부분으로 토지에 포함하여 평가
건물 옥상에 부합되어 있는 계단실은 건물과 불가분의 관계에 있는 일체의 구성부분으로 건물에 포함 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 대구서부지원 2026타경3114 (1)

* 소재지: 대구광역시 달서구 두류동 1184-5

* 건물 용도: 단독주택

* 감정가: 837,688,500원

* 토지 면적: 230.40㎡ (약 69.7평)

* 건물 면적: 391.44㎡ (약 118.4평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: 없음

* 주의사항: 일괄매각

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본건 토지는 대구광역시 달서구 두류동 소재 '구남중학교' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 간선도로(달구벌대로 및 성당로) 후면의 기존 주택지대로서, 단독 및 다가구 주택, 주상용 건물, 아파트, 소매점, 기타 편의시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건 토지까지 차량 접근이 가능하며, 도보 약 4분 거리에 시내버스정류장, 도보 약 10~11분 거리에 도시철도 2호선 '내당역'이 소재합니다. 지역적 위치, 주변 도로 상태, 접근 용이성, 대중교통 여건 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 토지 형태 및 이용 상태: 인접 토로와 대체로 평탄하게 형성되어 있는 사다리형의 토지로서, 현재 '주거용 건물 부지'로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로 상태: 본건 토지 남서측으로 약 8m 아스팔트포장도로가 접해 있으며, 서측으로는 남측 아파트단지를 따라 형성된 인도를 포함한 중로와 연결되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한 상태: '도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-달1)(접합), 가축사육제한구역'에 해당합니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 본건 등기부 요약에 따르면, 2014년 10월 27일 접수된 신한은행 근저당(권리금액 142,800,000원)이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 본건은 강제경매 사건으로, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 여기에는 2026년 1월 26일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(권리금액 109,922,888원) 등이 포함됩니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서의 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음'과 같이, 매수인이 인수해야 할 부담되는 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황 및 인수 보증금:

* 제시된 임차인 정보에 따르면 모든 임차인은 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다.

* 이는 매각으로 인해 해당 임차인의 권리 및 보증금이 소멸됨을 의미하며, 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

* 총 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 주요 임차인 현황 (마스킹 처리):

* 곽 (보증금 100,000,000원, 전입 2022-02-25, 확정 2022-01-28, 배당신고 2025-04-03, 대항력 없음)

* 김 (보증금 50,000,000원, 전입 2022-04-13, 확정 2022-04-13, 배당신고 2026-02-11, 대항력 없음)

* 박 (보증금 0원, 전입 2026-01-12, 대항력 없음)

* 석 (보증금 25,000,000원, 전입 2024-02-23, 확정 2024-02-23, 배당신고 2026-04-27, 대항력 없음)

* 안 (보증금 5,000,000원, 차임 250,000원, 전입 2025-06-11, 확정 2025-06-10, 배당신고 2026-04-22, 대항력 없음)

* 이 (보증금 0원, 전입 2025-06-11, 대항력 없음)

* 이 (보증금 0원, 전입 2024-02-26, 대항력 없음)

* 한국토지주택공사(203호최 ) (보증금 75,550,000원, 차임 150,000원, 전입 2022-05-12, 확정 2022-05-04, 배당신고 2024-09-09, 대항력 없음)

* 한국토지주택공사(205호우 ) (보증금 50,000,000원, 전입 2020-01-15, 확정 2020-01-03, 배당신고 2026-04-10, 대항력 없음)

* 한국토지주택공사(305호장 ) (보증금 50,000,000원, 전입 2015-08-11, 확정 2015-08-11, 배당신고 2026-04-10, 대항력 없음)

* 홍 (보증금 100,000,000원, 전입 2021-06-18, 확정 2021-05-27, 배당신고 2024-06-26, 대항력 없음)

* 황 (보증금 40,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2017-02-07, 확정 2017-02-07, 배당신고 2026-04-01, 대항력 없음)

* 등기부채권 총액: 토지 등기부채권 총액 142,800,000원, 건물 등기부채권 총액 418,300,000원 (이 금액은 말소 기준 권리 이후의 채권 총액으로, 경매 진행 시 낙찰자가 인수하지 않는 금액입니다.)

1.3. 상권분석

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* 시세 및 유사 물건 분석:

* 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 본건 단독주택과는 건물 유형이 상이하여 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

* 2025년 10월 두류동에서 거래된 69.3㎡ 다세대 주택은 18,100만원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 두류동에서 거래된 59.92㎡ 다세대 주택은 9,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 두류동에서 거래된 59.92㎡ 다세대 주택은 12,800만원에 거래되었습니다.

* 이러한 거래 사례들은 해당 지역의 다세대 주택 시장 동향을 보여주지만, 본건 단독주택의 가치를 평가하는 데에는 제한적인 참고 자료로만 활용해야 합니다.

* 건축물 정보:

* 건축물표제부상 본건 건물은 2002년 4월 15일 사용 승인된 철근콘크리트조 평스라브 지붕의 단독주택입니다.

* 건축물표제부상의 총 면적은 341.94㎡이나, 감정평가액 산정 기준으로는 건물 면적 391.44㎡가 적용되었습니다.

* 감정가: 본건의 감정평가는 837,688,500원으로, 토지 230.40㎡와 건물 391.44㎡를 포함한 종합적인 가치 평가 결과입니다. 이는 주변 다세대 주택의 거래가액보다 높은 수준이며, 단독주택으로서의 대지 가치와 건물 규모가 반영된 것으로 보입니다.

* 주변 시설: 현재까지 파악된 정보상으로는 특별한 혐오시설이나 물건 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (추가적인 현장 조사를 통해 확인 필요)

1.4. 생활정보

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* 교육 시설: 본건은 구남중학교 남서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통: 도보 약 4분 거리에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 도보 약 10~11분 거리에 도시철도 2호선 내당역이 위치하여 대구 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

* 편의 시설: 간선도로변의 기존 주택지대이면서 상업시설과도 인접해 있어, 생활 편의시설(소매점, 각종 편의시설 등) 이용이 용이합니다.

* 주거 환경: 전반적으로 주거 지역에 형성되어 있으며, 토지가 평탄하고 도로 접근성이 양호하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 건축물 면적 차이: 공부상 면적과 발코니 포함 실측 면적 사이에 다소 차이가 있으나, 감정평가 시 실측 면적으로 반영되어 크게 문제 될 부분은 아닐 것으로 판단됩니다.

* 임대차 관계 미상: 일부 임차인의 임대 관계가 명확히 확인되지 않았습니다. 이는 명도 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포하지만, 모든 임차인이 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

* 주변 시세와의 괴리: 제공된 주변 다세대 주택 매매 시세와 본건 단독주택의 감정가 사이에는 상당한 차이가 있습니다. 본건의 감정가는 단독주택으로서의 토지 가치, 건물 규모 등이 종합적으로 반영된 것으로, 시장에서의 실제 가치 형성 과정을 신중하게 분석해야 합니다.

1.6. 종합 의견

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본건은 대구광역시 달서구 두류동에 소재한 토지/건물 일괄매각 대상의 부동산강제경매 물건입니다. 제2종일반주거지역 내에 위치하며, 구남중학교 인근으로 학군이 양호하고 대중교통 접근성이 뛰어난 입지를 자랑합니다. 차량 접근성 또한 우수하며, 주거 지역 내 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 권리분석 결과, 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차인의 보증금은 모두 소멸(인수 보증금 0원)될 것으로 예상되어 매수인이 인수해야 할 부담은 없습니다. 건물 면적의 미세한 차이와 일부 임대차 관계 미상은 주의가 필요하나, 전반적으로 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

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* 최고의 입지: 대구 도심의 주요 도로와 인접하며, 대중교통 이용이 편리한 주거 중심 지역에 위치합니다.

* 권리 인수 부담 없음: 모든 임차인이 대항력이 없어 인수되는 보증금이 0원으로, 명도 관련 부담이 적습니다.

* 넓은 대지 면적: 230.40㎡의 넓은 대지를 보유하고 있어 향후 활용 가치가 높습니다.

* 안정적인 건물 구조: 철근콘크리트조로 건축되어 내구성이 양호하며, 단독주택으로서의 가치를 지니고 있습니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 증대 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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본건의 감정가는 837,688,500원입니다.

제공된 주변 다세대 주택 매매 사례들은 본건 단독주택과 직접 비교하기에 한계가 있으므로, 감정가를 기준으로 시세 분석 및 예상 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

일반적으로 첫 경매 진행 시 감정가의 70~80% 수준에서 입찰을 고려하는 것이 통상적입니다.

이를 바탕으로 본건의 예상 입찰가는 대략 586,000,000원 ~ 670,000,000원 범위로 고려해볼 수 있습니다.

다만, 실제 입찰가는 법원 진행 상황, 경쟁률, 본건의 현장 조사 결과, 최신 시장 동향 및 추가적인 심층 분석을 통해 신중하게 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.