나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3111 [1] 대구광역시 달서구 두류동 OOOOO OOOOOOOOOOOO OOOOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명석감정 · 평가일 2026.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 구분소유건물 ‘두류역아이작큐브오피스텔’ 제14층 제1405호 오피스텔 단위세대는 대구광역시 달서구 두류동 소재 ‘두류네거리’ 동측에 접하여 위치하며, 주위일대는 근린생활시설, 아파트, 단독주택, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 집합건물은 제차량출입 가능하며, 도시철도, 버스 등의 대중교통과 간선도로 등의 교통사정은 양호한 편입니다.

건물의 구조

본건 집합건물의 구분소유건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 26층 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 중 제14층 제1405호 업무시설(오피스텔) 단위세대로서 - 사용승인일 : 2018.02.27. - 외벽 : 석재붙임, 복합판넬붙임 등 마감 - 내벽 : 벽지바르기 또는 일부 타일붙임 등 마감 - 바닥 : 강화마루깔기 또는 일부 타일깔기 등 마감 - 창호 : 하이샤시 창호에 유리끼움입니다.

이용상태

본건 집합건물의 구분소유건물은 '업무시설(오피스텔)' 단위세대입니다.

설비내역

본건 집합건물은 도시가스, 승강기설비, 화재탐지 및 소화설비, 단위세대별 개별난방설비, 위생 및 급배수시설 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 집합건물의 토지는 3필 일단의 인근지와 대체로 동고평탄한 대략 사다리형으로 '오피스텔 및 근린생활시설'건물의 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 집합건물의 토지는 3필 일단으로 서측 광장, 북서측 폭 50m 인도가 있는 10차로인 아스팔트포장도로, 남서측 폭 4m 인도블럭포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 집합건물의 토지 두류동 150-3, 두류동 150-4는 일반상업지역으로, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 광로2류(폭 50m~70m)(광로2-1호선)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>이며, 두류동 150-29는 일반상업지역이며, 방화지구, 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계 : 미상입니다. (나) 기 타 : 없습니다.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 주택임차권등기(임대차보증금 1억 8천만 원, 전입일 2022.9.15., 확정일자 2022.8.30.)있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 대구서부지원 2026타경3111 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 두류동 150-3 두류역아이작큐브오피스텔 14층1405호

용도: 오피스텔

감정가: 170,000,000원

건물면적: 50.02㎡ (약 15.13평)

토지면적: 6.66㎡ (약 2.01평)

건물지분: 50.0152㎡ (약 15.13평)

토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

사용승인일: 2018년 02월 27일

1.2. 건물 현황

건축물 용도: 업무시설(오피스텔), 근린생활시설

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 26층 건물 내 제14층 제1405호

내부 마감: 벽지, 타일, 강화마루 등

설비 현황: 도시가스, 승강기, 개별난방, 위생 및 급배수 시설 등

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대구광역시 달서구 두류동 소재 '두류네거리' 동측에 인접하여 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 아파트, 단독주택, 학교 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 편의성

본 건물은 차량 출입이 용이하며, 대구도시철도 2호선 두류역을 이용할 수 있고, 다수의 시내버스 노선이 운행하는 등 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 간선도로 접근성이 양호하여 시내외 이동이 수월합니다.

2.3. 토지 및 도로 상황

본건 토지는 3필지가 일단의 대지를 이루며, 대체로 동고평탄한 사다리형의 땅입니다. 건물은 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 서측으로는 광장, 북서측으로는 폭 50m의 10차로 도로, 남서측으로는 폭 4m의 도로에 접해 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지(두류동 150-3, 150-4)는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 광로2류(폭 50m~70m)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 두류동 150-29 역시 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 05월 31일 접수된 서대구세무서장의 압류 등기(갑7)입니다. 이 기점을 기준으로 선순위 권리는 인수되며, 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.2. 주요 권리 현황

* 집합건물 등기부 요약

* 소유권 관련 사항: 신탁등기 말소 등기가 다수 존재합니다 (갑4, 갑6).

* 주택임차권: 김혜빈 씨 소유의 주택임차권이 을구 1번(2024.06.21 접수)으로 등기되어 있으며, 보증금 1억 8천만 원, 전입일 2022.09.15, 확정일자 2022.08.30입니다. 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 압류 및 가압류: 서대구세무서장 압류(갑7) 외 다수의 가압류 및 압류가 존재했으나, 모두 말소되었습니다.

* 강제경매: 한국주택금융공사의 강제경매(갑14)가 말소기준권리 이후에 접수되어 매각으로 소멸됩니다.

* 등기부채권 총액: 8,724,168,185원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김혜빈

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원 (월세 없이 보증금만 있는 계약으로 추정)

* 전입일자: 2022년 09월 15일

* 확정일자: 2022년 08월 30일

* 배당신고일자: 2024년 06월 21일

* 대항력: 있음

3.4. 권리분석 종합

말소기준권리보다 선순위인 김혜빈 씨의 주택임차권은 대항력이 있어 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. 보증금 1억 8천만 원 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 해당 잔액은 낙찰자가 부담해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 두류네거리 인근은 대구의 주요 상업 및 교통 요지로, 다양한 근린생활시설, 상가, 금융기관, 문화시설 등이 밀집해 있습니다. 두류역 역세권을 중심으로 유동인구가 풍부하며, 젊은 층과 직장인, 거주민을 대상으로 한 상권이 활성화되어 있습니다.

4.2. 오피스텔 및 근린생활시설 복합 건물

본 건물은 오피스텔과 근린생활시설이 복합된 상업용 건물로, 오피스텔은 주거 및 업무 목적으로, 근린생활시설은 다양한 상업 활동을 지원하는 역할을 합니다. 이는 건물 가치 상승 및 임대 수요 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

두류역을 중심으로 홈플러스, 롯데시네마, 대구시립 두류도서관, 이월드, 두류공원 등 다양한 문화, 여가, 편의시설을 도보 또는 근거리로 이용 가능합니다. 또한, 의료시설이 밀집해 있어 건강 관리에도 용이합니다.

5.2. 교육환경

주변에 여러 초, 중, 고등학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경으로도 고려해볼 수 있습니다. 다만, 토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김혜빈 씨의 보증금 1억 8천만 원을 인수해야 할 가능성입니다. 만약 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 차액은 낙찰자의 부담이 됩니다. 현재 임차인의 배당 순위 및 예상 배당액에 대한 정확한 정보가 없어 위험도가 높습니다.

6.2. 높은 총 채무 부담

등기부상 채권 총액이 87억 원 이상으로 매우 높아, 경매가 취하되거나 취소될 가능성은 낮지만, 그만큼 이해관계인이 많다는 점을 인지해야 합니다.

6.3. 주변 환경

주변에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 대구시 내 다른 지역(예: 서구 상리동, 성서 인근)에서 폐기물 처리 시설 등으로 인한 환경 문제 및 주민 민원이 발생한 사례가 있으나, 본건의 직접적인 영향권으로 보기는 어렵습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구 도시철도 2호선 두류역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 우수한 입지와 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 2018년 사용승인된 비교적 신축 건물이라는 점도 장점입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 8천만 원을 인수해야 할 가능성이 본건의 최대 리스크이며, 이는 낙찰가의 상당 부분을 상회하는 추가적인 투자 비용을 발생시킬 수 있습니다. 이 임차인 관련 위험 요소를 면밀히 분석하고, 최종적으로 인수해야 할 보증금액을 정확히 파악하는 것이 낙찰 후 발생할 수 있는 금전적 손실을 최소화하는 데 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 두류역 역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 두류네거리 인근의 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 안정적인 임대 수익 기대: 오피스텔은 비교적 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 상품이며, 본건은 생활 편의시설 및 교통망이 우수하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 신축급 건물: 2018년 사용승인으로 건물 노후도가 낮아 별도의 대규모 수리비용 발생 가능성이 적습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례에 따르면, 본건과 동일한 면적(약 50.02㎡)의 오피스텔이 2026년 5월에 174,000,000원에 거래되었습니다 [cite: JSON 3, JSON 6]. 감정가 역시 170,000,000원으로, 시세와 유사한 수준입니다.

그러나 본건의 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 8천만 원을 매수인이 인수해야 할 수 있다는 점입니다. 이는 낙찰 가격 외에 추가로 부담해야 할 비용입니다.

'예상 입찰가'는 '인수 보증금'을 제외하고, 순수 물건 자체의 가치와 시장 상황을 고려하여 산정해야 합니다. 최근 시세를 고려할 때, 물건 자체의 가치는 1억 7천만 원 ~ 1억 9천만 원 선으로 판단됩니다.

하지만, 인수 보증금 위험을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 160,000,000원 ~ 175,000,000원 범위로 제안합니다.

주의: 위 예상 입찰가로 낙찰받을 경우, 총 투자 비용은 낙찰가에 임차인의 인수 보증금(최대 180,000,000원)을 합한 금액이 됩니다. 예를 들어, 170,000,000원에 낙찰받는다면, 총 투자 비용은 최소 350,000,000원 (170,000,000원 + 180,000,000원)이 됩니다. 따라서 최종 입찰가는 인수 보증금액, 향후 임대 수익률, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.