나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3115 [1] 대구광역시 달성군 가창면 우록리 1257-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이원 · 평가일 2026.03.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 가창면 우록리 소재 황촌마을 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성 등을 종합할때, 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

북동측하향 완경사지를 자체지반 평탄하게 조성한 부정형의 토지로, 주거용 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 토지 북측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 고도지구(3층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계는 미상입니다. (2) 본건 지상에 석축, 조경수 등이 소재하고 있습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 건물로서, 사용승인일 : 2007.11.30. 외 벽 : 벽돌 등 마감. 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 있습니다.

부합물 및 종물

<제시외건물> 기호㉠ :철근콘크리트구조(기존벽체이용) 철근콘크리트지붕 단층 다용도실, 약4.94㎡

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.지상에 소재하는 석축, 조경수 등은 토지에 포함하여 감정평가함(매각 포함)
3.건물에 설치된 데크 등은 건물에 포함하여 감정평가함(매각 포함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대구서부지원 2026타경3115 (1)

소재지: 대구광역시 달성군 가창면 우록리 1257-3

용도: 단독주택

감정가: 705,585,680원 (7억 558만 5680원)

토지면적: 697.00㎡ (약 210.84평)

건물면적: 168.09㎡ (약 50.85평)

건물 제시외면적: 4.90㎡ (약 1.48평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중OOOOO (등기부상 중소기업은행으로 추정)

특이사항: 공동담보, 유동화 물건

주의사항:

* 일괄매각 (제시외 건물 포함)

* 지상 석축, 조경수 등 토지에 포함하여 감정평가함 (매각 포함)

* 건물 데크 등 건물에 포함하여 감정평가함 (매각 포함)

물건명세서 참고사항 작성일: 2026년 06월 25일

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본 건은 대구광역시 달성군 가창면 우록리 소재 황촌마을 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

1.2. 2. 교통상황

본건 인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성 등을 종합할 때, 제반 교통상황은 보통입니다.

1.2. 3. 토지 이용상태

북동측하향 완경사지를 자체지반 평탄하게 조성한 부정형의 토지로, 주거용 부지로 이용 중입니다.

1.2. 4. 인접 도로상태

본건 토지 북측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.

1.2. 5. 토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 고도지구(3층 이하), 가축사육제한구역입니다.

1.2. 6. 주변 시설

* 가창면은 비슬산, 최정산 등의 산지로 둘러싸여 있으며, 자연 경관이 뛰어난 지역입니다.

* 인근에 스파밸리, 네이처 파크 등 관광 및 휴양 시설이 위치하고 있습니다.

* 주거지로는 단독주택 및 농경지가 주를 이루고 있습니다.

* 주요 편의시설(마트, 병원 등) 및 교육 시설(가창초등학교, 가창중학교)은 차량 이동 거리에 위치할 것으로 보입니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재 검색되지 않습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 채권자 및 채권 총액

* 채권자: 중OOOOO (등기부상 중소기업은행으로 추정)

* 등기부 채권 총액: 869,471,515원

1.3. 2. 말소기준권리

* 을7, 중소기업은행 근저당권 (접수일자: 2008-06-17, 권리금액: 144,000,000원)

1.3. 3. 매각으로 소멸되는 권리

* 토지 등기부: 을7(근저당), 을10(근저당), 을10-3(근저당 일부이전), 갑13(가압류), 갑16(압류), 갑17(가압류), 갑19(가압류), 갑20(가압류), 갑22(압류), 갑23(임의경매)

* 건물 등기부: 을1(근저당), 을4(근저당), 을4-3(근저당 일부이전), 갑7(가압류), 갑10(가압류), 갑12(가압류), 갑13(가압류), 갑15(임의경매)

* 상기 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나, 임의경매로 인해 매각으로 모두 소멸됩니다.

1.3. 4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'로 기재되어 있으나, 등기부상으로는 지상권이 확인되지 않습니다.

* 등기부등본 상으로는 인수할 권리가 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* *주의사항 *

* 임대관계가 미상인 임차인이 존재할 수 있으며, 보증금이나 차임이 미상인 경우에도 대항력 유무 및 명도에 있어 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 본 물건은 단독주택으로, 주변 환경은 단독주택 및 농경지가 주를 이룹니다.

* 가창면은 비교적 전원적인 주거 환경을 제공하며, 대규모 상권보다는 지역 주민을 위한 소규모 편의 시설 위주로 분포할 것으로 예상됩니다.

* 본건 자체는 상업적 가치보다는 주거 가치에 중점을 둔 분석이 필요합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 건물 현황

* 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 건물

* 사용승인일: 2007년 11월 30일

* 외벽: 벽돌 등 마감. 내벽: 벽지 및 타일 등 마감. 창호: 새시창호.

* 용도: 단독주택

* 설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 구비.

* 부합물 및 종물: 제시외 건물 (철근콘크리트 단층 다용도실, 약 4.94㎡) 포함.

1.5. 2. 주변 편의시설

* 생활 편의시설(마트, 병원 등) 및 교육 시설은 차량 이동 거리에 위치할 것으로 추정됩니다.

* 가창면은 자연 친화적인 환경을 제공하며, 스파밸리, 네이처파크 등 휴양 시설 접근성이 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 존재 가능성: 임대관계가 미상이며 인수 보증금이 0원인 점은 대항력 있는 임차인 존재 가능성을 완전히 배제하지 못합니다. 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 자연녹지지역, 고도지구(3층 이하)로 지정되어 있어 건축 행위 등에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2007년 준공으로 건물 자체의 유지보수 및 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

* 공동담보 및 유동화 물건: 채권 관계가 복잡할 수 있어, 일반 경매 물건보다 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 대구광역시 달성군 가창면 우록리에 위치한 단독주택으로, 주변 자연환경이 뛰어나고 조용한 주거 환경을 제공합니다.

* 약 210평에 달하는 넓은 토지 면적은 향후 활용 가치를 높일 수 있는 강점입니다.

* 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 편입니다.

* 다만, 임대관계 미상으로 인한 명도 리스크, 자연녹지지역의 개발 제한, 건물 연식 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 가창면 지역은 전원 생활 및 쾌적한 주거 환경을 선호하는 수요층이 꾸준히 존재합니다.

* 넓은 토지 면적을 활용하여 재건축, 증축 또는 전원 주택 단지 개발 등 다양한 사업 가능성을 검토해볼 수 있습니다.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득하여 시너지 효과를 극대화할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 705,585,680원

* 주변 시세 분석:

* 최근 "숲속테라스하우스"(2021년 준공, 연립)의 경우, 173.0106㎡ (약 52.3평) 건물이 2024년 8월 65,000만원에 거래되었습니다.

* 본 물건은 건물 면적 168.09㎡ (약 50.85평)에 토지 면적 697㎡ (약 210.84평)입니다.

* 주변 실거래가 및 넓은 토지 면적을 고려할 때, 감정가 7.05억은 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 건물 사용승인 연도(2007년)가 주변 신축 건물보다 오래된 점은 감안해야 합니다.

* 입찰가 산정:

* 주변 시세, 넓은 토지 가치, 건물 상태, 경매 물건의 특성(유동화, 공동담보)을 종합적으로 고려합니다.

* 등기부 채권 총액(약 8.69억)을 고려할 때, 감정가가 시세 대비 크게 낮다고 보기는 어렵습니다.

* 안정적인 투자를 위해 감정가 수준 이하 또는 감정가에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

* 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정에 영향을 미치지 않습니다.

* 예상 입찰가 범위: 6억 9천만원 ~ 7억 5백만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.