나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경22 [1] 대구광역시 달서구 두류동 629-6 삼화아파트 시동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경북 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 두류동 소재 "서대구세무서" 남동측 인근에 위치하는 "삼화 아파트 제시동 5층 502호" 단위세대로서 주변은 간선도로변 상가지대와 후면 단독, 다 세대 및 아파트 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량출입이 가능하고 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성 등을 고려할 때 아파트로서의 전반적인 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 제시동 5층건 중 5층 502호 단위세대로서, - 외벽 : 세멘몰탈위 페인트 등 - 내벽 : 벽지 및 타일 등 - 바닥 : 장판지 및 타일 등 - 창호 : 샷시2중창호임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북측 완경사지대에 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서 건(아파트)부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 북동측으로 6M 내외, 남동측으로 8M 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10M~12M)(접합), 소로2류(폭 8M~10M)(접합), 소로3류(폭 8M 미만)(접합), 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간:2025.02.05 ~2030.02.04)임.

공부와의 차이

본건 아파트는 귀 의뢰목록, 등기사항전부증명서(집합거물) 및 토지대장 대지권등록부 상에는"삼화아파트"로 등기(등록)되어있고 집합건축물대장상은"삼하아파트" 현지 아파 트 벽면에는 "삼하맨션"으로 표기되어있으나 귀 의뢰목록상의 명칭으로 표기하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

대장상 '삼하아파트'로 표기되어 있으며, 아파트 벽면에는 '삼화맨션'으로 표기되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 대구서부지원 2026타경22 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOO

1.2. 물건내역

1.2. 1.소재지 및 용도

소재지: 대구광역시 달서구 두류동 629-6 삼화아파트 시동 5층502호

용도: 아파트

1.2. 2.면적

토지면적: 29.79㎡ (약 9.01평)

토지지분: 29.793999999999997㎡ (약 9.01평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 42.41㎡ (약 12.83평)

건물지분: 42.412㎡ (약 12.83평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 3.감정가

감정가: 100,000,000원

1.3. 특이사항

대장상 '삼하아파트'로 표기되어 있으며, 아파트 벽면에는 '삼화맨션'으로 표기되어 있음. (1.3.1, 1.3.2, 1.3.3)

등기사항전부증명서 및 토지대장 대지권등록부 상에는 '삼화아파트'로 등기(등록)되어 있고, 집합건축물대장상에는 '삼하아파트'로 표기되어 있으며, 현지 아파트 벽면에는 '삼하맨션'으로 표기되어 있음. (1.3.4)

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본 건은 대구광역시 달서구 두류동 소재 "서대구세무서" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 간선도로변 상가지대와 후면 단독, 다세대 및 아파트 등으로 형성되어 있음. (1.3.1)

2.2. 교통

본 건 아파트단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성 등을 고려할 때 아파트로서의 전반적인 교통상황은 무난함. (1.3.1)

인근에 두류역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. (4)

2.3. 편의시설 및 관공서

서대구세무서가 인근에 위치함. (1.3.1)

주변에 상가지대가 형성되어 있어 다양한 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됨. (1.3.1)

2.4. 교육시설

주변에 학교가 소재할 가능성이 있으며, 자세한 정보는 별도 확인 필요. (4)

2.5. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았음. (검색 결과 기반)

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

전체 등기부채권 총액: 187,150,000원. (1.5)

말소기준권리: 을10, 부산은행 근저당권, 2016-06-27 접수. (1.5)

경매개시결정 등기: 부산은행, 2026-01-23 접수. (1.5)

3.2. 말소기준권리

을10 근저당권 (부산은행, 2016-06-27)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (1.5)

해당 사항 없음. (1.5)

3.4. 등기부채권 총액

총 채권액은 187,150,000원임. (1.5)

주요 채권 내역:

* 부산은행 근저당: 73,150,000원 (말소기준)

* 박호동 근저당: 18,000,000원

* 기술보증기금 가압류: 51,000,000원

* 달서구 압류: 금액 미상

* 국민건강보험공단 압류: 금액 미상

* 북대구세무서장 압류: 금액 미상

* 박호동 근저당: 45,000,000원

* 부산은행 임의경매개시결정: 56,377,447원

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. (1.5)

임대관계 등은 미상임. (1.3.5)

* 주의: 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 임대차 관계가 미상인 점은 잠재적 위험 요소로 간주되어야 합니다. 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 있을 경우, 법적 절차 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 철저한 현장 조사가 필요합니다. (1.3.5)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

본 건은 간선도로변 상가지대와 후면 주거지역이 혼합된 지역에 위치하여, 주거 기능과 상업 기능을 동시에 누릴 수 있는 복합적인 성격을 지님. (1.3.1)

아파트 단지로 이용되고 있으나, 주변에 상가지대가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이함. (1.3.1)

4.2. 생활편의성

차량 출입 및 대중교통 이용이 편리하며, 주변 간선도로 접근성이 양호하여 시내외 이동이 수월함. (1.3.1)

서대구세무서 등 관공서와 상가지대가 인접하여 행정 및 생활 편의시설 이용이 편리함. (1.3.1)

인근에 두류역이 위치하여 대중교통 접근성이 우수함. (4)

5. 잠재적 리스크

5.1. 명칭 불일치

대장상 '삼하아파트'와 등기부상 '삼화아파트', 현장 벽면 '삼화맨션'으로 명칭이 상이하여 혼동을 야기할 수 있으며, 계약 시 주의가 필요함. (1.3.2, 1.3.4)

5.2. 임대차 관계 미확인

임대차 관계가 미상으로 확인되었음. (1.3.5)

인수 보증금은 0원으로 표기되어 있으나, 실제 점유자 또는 임차인이 존재할 경우 예상치 못한 명도 문제나 추가 비용이 발생할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 점유 관계를 명확히 파악해야 함. (1.5)

5.3. 토지거래허가구역 지정

본 건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정기간은 2025.02.05 ~ 2030.02.04임. (1.3.1)

해당 지역 내 토지 거래 시 허가 절차가 필요하므로, 낙찰자는 관련 법규를 반드시 확인하고 준수해야 함. (1.3.1)

5.4. 건축물 노후도

삼하아파트는 1981년에 건축되어 노후된 건축물에 해당함. (7)

따라서 향후 리모델링이나 재건축 등에 대한 고려가 필요할 수 있음.

6. 종합 의견

본 건은 대구광역시 달서구 두류동에 위치한 아파트로, 주변에 상가지대와 주거지가 혼합되어 있어 생활 편의성이 양호하며 교통 접근성도 뛰어남. 서대구세무서가 인근에 위치한 점 또한 특징 중 하나임.

권리관계상 모든 등기부상 권리는 말소기준권리 이후의 것들로, 낙찰자는 대부분의 권리를 말소시킬 수 있음. 다만, 임대차 관계가 미확인된 점과 아파트 명칭 불일치, 그리고 토지거래허가구역 지정은 주의 깊게 살펴야 할 부분임.

1981년에 준공된 노후 아파트라는 점을 감안할 때, 본 건의 가치는 입지 조건 및 향후 개발 가능성과 더불어 재건축/리모델링 가능성 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 함.

7. 투자 포인트

* 양호한 교통 및 생활 편의시설 접근성.

* 안정적인 주거 지역 내 위치.

* 모든 등기부상 권리가 소멸되는 권리 분석상 안전성. (말소기준권리 이후 권리)

* 토지거래허가구역 지정으로 인한 향후 지역 개발 잠재력. (허가 절차 필요)

8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 100,000,000원임. (1.2.3)

인수되는 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가 산정 시 추가적인 인수 부담은 없음. (1.5)

주변 유사 아파트의 시세, 단지 노후도, 향후 개발 가능성, 토지거래허가구역 조건 등을 종합적으로 고려하여 신중한 판단이 필요함.

일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 입찰가가 형성되나, 본 건의 경우 노후도와 토지거래허가구역 지정 등의 특수성을 감안할 때, 보수적인 접근이 권장됨.

추천 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 85,000,000원 (시장 상황 및 현장 조사 결과에 따라 변동 가능)

주의: 본 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰가는 본건에 대한 철저한 현장 조사 및 시장 분석을 통해 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.