나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3116 [1] 대구광역시 달서구 진천동 472 세광아파트 102동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2026.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 진천동 소재 '진천초등학교' 동측 인근에 위치하는 "세광아파트" 제102동 제2층 제201호 단위세대로서, 주위일대는 중소규모 아파트단지 및 근린생활시설, 단독주택, 공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 콘크리트슬라브지붕 14층건물 중 제2층 제201호 단위세대로서, - 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, - 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감, - 바닥: 장판지 및 일부 타일 등 마감, - 창호: 새시 및 목재 이중창호 마감임.

이용상태

가) 아파트

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 정방형 토지로서, "아파트부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 북측 및 남측으로 폭 약 8~10미터, 서측으로 폭 약 4~5미터 아스팔트포장도로와 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(3구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: ─

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 대구서부지원 2026타경3116 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

채권자: 소상공인자영업자새출발기금주식회사

1.2. 부동산 정보

소재지: 대구광역시 달서구 진천동 472 세광아파트 102동 2층 201호

건물명: 진천 세광그린맨션 (세광그린타운)

용도: 아파트

사용승인일: 1996년 5월 30일

1.3. 감정평가 정보

감정가: 175,000,000원

토지면적: 40.15㎡ (약 12.15평)

건물면적: 84.86㎡ (약 25.67평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 대구광역시 달서구 진천동에 위치하며, '진천초등학교' 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 중소규모 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택, 공원 등이 혼합된 주거지역을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

단지 내 차량 진출입이 용이하며, 주변 도로망을 통한 제반 교통 여건은 보통 수준입니다. 단지 북측 및 남측으로 폭 약 8~10미터, 서측으로 폭 약 4~5미터의 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

대상 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역(3구역)에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (권리관계)

최초 소유권 이전은 1996년 9월 25일에 김태령 명의로 이루어졌습니다. 이후 여러 권리 변동이 있었으며, 말소기준권리는 2022년 5월 27일 접수된 소상공인자영업자새출발기금주식회사의 근저당(216,000,000원)입니다. 삼성카드 및 롯데카드의 가압류는 말소되었습니다. 2025년 10월 31일에는 조옥진 명의의 소유권 이전(상속)이 있었습니다. 말소 대상 권리 총액은 241,684,384원입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 임차인 박임조가 등록되어 있으나, 보증금 및 차임은 0원이며 대항력이 없습니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

감정평가서 요약에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다. 이에 대한 확인이 필요합니다. 그 외 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

단지 인근에는 진천초등학교가 있으며, 근린생활시설, 병원, 공원 등 생활 편의 시설이 분포하고 있습니다. 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설이 갖추어져 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 아파트 단지 주변에서 특별히 지적될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

총 249세대, 2개동으로 구성된 아파트 단지입니다. 최고 18층 높이의 건물들이 있으며, 주차는 총 252대(지하 7대, 지상 150대 포함)까지 가능합니다.

5.2. 면적 정보 (전용/분양)

본건은 공급면적(분양면적) 84.86㎡ (약 25.67평)이며, 관련 자료에 따르면 해당 면적의 전용면적 역시 84.86㎡ (약 25.67평)로 기재되어 있습니다. 이는 일반적인 아파트 면적 구성과 달리, 해당 면적의 공급면적과 전용면적이 동일하게 표기된 경우입니다.

5.3. 편의시설 및 교육시설

단지 내 편의시설 외에, 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 다수의 교육시설이 소재하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 상 리스크

매각으로 소멸되지 않는 권리인 '지상권'이 존재할 수 있다는 점은 반드시 확인 및 고려해야 할 사항입니다. 만약 실제로 지상권이 존재한다면, 소유권 행사 및 향후 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다.

6.2. 물건 자체 리스크

2층에 위치하여 일조량 및 통풍, 소음 등에 다소 취약할 수 있습니다. 또한, 1996년 준공된 구축 아파트로 시설 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

과거 등기부상 소유권 이전(상속) 및 임의경매 개시 결정이 있었으나, 이는 경매 절차의 일환으로 현재는 해소될 예정입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구 진천동에 위치한 아파트로, 최근 실거래가 기준으로 185,000,000원 수준의 시세를 형성하고 있습니다. 감정가는 175,000,000원으로 시세보다 낮게 책정되어 있어 가격적인 메리트가 있습니다. 임차인 관련 위험은 없으나, '지상권'이라는 인수될 수 있는 권리가 존재할 가능성이 있어 이에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

- 시세 대비 낮은 감정가: 최근 84.86㎡ 아파트의 매매가가 185,000,000원인 반면, 감정가는 175,000,000원입니다.

- 안정적인 입지: 초등학교와 근접한 주거 지역에 위치하여 생활 환경이 비교적 안정적입니다.

- 명확한 권리관계: 말소기준권리 외 인수되는 권리가 없다는 점(단, 지상권 제외)은 명확한 권리 분석을 가능하게 합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 175,000,000원이며, 유사 면적(84.86㎡)의 최근 실거래가는 185,000,000원으로 파악됩니다. 2층이라는 점을 감안하더라도, 낙찰 후 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 180,000,000원 ~ 185,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, '지상권' 등 인수되는 권리가 있을 경우, 해당 권리의 가치를 사전에 정확히 파악하고 입찰가에 반영해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.