나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3110 [1] 대구광역시 달서구 두류동 150-3 두류역아이작큐브오피스텔 4층408호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달성 · 평가일 2026.02.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 두류동 소재 "두류네거리" 동측 인근에 위치하며 주위는 아파 트단지, 기존주택, 상업,업무용 건물 및 근린상가 등으로 이루어져 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며 인근에 버스승강장 및 지하철역이 소재하여 제반교통사정은 양호한편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 26층건 중 4층 408호로서 - 외벽 : 화강석, 몰탈위페인팅마감 등 - 내벽 : 벽지, 타일 등 - 바닥 : 바닥재, 타일 등 - 창호 : 복층유리임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 개별난방설비 등이 되 어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 토지로서 자체지반 대체로 평탄하며 오피스텔부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복 10~11차선의 도로, 서측으로 폭 약 6M, 남동측으로 폭 약 4M의 도로와 접 함.

토지이용계획 및 제한상태

ㆍ두류동 150-3,150-4 : 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 광로2류(폭 50 M~70M)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역 ㆍ두류동 150-29 : 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위1번 임차권등기(임대차보증금 금105,000,000원, 전입일 2022.9.16. 확정일자 2022.8.30.) 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 대구광역시 달서구 두류동에 위치한 오피스텔 경매 물건에 대한 상세 분석 결과를 담고 있습니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 대구서부지원 2026타경3110 (1)

* 소재지: 대구광역시 달서구 두류동 150-3, 두류역아이작큐브오피스텔 4층 408호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 77,000,000원

* 토지면적: 3.16㎡ (약 0.96평)

* 토지지분: 3.16㎡ (약 0.96평)

* 건물면적: 23.73㎡ (약 7.18평)

* 건물지분: 23.7306㎡ (약 7.18평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO

1.2. 건물 정보

* 건물명: 두류역아이작큐브오피스텔

* 준공연도: 2018년 02월 27일 (사용승인일 기준)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 5층, 지상 26층

* 본건 위치: 26층 중 4층 408호

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 대구광역시 달서구 두류동 소재 "두류네거리" 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 기존 주택, 상업 및 업무용 건물, 근린 상가 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장 및 지하철 2호선 두류역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통사정은 양호한 편입니다.

2.3. 도로상황

건물은 북측으로 왕복 10~11차선의 도로, 서측으로 폭 약 6미터, 남동측으로 폭 약 4미터의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

2.4. 토지이용계획

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 광로2류(폭 50~70M)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 물건은 다수의 권리 관계가 설정되어 있으나, 말소기준권리(갑7 압류) 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 을구 순위 1번 주택임차권 (임차인: 이 , 보증금: 105,000,000원)

* 전입일자: 2022년 09월 16일

* 확정일자: 2022년 08월 30일

* 대항력: 있음

* 특이사항: 임차인이 대항력을 갖추고 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본건의 가장 중요한 인수 사항입니다.

3.3. 말소기준권리

* 갑7 압류 (서대구세무서장, 2024년 05월 31일 접수)

3.4. 말소 예정 권리

* 갑8, 갑9, 갑10, 갑11, 갑12, 갑13 (가압류, 압류)

* 갑14 (강제경매)

* 갑15 (압류)

3.5. 권리분석 요약

말소기준권리보다 선순위에 있는 을구 1번 임차권은 매각 후에도 인수해야 하는 권리이며, 그 외 모든 권리는 말소됩니다. 따라서 권리관계 자체는 명확하나, 임차보증금 인수 조건으로 인해 투자 금액이 증가하는 점을 반드시 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대구광역시 달서구 두류동은 "두류네거리"를 중심으로 상업 및 업무 시설이 밀집한 지역입니다. 오피스텔, 근린 상가, 주거 시설 등이 복합적으로 분포하고 있어 유동인구가 많고 상업 활동이 활발합니다.

4.2. 경쟁 환경

두류역을 중심으로 다수의 오피스텔 및 상가 건물이 존재할 것으로 예상되므로, 임대 및 투자 관점에서는 공실 위험과 임대 경쟁을 고려해야 합니다.

4.3. 잠재 수요

역세권이라는 지리적 이점과 주변 지역의 주거 및 업무 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 다양한 상업 시설, 편의점, 식당 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 두류공원 등 녹지 공간과의 접근성도 고려해볼 수 있습니다.

5.2. 건물 내부 시설

본건이 속한 두류역아이작큐브오피스텔은 위생 및 급배수 설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보 설비, 개별난방 설비 등을 갖추고 있어 주거 및 업무용으로 사용하기에 무리가 없습니다.

5.3. 주변 환경 (외부 조사 포함)

주변은 상업 및 업무 지구로 개발되어 있어 혐오 시설이나 심각한 공해 시설은 발견되지 않았습니다. 대형마트, 병원, 공공기관 등 주요 편의 시설 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차보증금 인수

가장 큰 리스크는 선순위 임차인 이 씨의 보증금 105,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 예상 투자 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

6.2. 명도 관련 이슈

대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 건물 노후화 및 유지보수

2018년 준공 건물로 비교적 최신 건물이지만, 시간이 지남에 따라 시설 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.4. 공실 위험

상권 분석 결과, 경쟁 건물들이 있을 수 있으므로 임대 공실 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 대구 달서구 두류동 역세권에 위치한 오피스텔로, 뛰어난 교통 및 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 그러나 105,000,000원의 임차보증금을 매수인이 인수해야 하는 조건은 투자 결정에 있어 매우 중요한 고려사항입니다. 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되어 권리 자체는 명확하나, 인수 보증금으로 인해 실질적인 투자 비용이 감정가격을 크게 상회하게 됩니다. 따라서 투자자는 해당 물건의 실제 시장 가치를 정확히 평가하고, 인수 보증금까지 포함한 총 투자 비용 대비 수익성을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 두류역 초역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 주변 상업 및 업무 시설 접근성이 뛰어납니다.

* 안정적인 배후 수요: 역세권 오피스텔로서 직장인 및 젊은 층의 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 가격 재평가 기회: 인수되는 임차보증금을 포함한 총 투자 비용을 기준으로, 시세 대비 저평가 여부를 판단해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 명확하게 산정하기 어렵습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

* 인수 보증금: 105,000,000원

* 감정가: 77,000,000원

실질적인 총 투자 비용은 "(본인 입찰가) + (인수 보증금 105,000,000원)"이 됩니다.

따라서, 낙찰을 받더라도 총 투자 비용이 본건의 현재 시세보다 낮아야만 투자가치가 있다고 할 수 있습니다.

최근 매매 정보에서 23.73㎡ 면적의 오피스텔이 7,700만원에 거래된 사례가 있으나, 이는 감정가와 동일하며, 105,000,000원의 인수 보증금을 고려하면 이 거래가액만으로는 투자가치가 없음을 의미합니다. 50.0152㎡ 면적이 17,400만원에 거래된 사례를 통해 역산해 보아도, 23.73㎡의 시세는 약 82,500,000원 수준으로 추정됩니다.

이는 본건의 실질적인 총 투자 비용(최소 105,000,000원)이 시세 추정가보다 높다는 것을 의미합니다. 따라서 본 건의 입찰가는 본인이 부담할 순수 투자금(입찰가)과 인수 보증금을 합한 총 금액이, 해당 물건의 현재 시세(보증금 인수 후 실질 가치)를 초과하지 않도록 매우 신중하게 결정해야 합니다.

결론적으로, 예상 입찰가를 특정 금액으로 제시하기보다는, 추가적인 시장 조사를 통해 본 건의 현재 시세를 파악한 후, "총 투자 비용 ≤ 현재 시세" 조건을 만족하는 범위 내에서 본인의 투자 목표에 맞는 금액을 산정해야 합니다. 감정가 7,700만원은 인수 보증금 105,000,000원과 함께 고려될 때, 단순 참고 가격으로만 활용해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.