나이스옥션 법원경매 대구 2026타경100240 [1] 대구광역시 북구 칠성동2가 435-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2026.03.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 칠성동2가 ‘경명여자고등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근 대중교통 및 간선도로와의 접근성 등 제반 교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접 필지와 대체로 등고 평탄하며 "주거용" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 2미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상
도시지역,제3종일반주거지역,가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 시멘트블럭조 슬레이트지붕 단층 건물로서,
(사용승인일:1985.02.28.)
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감
내벽 : 벽지 등 마감
바닥 : 장판지 등 마감
창호 : 샷시창호임

나) 시멘트블럭조 판넬지붕 단층 건물로서,
(사용승인일:1985.02.28.)
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감
내벽 : 몰탈위페인팅 등 마감
바닥 : 타일 등 마감
창호 : 샷시창호임

이용상태

가) 단독주택
나) 화장실

설비내역

나) 위생 및 급배수설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

본건 기호 나) 건물은 공부상 "슬래트지붕"이나 실제 "판넬지붕"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 목록1. 기호(나) 건물은 공부상 '슬래트지붕'이나 실제 '판넬지붕'임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1. 사건번호

대구지방법원 2026타경100240 (1)

1.1. 2. 소재지

대구광역시 북구 칠성동2가 435-10

1.1. 3. 용도

단독주택

1.1. 4. 감정가

35,176,960원

1.1. 5. 면적

토지면적: 16.90㎡ (약 5.11평)

건물면적: 17.28㎡ (약 5.23평)

1.1. 6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.1. 7. 경매구분

부동산강제경매

1.1. 8. 채권자

박OO (사건 개시 채권자)

1.1. 9. 건축물 현황

사용승인일: 1985.02.28.

주요 구조: 시멘트블럭조

지붕: 공부상 '슬레이트지붕'(기호 가), 실제 '판넬지붕'(기호 나)

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본 건은 대구광역시 북구 칠성동2가에 위치하며, '경명여자고등학교' 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 아파트, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

1.2. 2. 교통상황

차량의 접근이 가능하며, 인근 대중교통 시설 및 간선도로와의 접근성이 양호한 편입니다. 대구역과 칠성시장역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 3. 인접 도로상태

본 건은 남측으로 폭 약 2미터의 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 말소기준권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 2026년 1월 27일 접수된 박재현 채권자의 강제경매개시결정(권리금액: 10,650,000원)이며, 이 권리를 포함하여 대부분의 등기사항은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

1.3. 2. 인수되는 권리

일반적으로 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이 있으나, 본 건에서는 해당 사항이 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 3. 임차인 현황

* 임차인: 박규대

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019.06.20.

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계 0원.

대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어, 이에 대한 인수 금액은 없습니다. 하지만 임차인의 실제 점유 및 계약 관계에 대한 추가적인 확인이 필요하며, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 요구됩니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 JSON 정보들은 본건과 부동산 유형(공동주택 vs 단독주택) 및 면적(약 47.64㎡ ~ 80.03㎡)에서 차이가 있습니다. 따라서 해당 정보들을 바탕으로 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

1.4. 2. 단독주택 시장 가치

주변 유사 공동주택의 거래 사례는 평당 약 560만원 ~ 760만원 수준에서 형성되었으나, 본건은 17.28㎡(약 5.23평)의 매우 작은 단독주택입니다. 감정가 35,176,960원 (약 3,518만원)은 평당 약 690만원 수준으로, 이는 제공된 공동주택 시세와는 차이를 보입니다. 본 건의 감정가는 소형 단독주택으로서의 개별 특성을 반영한 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 주변 시설

본건 인근에는 경명여자고등학교가 있으며, 주거 및 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 2. 편의시설 및 교통

칠성시장 등 전통 시장과 대형마트, 쇼핑 시설, 문화 공간(오페라하우스 등) 접근성이 우수합니다. 지하철 대구역 및 칠성시장역을 이용할 수 있어 교통이 편리합니다.

1.5. 3. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 확인되지 않았습니다. 다만, 대구시 전체의 혐오시설 입지 문제에 대한 언급이 있으나, 직접적인 영향 범위에 있는 시설은 파악되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 대항력 있는 임차인

보증금 및 차임이 0원으로 신고된 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 명도 과정에서의 잠재적 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 2. 공부와의 차이

건물 기호(나)의 경우, 공부상 '슬래트지붕'이나 실제로는 '판넬지붕'으로 되어 있어, 향후 건물 유지보수 및 관련 행정 처리 시 공부와의 차이로 인한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 3. 건물 규모

건물 면적이 17.28㎡로 매우 작아, 실거주 목적보다는 투자 목적에 더 부합할 수 있으며, 활용 방안에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

1.6. 4. 도로 접면

남측으로 약 2미터 폭의 좁은 도로와 접해 있어, 차량 진출입이나 건축 시 다소 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 북구 칠성동2가, 경명여자고등학교 인근에 위치한 17.28㎡ 규모의 소형 단독주택입니다. 해당 지역은 주거와 상업 시설이 혼합된 생활 편의 시설이 잘 갖춰진 곳입니다.

감정가는 35,176,960원으로, 면적과 지역 특성을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 그러나 가장 큰 고려 사항은 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 0원이라는 점과, 공부상 지붕 재질과 실제 재질이 다른 부분입니다. 이러한 특수 물건 정보는 낙찰 후 명도 및 건물 관리에 있어 주의가 필요함을 시사합니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1. 입지적 강점

경명여자고등학교 인근, 칠성시장 및 대구역 등 주요 상권 및 교통망 접근성이 우수한 도심지에 위치하고 있습니다.

1.8. 2. 낮은 진입 장벽

감정가가 상대적으로 낮아, 소액 투자 또는 특정 지역 투자 수요가 있는 경우 낮은 초기 비용으로 접근할 수 있습니다.

1.8. 3. 가치 상승 잠재력

대항력 있는 임차인 문제를 원만히 해결하고, 건물의 가치를 재평가할 경우 임대 수익 또는 향후 재개발/재건축 시 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 35,176,960원입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수할 보증금이 0원이므로, 낙찰자가 부담해야 할 보증금은 없습니다.

건물의 협소한 면적과 공부와의 차이(지붕 재질) 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서의 보수적인 접근이 권장됩니다.

따라서, 30,000,000원 ~ 35,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 답사를 통한 건물 상태 확인, 법원 현황 조사 내용, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.