나이스옥션 법원경매 대구 2026타경100212 [1] 대구광역시 동구 신천동 292-6 동대구유성푸르나임 22층오피스텔2226호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 모든 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신천동 소재 ‘동대구역네거리’ 남측 인근에 위치하는 "동대구 유성 푸르나임 제22층 제오피스텔2226호" 구분건물(오피스텔)로서, 부근 일대는 각종 업무시설 및 상업시설과 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 단지까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도1호선 및 KTX '동대구역' 이 소재하는 등 제반 교통사정은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 24층건 중 제22층 제오피스텔2226호로서 외벽 : 석재붙임, 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽 : 벽지, 일부 타일 등 마감 바닥 : 내장바닥재, 일부 타일 등 마감 창호 : 섀시복층유리창임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대와 대체로 등고, 평탄한 부정형의 토지로서 오피스텔 및 공동주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 단지 동측으로 폭 약20m, 서측으로 폭 약8m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지구, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 중요시설물보호지구(공용), 중로1류(폭20~25m) (집산도로)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 중점경관관리구역에 속함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

임차인 안광식은 2026.04.07.자로 권리신고만 하고 배당요구를 하지 않았고, 최선순위 설정일자보다 전입신고일자가 빨라 대항력이 있으므로, 임차보증금 120,000,000원 전액은 매수인에게 인수됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대구광역시 동구 신천동 292-6번지에 소재한 동대구 유성 푸르나임 오피스텔 2226호입니다.

본건의 감정가는 93,000,000원이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔), 공동주택(도시형생활주택), 근린생활시설이며, 사용승인일은 2014년 11월 19일입니다.

토지 면적은 3.58㎡(약 1.08평)이며, 건물 전용면적은 29.54㎡(약 8.93평)입니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 외부 지도 검색 및 실제 현장 조사를 통한 추가 정보 확인은 포함되지 않았습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 대구광역시 동구 신천동 소재 '동대구역네거리' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 각종 업무시설, 상업시설, 근린생활시설이 밀집해 있어 상권이 발달된 지역입니다.

교통 여건으로는 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장과 도시철도 1호선 및 KTX 동대구역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

본 단지는 동측으로 폭 약 20m, 서측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 중심상업지구, 방화지구, 시가지경관지구, 중요시설물보호지구, 중로1류(폭20~25m) 등에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2026년 1월 26일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매(2026타경100212)입니다.

이하 권리분석 결과는 다음과 같습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 안광식

* 보증금: 120,000,000원 (1억 2천만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 1월 25일

* 확정일자: 2024년 1월 9일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 안광식은 권리신고는 하였으나 배당요구를 하지 않았습니다. 전입신고일자가 말소기준권리 설정일자보다 빠르므로 대항력이 있으며, 임차보증금 1억 2천만원 전액이 매수인에게 인수됩니다.

* 등기부 요약

* 집합건물 등기부상 소유권이전, 신탁등기말소 등의 이력이 있으며, 최근 소유권이전은 2022년 2월 10일 김태진, 2022년 2월 10일 강소정 명의로 이루어졌습니다.

* 말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매 외에는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 동대구역 일대는 대구의 주요 교통 허브이자 상업, 업무 기능이 집중된 지역입니다.

KTX, 고속버스 터미널, 지하철 1호선 등 광역 교통망이 집결되어 유동인구가 풍부하며, 인근에 대형 상업시설 및 업무시설이 다수 위치하고 있어 배후 수요가 높습니다.

또한, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 활성화가 잘 되어 있는 지역으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 상태

* 본 건물은 철근콘크리트구조의 24층 건물 중 22층에 위치하고 있습니다.

* 외벽은 석재붙임, 페인팅 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지, 타일 등으로 마감되었습니다.

* 위생, 급배수, 난방(도시가스보일러), 승강기, 스프링클러 등 기본적인 설비가 완비되어 있습니다.

* 주변 환경

* 인근에 동대구역이 있어 KTX 이용이 편리하며, 지하철 1호선 및 다수의 버스노선을 이용할 수 있습니다.

* 주변에 각종 상업시설, 금융기관, 병원 등 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 본 물건은 오피스텔(주거용)로 이용 중입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 본 물건의 가장 큰 리스크는 임차인 안광식의 보증금 1억 2천만원이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 낙찰가와 별도로 추가적으로 부담해야 하는 금액으로, 실질적인 총 투자 비용이 크게 증가합니다.

* 권리신고 후 배당요구 미실시: 임차인이 배당요구를 하지 않음으로써 보증금 전액 인수가 확정되었습니다. 이는 임차인이 자신의 권리행사를 위해 매수인과의 협상을 염두에 두고 있거나, 다른 이유로 배당요구를 포기했을 가능성을 시사하며, 임차인과의 명도 과정에서 변수가 될 수 있습니다.

* 시장 가격과의 괴리: 감정가는 9,300만원이나, 인수해야 할 임차인 보증금은 1억 2천만원으로 감정가를 초과합니다. 이는 현재 시장가격을 고려할 때, 낙찰 시 상당한 손실이 발생할 수 있음을 의미합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구의 핵심 교통 요지인 동대구역 역세권에 위치하며, 상업 및 업무시설이 밀집한 지역에 있어 입지적 장점은 분명합니다.

건물 자체의 연식(2014년 준공)이나 상태도 양호한 편으로 보입니다.

하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 2천만원이 매수인에게 인수되는 조건은 본 물건의 투자 매력을 크게 떨어뜨리는 치명적인 요인입니다.

감정가가 9,300만원임에도 불구하고 인수될 보증금이 1억 2천만원이라는 사실은, 현재 시장 가격 수준에서 본 물건을 매입할 경우 상당한 금전적 손실이 예상됨을 시사합니다.

1.7. 투자 포인트

* 동대구역 역세권: KTX, 지하철, 광역 교통망 이용이 편리하여 잠재적 수요가 높습니다.

* 상업, 업무 지구: 풍부한 임대 수요를 기대할 수 있는 지역적 특성을 가지고 있습니다.

* 경매 최저가 접근: 만약 유찰을 거듭하여 감정가 대비 상당히 낮은 가격에 낙찰될 경우, 인수되는 보증금을 고려한 총 투자 비용 대비 시세 차익을 기대할 수도 있으나, 이는 매우 높은 위험을 동반합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 유사 면적(29.54㎡)의 실거래가는 7,900만원에서 8,000만원 수준입니다.

본 건의 감정가는 9,300만원으로, 이는 최근 실거래가와 유사하거나 다소 높은 수준입니다.

그러나 본 건은 임차인 안광식의 보증금 1억 2천만원이 매수인에게 인수되므로, 낙찰가가 결정되면 총 실질 매입가는 '낙찰가 + 120,000,000원'이 됩니다.

최근 실거래가 8,000만원을 기준으로 할 때,

총 실질 매입가 = 낙찰가 + 120,000,000원

만약 8,000만원에 낙찰받는다고 가정하면, 총 실질 매입가는 8,000만원 + 120,000,000원 = 200,000,000원 이 됩니다. 이는 현재 시장 가격 대비 현저히 높은 금액입니다.

따라서, 본 건의 투자 가치는 '인수되는 임차인 보증금 1억 2천만원'을 제외한 부분에서 추가적인 수익을 창출할 수 있는지 여부에 달려있습니다.

현재 시세(약 8,000만원)를 고려할 때, 총 실질 매입가가 시세보다 낮아지려면 낙찰가가 매우 낮아야 합니다.

현 시세(약 8,000만원)를 기준으로, 약 10~20%의 투자 수익률을 확보한다고 가정하면, 총 투입 가능 금액은 약 7,200만원 ~ 8,000만원 범위여야 합니다.

하지만 이 금액은 임차인 보증금(1억 2천만원)을 포함한 금액이므로, 이는 실질적으로 불가능한 목표입니다.

결론적으로, 본 건은 인수되는 임차인 보증금이 감정가와 최근 시세를 훨씬 초과하므로, 현재로서는 낙찰받더라도 상당한 손실이 예상됩니다.

만약 입찰을 고려한다면, 임차인 보증금 1억 2천만원을 제외한 부분에 대해, 취득세, 명도 비용, 수리비 등을 모두 고려한 후에도 수익이 발생할 수 있는 매우 보수적인 금액으로 접근해야 합니다.

첫 경매에서 감정가(9,300만원) 그대로 낙찰받는 것은 매우 비합리적입니다.

만약 1회 유찰되어 감정가의 70%인 약 6,510만원에 낙찰된다 하더라도, 총 실질 매입가는 6,510만원 + 120,000,000원 = 185,100,000원 이 되어 여전히 시세보다 높습니다.

따라서, 본 건에 대한 예상 입찰가는 '임차인 보증금 1억 2천만원'이라는 큰 부담을 고려하여, 매우 신중하게 접근해야 하며, 현실적으로 투자 가치가 낮다고 판단될 수 있습니다.

만약 입찰한다면, 낙찰가 상한선은 약 7,000만원 이하로 설정하여 총 실질 부담액이 시세 수준(8,000만원) 이하로 내려오도록 하거나, 최대한의 안전 마진을 확보할 수 있는 수준으로 고려해야 합니다.

이는 여러 번 유찰될 가능성을 염두에 둔 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.