나이스옥션 법원경매 서산 2026타경37 [1] 충청남도 당진시 신평면 남산리 3-5 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 기마 · 평가일 2026.02.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 (1)은 충청남도 당진시 신평면 남산리 1067 소재 "세한대학교 당진캠퍼스" 서측 근거리에 위치하며, 부근은 다가구주택, 농경지와 근린생활시설이 혼재된 상태임.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 시내버스 정류소가 소재하여 교통 사정 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 세장형의 토지로, 주거기타 부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(신평16 일반형) 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호 구역<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대사항 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호(2)는 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층으로 외벽은 화강석 버너 구이 및 몰탈위 페인팅 내벽은 타일 및 벽지 마감 창호는 샤시 마감임.

이용상태

1층은 일반음식점(공실) 2층은 다가구 주택(7가구) 3층은 다가구 주택(7가구) 4층은 다가구 주택(4가구)로 사용 중임.

설비내역

배수 및 위생설비, 전기설비 및 가스설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외 건물 (ㄱ) 철근콘크리트조 철근콘크리트 지붕 1층 계단 11.34㎡ (ㄴ) 철근콘크리트조 철근콘크리트 지붕 옥탑 계단 12.69㎡ (ㄷ) 샌드위치판넬조 판넬즙 창고 13.00㎡

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대사항 미상임. 2. 본건 기호 "2" 건물 1층에 소재한 제시외 건물 (ㄱ) 계단 11.34㎡, 옥상에 소재한 제시외 건물 (ㄴ) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 옥탑 12.69㎡ 및 기호 "2" 북측 벽에 붙은 제시외 건물 (ㄷ) 샌드위치판넬조 판넬즙 창고 약13㎡는 현황을 고려하여 평가 하였고, 제시외 건물 (ㄱ)(ㄴ)은 일반건축물대장에 표기된 면적을 기준 하였으며, 제시외 건물 (ㄷ)은 개략적으로 면적을 측정하였기에, 추후 정밀 측량시 면적이 변동될 수 있으니 경매 진행 및 참여시 유의하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 감정평가서상 제시외 건물[(ㄱ),(ㄴ),(ㄷ)] 각 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 서산지원 2026타경37 (1)

소재지: 충청남도 당진시 신평면 남산리 3-5 (신평면 세한대길 22-58)

용도: 다가구주택

감정가: 881,083,000원

토지 면적: 550.00㎡ (약 166.38평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 527.64㎡ (약 159.67평)

건물 제시외 면적: 37.03㎡ (매각 포함 내역: (ㄱ) 11.34㎡, (ㄴ) 12.69㎡, (ㄷ) 약 13.00㎡)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 정OOO (정미농업협동조합으로 추정)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경:

본건은 충청남도 당진시 신평면 남산리 1067번지(신평면 세한대길 22-58)에 위치하며, "세한대학교 당진캠퍼스" 서측 인근 지역입니다. 주변으로는 다가구주택, 농경지, 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 교통 상황:

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류소가 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

계획관리지역, 성장관리계획구역(신평16 일반형), 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한), 상대보호구역에 해당합니다.

* 인접 도로 상태:

본건 동측으로 세로에 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 등기부 요약:

말소기준권리는 2016-10-24 접수된 정미농업협동조합의 근저당(350,000,000원)입니다. 본 경매는 정미농업협동조합의 임의경매 신청(2026-02-02 접수, 260,690,347원)에 의해 진행됩니다. 등기부상 소유권이전, 근저당, 임의경매, 가압류, 압류, 주택임차권, 전세권설정 등 다수의 권리가 등기되었으나, 대부분 말소 예정이거나 말소되었습니다. 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

* 임차인 현황:

(주의: 모든 임차인은 대항력이 없습니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다.)

* 김

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-16

확정일자: (공란)

배당신고일자: 2024-05-21

대항력: 없음

비고: 김민수, 전세권설정(을13) 말소 확인됨.

* 김

보증금: 40,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-03

확정일자: 2021-05-03

배당신고일자: 2026-04-14

대항력: 없음

비고: 김태헌

* 민

보증금: 1,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2025-12-08

확정일자: 2025-12-08

배당신고일자: 2026-02-26

대항력: 없음

비고: 민봉기

* 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-12-06

확정일자: (공란)

배당신고일자: (공란)

대항력: 없음

비고: 박미리

* 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-08-22

확정일자: (공란)

배당신고일자: (공란)

대항력: 없음

비고: 박정현

* 방

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2026-01-26

확정일자: (공란)

배당신고일자: (공란)

대항력: 없음

비고: 방승완

* 양

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-11-09

확정일자: (공란)

배당신고일자: (공란)

대항력: 없음

비고: 양재일

* 이

보증금: 40,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-06-28

확정일자: 2023-06-12

배당신고일자: 2026-02-11

대항력: 없음

비고: 이장호

* 지

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-11-25

확정일자: (공란)

배당신고일자: (공란)

대항력: 없음

비고: 지기철

* 한 (한국토지주택공사 양수인 서울보증보험주식회사)

보증금: 40,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-07-16

확정일자: 2021-06-28

배당신고일자: 2024-12-27

대항력: 없음

비고:

* 김

보증금: 40,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2026-03-06

확정일자: 2022-03-21

배당신고일자: 2026-03-23

대항력: 없음

비고: 김희주

* 인수 보증금 합계:

모든 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다. (0원)

1.4. 상권분석

* 건물 1층은 일반음식점(공실)으로 이용 중입니다.

* 주변 지역은 다가구주택, 농경지, 근린생활시설이 혼재된 복합 용도 지역입니다.

* 세한대학교 당진캠퍼스 인근에 위치하여 학생 및 교직원 대상의 상권 잠재력이 있습니다.

* 신평면 지역은 도시재생 사업을 통해 혐오시설(축사 등)이 정비되거나 이전될 예정이며, 생활 SOC 시설 확충이 추진되고 있어 주거 환경 개선이 기대됩니다.

1.5. 생활정보

* 건물은 철근콘크리트구조 4층 건물이며, 다가구주택으로 총 18가구가 거주 중입니다 (1층 상가 공실 제외) [JSON 분석].

* 각 층별 이용 현황: 1층 일반음식점(공실), 2층 다가구주택(7가구), 3층 다가구주택(7가구), 4층 다가구주택(4가구)입니다.

* 배수, 위생, 전기, 가스 설비가 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물 포함 매각: 감정평가서상 제시외 건물 [(ㄱ),(ㄴ),(ㄷ)]이 매각에 포함됩니다.

* (ㄱ) 철근콘크리트조 1층 계단 11.34㎡ (약 3.43평)

* (ㄴ) 철근콘크리트조 옥탑 계단 12.69㎡ (약 3.84평)

* (ㄷ) 샌드위치판넬조 창고 13.00㎡ (약 3.93평)

* 제시외 건물 (ㄷ)은 개략적으로 면적을 측정하였기에, 추후 정밀 측량 시 면적이 변동될 수 있으니 경매 진행 및 참여 시 유의가 필요합니다.

* 임대 내역 미확인: 토지 및 건물에 대한 임대사항이 확인되지 않아, 현장 조사를 통한 정확한 임대 현황 파악이 필수입니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당하여 향후 토지 이용 또는 건축 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 건물 1층 공실: 현재 1층 상가 공간이 공실 상태로, 임대 수익 창출을 위한 적극적인 관리 및 마케팅 전략이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 신평면 다가구주택으로, 세한대학교 인근에 위치하여 주거 및 상가 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

가장 큰 장점은 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 임차보증금을 인수할 부담이 없다는 점입니다.

다만, 제시외 건물이 포함된 매각으로 인한 면적 변동 가능성, 임대 내역 미확인, 토지 이용 제한 등의 리스크 요소를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 무인수 임차보증금: 대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 부담이 전혀 없어 권리관계가 명확합니다.

* 다세대 활용: 다가구 주택으로 다수의 임대 가구를 확보하여 안정적인 월세 수입 창출이 가능합니다.

* 상가 활용: 1층 상가 공실을 활용하여 추가적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 대학가 인접: 대학교 인근 입지로 학생 및 교직원 등 고정적인 임대 수요를 확보할 수 있습니다.

* 지역 개발 기대: 신평면 지역의 도시재생 사업 추진으로 주거 환경 개선 및 혐오시설 감소 효과가 예상됩니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금이 없는 물건으로, 예상 입찰가는 감정평가액(881,083,000원)을 기준으로 시장 조사 및 투자 수익률 분석을 통해 결정해야 합니다.

구체적인 예상 입찰가는 주변 시세, 예상 임대 수익률, 건물의 상태, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

(참고: 본 보고서에서 제시하는 예상 입찰가 산정 근거는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 반드시 부동산 전문가와 상담 후 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.