나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10117 [1] 충청남도 천안시 서북구 백석동 1059 천안마치에비뉴4 1층133호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시원 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 백석동 소재 '이마트(천안서북점)' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 상업시설, 아파트단지, 공원 등으로 형성된 상가지대로서, 제반 주위환경은 보 통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2/지하1층 건물 중 1층 133호로서, 외벽 : 인조석붙임, 몰탈위 페인트, 시멘트노출 등 마감 내벽 : 시멘트노출, 석고보드 등 마감 바닥 : 시멘트노출 등 마감 창호 : 강화유리, 새시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장 전유부 상 '판매시설(소매시장)'이며, 현황 공실상태임('사진용지' 참조).

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전, 화재탐지, 스프링클러 등 화재 관련 설비, 지하주 차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, '상업용(판매시설) 건물의 부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측과 북서측으로 왕복 4차선 포장도로와 북측 폭 약 4m 내외 보행자전용도로에 접하는 등 인접도로의 포장 및 계통의 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-1114, 보행자전용도로)(접합), 유통업무설비, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(타법 에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 물류단지(2015-09-08)<물류시 설의 개발 및 운영에 관한 법률>.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 별도의 특이사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2026타경10117 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 도OOO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 천안시 서북구 백석동 1059, 천안마치에비뉴4 1층 133호

용도: 판매시설

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2/지하1층 건물 중 1층 133호

건물 사용승인일: 2020년 02월 28일

1.3. 감정가 및 면적 정보

감정가: 395,000,000원

토지면적: 106.07㎡ (약 32.08평)

토지 지분: 106.07㎡ (약 32.08평)

건물면적: 52.08㎡ (약 15.75평)

건물 지분: 52.08㎡ (약 15.75평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 충청남도 천안시 서북구 백석동 소재 '이마트(천안서북점)' 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 각종 상업시설, 아파트단지, 공원 등으로 형성된 상가지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. '천안 마치에비뉴 IV'는 대규모 복합상업시설 단지로, 스트리트형 상가로 조성되었습니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-1114, 보행자전용도로), 유통업무설비, 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 물류단지로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리는 도솔신용협동조합의 근저당권(접수일자 2021-12-13, 채권최고액 235,200,000원)이며, 본 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 임의경매 개시 결정 등기(채권자: 도솔신용협동조합, 금액: 172,226,753원)가 말소기준권리보다 늦게 등기되었습니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건 명세서상 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 부담이 될 수 있으므로, 입찰 전 면밀한 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임대관계 미상이며, 별도의 특이사항은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임차인 중 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 미상인 경우가 있을 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 현황

본 건이 위치한 '천안 마치에비뉴 IV'는 이마트 천안서북점 옆에 자리한 대규모 복합 스트리트형 상업시설 단지입니다. 단지 내에는 마치광장, 다양한 놀이시설, 공연무대 등이 조성되어 있어 가족 단위 방문객 유입이 활발합니다. 주변에는 각종 상업시설, 아파트 단지, 천안종합운동장 등이 위치하고 있습니다.

4.2. 상권 특징

천안 백석동 일대는 산업단지와 아파트 단지가 공존하는 지역으로, '천안 마치에비뉴'는 이러한 지역적 특성을 바탕으로 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 특히, 가족 문화 공간 부족 문제를 해결하는 도심형 테마파크로서의 역할을 수행하며 지역 상권 활성화에 기여하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

* 대형마트: 이마트 천안서북점 인접.

* 문화/여가: 천안종합운동장 인접. '천안 마치에비뉴' 자체 내에 마치광장, 놀이시설, 공연무대 등 다양한 문화 및 여가 시설 보유.

* 쇼핑: '천안 마치에비뉴' 내 다양한 상업시설 및 주변 상업시설 이용 가능.

5.2. 교육 시설

* 초등학교: 천안백석초등학교, 천안환서초등학교, 천안한들초등학교 인접.

* 중학교: 천안백석중학교, 환서중학교 인접.

5.3. 의료 시설

주변 종합병원은 검색되지 않았으나, 일반 의원 및 약국 등은 상업지구를 중심으로 분포할 것으로 예상됩니다.

5.4. 기타 편의 시설

천안시청이 인근에 위치하고 있으며, 백석농공단지가 조성되어 있어 산업 인력 수요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

* '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 해당 지상권의 존재 여부 및 내용에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

* 임대 관계가 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 이로 인한 명도 관련 분쟁 발생 소지가 있습니다.

6.2. 주변 환경 리스크

현재 제공된 정보 및 검색 결과에서 특별히 혐오시설이 인접해 있다는 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 상업시설 밀집 지역이므로 소음, 주차 문제 등 상업 활동에 따른 일반적인 불편함은 존재할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* '천안 마치에비뉴'는 대규모 복합상업시설이지만, 임팩트 있는 주요 업체의 부재가 시너지 효과를 저해할 수 있다는 의견도 있습니다.

* 최근 대형마트의 온라인 전환 및 경쟁 심화로 인한 폐점 사례가 있는 점을 미루어 볼 때, 상업시설 전반의 경쟁 환경 변화에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 백석동에 위치한 '천안 마치에비뉴 IV' 내 상가로, 이마트 천안서북점 인근에 자리 잡고 있습니다. 2020년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속하며, 상업시설 밀집 지역 내에 위치하여 유동인구 확보가 용이한 입지입니다. 대규모 복합상업시설 단지 내에 있어 집객 효과를 기대할 수 있으며, 주변에 아파트 단지와 산업단지가 인접해 있어 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다. 교통 여건은 보통 수준이며, 주위 환경 역시 상업 및 주거 기능이 혼재되어 있습니다.

권리관계는 말소기준권리인 근저당권 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, '지상권'이 인수되는 권리로 명시되어 있어 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 또한, 임대 관계가 미상인 임차인이 있을 수 있으므로 명도 관련 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 이마트 인근, 대규모 복합상업시설 단지 내 위치, 풍부한 배후 수요.

* 시설 현대화: 2020년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 해당.

* 복합 상업 시설 가치: '마치에비뉴'는 지역 내 랜드마크 상업시설로 문화, 쇼핑, 여가 시설을 겸비하여 집객 효과 기대.

* 꾸준한 지역 발전: 천안시의 인구 증가 및 산업단지 활성화로 인한 꾸준한 수요 증가 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 395,000,000원으로 책정되어 있습니다. 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 파악되었으며, 임차인의 현황이 불분명하므로 명도 비용 및 권리 인수 가능성(지상권 등)을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 주변 시세, 낙찰가율, 물건의 현 상태 및 잠재적 리스크 등을 종합적으로 분석하여 보수적으로 접근할 것을 권고합니다. 구체적인 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 권리 분석을 통해 산정해야 하나, 감정가 수준 또는 그 이하에서 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.