나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600179 [1] 대전광역시 유성구 신성동 160-1 삼성한울아파트 107동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창천감정 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 신성동 소재 '성덕중학교'동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모아파트단지,교육시설(성덕중학교),근린공원,다가구주택 및 근린생활시설 등 주거편익시설이 혼재하는 주택지대로서, 주거지로서의 제반입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 출입이 가능하며, 인그에 버스스강장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 벽식조 철근콘크리트지붕 15층 중 제107동 제2층 제201호로서 사용승인 : 1992년 12월 19일 외 벽 : 시멘몰탈위 페인팅마감 내 벽 : 벽지 및 일부타일마감등 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본위생설비,급배수설비,도시가스중앙난방설비,승강기설비,화재설비,지상주차장시설등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 공동주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

사면이 도로에 접하며 동측의 주출입구는 소로한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(성덕중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한울유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2023-12-29)(성덕중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(한울유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 연구개발특구(2023-12-19)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 일반주거구역(대덕연구개발특구)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 지역균형개발및중소기업육성미분류(연구단지)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600179 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 신성동 160-1 삼성한울아파트 107동 2층201호

용도: 아파트

감정가: 398,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 토지 정보

토지 면적: 71.12㎡ (약 21.5평)

토지 지분: 71.12㎡ (약 21.5평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물 면적: 142.69㎡ (약 43.1평)

건물 지분: 142.69㎡ (약 43.1평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

건축년도: 1992년 12월 19일 (사용승인일)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 신성동에 위치하며, '성덕중학교' 동측 인근입니다. 주위는 대규모 아파트 단지, 교육시설, 근린공원, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서, 주거지로서의 제반 입지 여건은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

말소기준권리는 2015년 3월 30일에 접수된 한국자산관리공사의 근저당(을14)입니다.

등기부채권 총액은 2026년 1월 28일 기준 523,094,284원입니다.

등기부 상 소유권 이전, 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등 다수의 권리 내역이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 본 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 명세서상 '지상권'이 기재되어 있으나, 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

경매로 소멸되는 권리: 근저당, 가압류, 압류 등 제반 권리.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로 확인됩니다.

임대 관계는 미상으로, 해당 물건에 임차인이 존재할 경우 대항력 유무 및 보증금 관련 사항을 반드시 추가 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (매매)

제공된 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 8일 거래: 84.93㎡ (약 25.7평), 4층, 250,000,000원

* 2026년 6월 13일 거래: 99.84㎡ (약 30.2평), 2층, 269,000,000원

* 2026년 6월 6일 거래: 54.48㎡ (약 16.5평), 3층, 190,000,000원

본건은 건물 면적 142.69㎡ (약 43.1평)이며, 감정가는 398,000,000원입니다.

최근 거래된 99.84㎡ (약 30.2평)의 거래가 2.69억원임을 고려할 때, 본건의 감정가 3.98억원은 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

99. 84㎡(약 30.2평)의 거래 사례를 기준으로 평당가(약 269.4만원/㎡)를 적용하여 142.69㎡(약 43.1평)에 환산 시 약 384,200,000원이 산출됩니다. 이는 감정가 수준과 유사하나, 실제 최근 실거래가보다는 높은 편입니다.

4.2. 주변 시설

주변에는 성덕중학교, 근린공원, 근린생활시설 등 주거 편익 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 토지이용계획상 국가산업단지 및 연구개발특구 지역에 인접해 있어 관련 시설의 영향 가능성이 있습니다. 현재까지 파악된 바로는 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 삼성한울

주소: 대전광역시 유성구 신성동 160-1

준공일: 1992년 12월 19일

총 세대수: 814세대

총 동수: 12개동

본건은 107동 2층 201호입니다.

주차 대수: 총 763대 (지상 6대, 지하 25대 등 포함)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소

5.2. 편의시설

단지 내 및 주변에 교육시설, 공원, 상업시설 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: '지상권'이 명세서에 기재되어 있어, 해당 권리가 인수될 가능성이 있습니다. 이에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 임차인이 존재할 경우 대항력 및 보증금 반환과 관련된 문제가 발생할 수 있습니다. '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있으나, 임대차 관계를 반드시 면밀히 조사해야 합니다.

6.2. 물리적/환경적 리스크

* 건물 노후화: 1992년 준공으로 약 34년 경과된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 인접 시설 영향: 국가산업단지 및 연구개발특구 인접으로 인한 소음, 진동, 환경 오염 등의 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 유성구 신성동의 삼성한울아파트 107동 201호로, 주거 환경이 양호하고 교통이 편리한 편에 속합니다. 그러나 1992년 준공된 아파트로 건물 노후화가 진행되었습니다.

권리 분석상으로는 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 보이나, '매각으로 소멸되지 않는 지상권' 및 '임대 관계 미상'이라는 잠재적 위험 요소를 안고 있습니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정되었다는 점을 고려할 때, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대전 유성구 내 안정적인 주거 단지에 위치.

* 주변 교육시설 및 편의시설 접근성 양호.

* 감정가 대비 시세 분석을 통한 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 398,000,000원입니다. 최근 거래 사례를 보면 84.93㎡(약 25.7평)가 2.5억원, 99.84㎡(약 30.2평)가 2.69억원에 거래되었습니다. 본건은 142.69㎡(약 43.1평)로 면적이 더 크나, 감정가는 최근 거래가 대비 높게 책정되었습니다.

이에 따라, 보수적인 관점에서 감정가의 70~85% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

본건의 잠재적 리스크(미확인 지상권, 임대관계 미상)와 건물 노후화를 감안하여, 예상 입찰가는 280,000,000원 ~ 340,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 권리관계의 명확한 파악, 그리고 임대차 조사 등을 선행해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.