나이스옥션 법원경매 대전 2026타경62 [1] 대전광역시 유성구 지족동 1052 노은3지구영무예다음에코타운 101동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 지족동 소재 "대전새미래초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 근린생활시설, 주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 제101동 제4층 제401호 로서, -외벽: 석재 및 페인팅 마감 등. -내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등. -바닥: 바닥마감재 마감 등. -창호: 샷시창호 마감 등.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급, 배수 설비, 전기설비, 소방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 노폭20~25미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

출처 : 토지이용계획확인서. 1. 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(노은3 보금자리주택지구), 대로3류(폭 25m~30m)(2013-06-24)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대전지방법원 2026타경62 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 물건 현황

소재지: 대전광역시 유성구 지족동 1052 노은3지구 영무예다음 에코타운 101동 4층 401호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 4층 401호

이용 상태: 공동주택(아파트)로 이용 중

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 373,000,000원

토지 면적: 75.98㎡ (약 22.98평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 84.66㎡ (약 25.61평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대전광역시 유성구 지족동 소재 "대전새미래초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 근린생활시설, 주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통 접근성

본건 및 인근까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하여 교통 상황은 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(노은3 보금자리주택지구)으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m~30m) 및 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접하고 있음. 또한, 가축사육제한구역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약상 소유권 보존(주식회사영무건설), 소유권 이전(조윤주) 이력이 확인되며, 다수의 근저당, 압류, 가압류 기록이 존재하였으나 모두 말소 처리되어 있음.

3.2. 소멸 기준 권리

등기사항전부증명서상 말소 기준 권리는 2017년 12월 22일 접수된 우리은행 근저당(231,000,000원)으로 판단됨.

본 경매 사건의 개시 결정 등기(우리은행, 194,465,746원) 외 모든 선순위 권리 및 후순위 권리(근저당, 압류, 가압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정임. 따라서 낙찰자는 인수할 권리 없이 깨끗한 등기 상태로 소유권을 취득할 수 있음.

(단, 감정평가서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 언급되었으나, 해당 물건은 아파트 집합건물로서 지상권의 존재 가능성은 낮으며, 실제 등기부상 특이사항은 확인되지 않음.)

3.3. 임차인 현황

제공된 정보상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으며, 임대 관계는 미상임.

임대차 관계가 확인되지 않으므로, 명도 진행 시 임차인 존재 여부를 반드시 확인해야 하며, 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 부담이 발생할 수 있으므로 주의가 필요함. (별도 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있음. 또한, 주변 지역에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능함.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

남동측 인근에 "대전새미래초등학교"가 위치하여 도보 통학이 가능한 학군을 형성하고 있음.

5.2. 편의 시설

단지 내 복리시설 및 주변 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.3. 기타 부대시설

단지 내 전기차 충전 시설(지상 6대, 지하 11대)이 설치되어 있으며, 주차 대수는 총 37대(아파트 정보 기준, 건물 등기부상 총 주차 대수는 807대)가 가능함. (주차 대수 관련 정보 간 상이함 존재)

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로 분류되어 있으나, 등기부상 모든 권리가 말소 예정으로 확인되어 일반적인 경매 물건과 동일하게 권리 분석이 가능함. 다만, 채권/채무 관계의 복잡성이 내재될 수 있으므로 추가적인 확인이 요구될 수 있음.

6.2. 권리관계

등기부상 권리관계는 명확하며, 모든 선순위 및 후순위 권리는 매각으로 소멸 예정이므로 권리상 큰 리스크는 없을 것으로 판단됨.

6.3. 기타

임대차 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생의 가능성이 있으므로, 반드시 현장 조사를 통해 점유 관계를 명확히 파악해야 함.

7. 종합 의견

대전광역시 유성구 지족동에 위치한 본건 노은3지구 영무예다음 에코타운 아파트는 2017년 준공된 신축급 아파트로, 교육 환경 및 주거 편의성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 등기부상 권리관계가 모두 정리되어 낙찰 후 인수할 부담이 없는 깨끗한 물건입니다. 다만, 임대차 관계가 명확하지 않은 점은 명도 시 주의가 필요하며, 유동화 물건이라는 점을 고려하더라도 권리상 특이사항은 없어 투자가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급(2017년 준공) 아파트로 양호한 주거 가치 보유.

* 대전 유성구의 주요 생활권에 위치하며, 대전새미래초 인근으로 학군 양호.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수할 권리 없음.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 경쟁력 있는 수준으로 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

건물 면적 84.66㎡ (약 25.61평)을 기준으로 최근 실거래가를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 22일: 1층, 84.77㎡ 거래가 328,000,000원

* 2026년 7월 4일: 7층, 79.91㎡ 거래가 349,000,000원

* 2026년 7월 3일: 7층, 84.66㎡ 거래가 360,000,000원

최근 거래된 유사 면적의 아파트 가격대는 328,000,000원 ~ 360,000,000원으로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 373,000,000원으로, 최근 거래 최고가보다 높은 수준입니다.

9.2. 적정 입찰가 산정

본건은 4층에 위치하며, 현재까지 파악된 정보상 특별한 하자나 위험 요인은 발견되지 않았습니다. 다만, 임대차 관계 미확인으로 인한 명도 비용 및 기타 제세공과금, 취득세 등 부대 비용을 고려해야 합니다.

최근 실거래가 평균(약 345,000,000원) 및 최고가(360,000,000원)를 고려하여, 시세 대비 80~90% 수준을 목표로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

예상 입찰가: 310,000,000원 ~ 330,000,000원

(감정가 대비 약 83% ~ 88% 수준)

최종 입찰가는 현장 조사 결과, 명도 협상 상황, 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.