나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50158 [1] 충청북도 진천군 광혜원면 광혜원리 1088 진천광혜원양우내안애아파트 101동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: PRA · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 진천군 광혜원면 광혜원리 소재 "광혜원파출소" 남측 인근의 "진천광혜원양우내안에아파트" 단지 내에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독, 아파트 등이 혼재되는 등 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건 소재 아파트 단지까지 차량출입 가능하며, 인근에 지방도 등이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건중 제1층 102호로서 외 벽 : 시멘몰탈 페인팅 마감 등. 내 벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 마감 등. 창 호 : 샛시 창호등.

이용상태

아파트(복도식)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 엘리베이터, 옥재소화전 등

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 엘리베이터, 옥재소화전 등

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 청주지방법원 2026타경50158 (1)

소재지: 충청북도 진천군 광혜원면 광혜원리 1088 진천광혜원양우내안애아파트 101동 1층 102호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 제1층 102호

용도: 아파트

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 정보

토지면적: 39.00㎡ (약 11.79평)

토지지분: 38.9972㎡

건물면적: 82.98㎡ (약 25.10평)

건물지분: 82.9767㎡

전용면적: 82.98㎡ (약 25.10평)

분양면적 (추정): 약 108㎡ (약 32.67평)

건축물 사용승인일: 2015년 03월 03일

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 170,700,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

말소기준권리: 2019년 12월 12일자 한국주택금융공사 근저당권 (66,000,000원)

등기부채권 총액: 111,703,127원

최근 매매가 (유사 면적, 상층부): 약 16,300만원 ~ 16,500만원 (2026년 6월)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 충청북도 진천군 광혜원면 광혜원리 소재 "광혜원파출소" 남측 인근에 위치한 "진천광혜원양우내안애아파트" 단지 내에 소재합니다.

주위는 근린생활시설, 단독주택, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건 소재 아파트 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 지방도가 소재하여 차량을 이용한 교통은 양호한 편입니다. 단지 내 도로를 통해 공도와 쉽게 연계됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

집합건물 등기부상 여러 권리가 설정되었으나, 2019년 12월 12일자 한국주택금융공사의 근저당권이 말소기준권리가 되어 경매 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리 분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요: 없음)

3.3. 임차인 현황

임대관계 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 편의시설

아파트 단지 인근에는 근린생활시설이 있으며, 차량 접근이 용이한 거리에 마트, 병원, 도서관, 보건소 등 생활 편의시설이 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 내/인근 시설

진천광혜원양우내안애아파트는 총 240세대, 2개동으로 구성되어 있으며, 2015년에 사용승인되었습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설 등이 있습니다.

주차는 지상 81대, 지하 81대로 총 162대(전기차 충전기 포함) 가능합니다. (주차대수 정보는 아파트 기본 정보에서 발췌)

5.2. 주거 환경

단지 주변으로 학교(만승초, 광혜원중, 광혜원고 등)가 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 전반적으로 조용하고 생활하기에 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

다만, 101동은 복도식 구조로 알려져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관련 리스크

임대관계가 미상으로, 잔금 납부 시 점유자와의 명도 협상이 필요할 수 있습니다. 다만, 인수되는 보증금이 없어 채무 부담은 없습니다.

6.2. 건물 노후도 및 상태

2015년 준공으로 비교적 신축에 속하나, 1층이라는 점과 복도식 구조의 특성상 소음이나 사생활 침해 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 주변 환경 리스크

주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 구체적으로 확인되지 않았습니다. 일반적인 아파트 단지 주변 환경으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 진천군 광혜원면에 위치한 신축급 아파트로, 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있으며 교통 또한 양호한 편입니다. 비교적 최근 실거래가가 형성되어 있어 시세 파악이 용이하며, 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적은 물건입니다. 1층이라는 점과 복도식 구조는 단점으로 작용할 수 있으나, 합리적인 가격으로 접근 시 안정적인 투자 또는 실거주 목적으로 고려해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 실거주 환경: 비교적 신축에 속하며 기본적인 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성이 양호합니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰 후 인수할 권리가 없습니다.

* 최근 실거래가 형성: 유사 면적대의 아파트 실거래가가 형성되어 있어 시세 파악 및 투자 가치 판단이 용이합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 깔끔합니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 170,700,000원이며, 최근 유사 면적의 상층부 아파트 매매가는 16,300만원 ~ 16,500만원 선에서 형성되어 있습니다. 1층이라는 점과 복도식 구조를 감안하더라도, 시장 상황 및 경쟁 입찰자들을 고려할 때 다음과 같이 예상 입찰가를 산정할 수 있습니다.

보수적인 접근: 감정가의 95% ~ 100% (약 162,000,000원 ~ 170,700,000원)

적극적인 접근: 감정가의 100% ~ 105% (약 170,700,000원 ~ 179,200,000원)

본 보고서에서는 시세 및 감정가, 입찰 환경을 종합적으로 고려하여 168,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 실제 입찰 시 시장 상황, 법원 진행 상황, 본인의 자금 계획 및 수익률 목표에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.