나이스옥션 법원경매 강릉 2026타경50041 [1] 강원특별자치도 동해시 천곡동 941 동해중앙시장종합상가 3층313호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해뜨는 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 동해시 천곡동 소재 "냉천공원" 동측 인근에 위치하며, 주위는 주상 용 및 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 대체 로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트라멘조 평슬래브지붕 5층 건내 3층 313호로서, 외벽: 드라이비트 및 몰탈위페인팅 마감. 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 남동측으로 중로와 각각 접하며, 북서측 및 북동측으로 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(소로1-55)(접합), 소로1류(폭 10m~ 12m)(소로1-57)(접합), 시장(시장-2), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-2)(접합), 중로1류(폭 20m ~25m)(중로1-5)(접합), 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-21)(30m)<건축법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 강릉지원 2026타경50041 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 물건 현황

소재지: 강원특별자치도 동해시 천곡동 941 동해중앙시장종합상가 3층 313호

용도: 연립주택

감정가: 66,000,000원

1.3. 토지 및 건물 현황

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 12.99㎡ (약 3.93평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 82.03㎡ (약 24.81평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트라멘조 평슬래브지붕 5층 건물 내 3층 313호

건물 마감: 외벽: 드라이비트 및 몰탈위 페인팅. 내벽: 벽지도배 및 타일. 창호: 샷시.

이용상태: 연립주택으로 이용 중

설비내역: 기본적인 위생 및 난방 설비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 동해시 천곡동 소재 "냉천공원" 동측 인근에 위치하며, 주위는 주상용 및 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재하는 지대임. 동해시의 행정, 상업, 생활 기능이 집중된 중심 지역에 해당함.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의성은 대체로 양호한 편임.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m), 시장(시장-2), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(30m).

3. 권리분석

3.1. 권리분석 요약

말소기준권리보다 늦은 후순위 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 특이사항으로는 대항력 있는 임차인이 존재함.

3.2. 임차인 현황

임차인: 최수지 (최 )

보증금: 5,000,000원

차임: 450,000원

전입일자(사업일자): 2025-06-10

확정일자: 2026-02-10

배당신고일자: 2026-02-10

대항력: 있음

비고: 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 정보는 확인됨.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 2026-01-27 접수된 박봉헌(채권자 박OO)의 강제경매개시결정 (등기구분: 갑25).

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

인수되는 권리: 확인된 사항 없음. (단, 대항력 있는 임차인 최 의 경우, 배당받지 못하는 금액이 있다면 인수될 수 있으나, 본 건에서는 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 별도 인수 부담은 없을 것으로 보임).

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건의 건물면적은 82.03㎡ (약 24.81평)임.

최근 주변 실거래 사례를 분석한 결과, 동일 주소지인 천곡동 941번지의 "중앙빌라트"(2002년식, 96.06㎡)가 2026년 5월 15일에 83,500,000원에 거래되었음. 이를 평당가로 환산 시 약 86.9만원/㎡ (약 287만원/평) 수준임.

주변 유사 물건인 "광명골드"(1998년식, 57.2㎡)는 2026년 5월 21일에 47,000,000원에, "승우주택A"(1991년식, 52.68㎡)는 2026년 5월 4일에 48,000,000원에 거래된 사례가 있음.

본건의 감정가 66,000,000원은 위 실거래가와 비교 시, 특히 동일 건물(941번지)의 최근 실거래가(83,500,000원)에 비해 다소 낮게 책정된 것으로 판단됨.

4.2. 상권 특성

본건은 동해 중앙시장 인근에 위치한 상업 및 주거 복합 지역임. 시장, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재되어 있어 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역임. 냉천공원과 가까워 주거 편의성도 일부 갖추고 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

동해중앙시장과 인접하여 식료품, 생활용품 구매가 용이함. 각종 상업 시설 및 금융 기관, 관공서 등이 밀집한 동해시 중심부에 위치하여 전반적인 생활 편의성이 우수함.

5.2. 교육시설

주변 반경 내 초, 중, 고등학교 및 다양한 교육 기관이 위치하고 있을 것으로 예상됨 (구체적 정보는 추가 확인 필요).

5.3. 의료시설

동해시 중심 상업 지역에 위치하여 종합병원 및 다양한 의료 시설 접근성이 양호할 것으로 예상됨 (구체적 정보는 추가 확인 필요).

5.4. 혐오시설

주변 탐문 및 검색 결과, 본건 바로 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음. 다만, 상업 및 시장 지역의 특성상 소음, 교통 혼잡 등은 있을 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련

임차인 최 (최수지)는 대항력을 갖추고 있으며, 전입일자가 2025년 6월 10일로 말소기준권리 설정일(2026년 1월 27일)보다 앞서므로 대항력이 인정됨. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 임대차 계약 조건(차임 45만원)이 시세 대비 현저히 낮을 경우, 명도 과정에서 협의가 필요하거나 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없음. (임대관계는 미상으로도 기재되어 있어 복합적인 검토 필요)

6.2. 기타 리스크

건축 연도(주변 유사 건물 기준 1991년~2002년)를 고려할 때, 건물의 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있음. 토지 이용계획 상 가축사육제한구역, 최고높이 제한 지역 등 각종 도시계획적 제한 사항이 존재함.

7. 종합 의견

본건은 동해시 중심 상업 지역에 위치하여 입지 조건이 우수하며, 주변 편의시설 이용이 편리함. 감정가 대비 주변 실거래가 수준이 높아 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건임. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하고, 건물 노후화 등의 리스크 요인도 고려해야 함. 권리분석 상 인수되는 보증금은 없는 것으로 보이나, 임차인과의 명도 절차 진행 시 원활한 협의가 중요함.

8. 투자 포인트

* 동해시 핵심 상권 내 위치하여 향후 개발 가능성 및 가치 상승 기대.

* 주변 실거래가 대비 낮은 감정가로 시세 차익 가능성 높음.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 없어 낙찰 후 명도 부담 최소화 가능 (단, 협의 필요).

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 66,000,000원이나, 주변 유사 물건의 최근 실거래가(동일 건물 96.06㎡ 기준 83,500,000원)를 고려할 때 시세는 약 71,310,000원 수준으로 추정됨.

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담은 없는 것으로 파악되므로, 낙찰 후 명도 비용 및 제반 경비를 고려하여 신중한 접근이 필요함.

보수적으로 감정가 이상, 시세 하단부를 고려한 입찰가를 산정할 때, 예상 입찰가는 68,000,000원 ~ 71,000,000원 범위에서 결정하는 것을 권장함.

본 보고서의 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 권리관계, 명도, 부동산 시장 상황 등을 종합적으로 재검토 후 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.