나이스옥션 법원경매 평택 2026타경11 [1] 경기도 평택시 오성면 숙성리 360-4 대우하늘채 110동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상림 · 평가일 2026.02.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 평택시 오성면 죽리 소재 "오성초등학교" 남측 인근에 소재하며 주위는 지방도로변 소규모 주택, 농경지 등 농촌주택농경지대로서 환경은 무난시됨

교통상황

대상물건으로 차량출입은 가능하며 시내버스정류장이 인근에 소재하여 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕4층 중 4층 401호로서 외백: 벽돌타일. 세면보드 창호:하이샷시 유리

이용상태

시건징치로 인해 내부를 관찰할 수 없었고 건축물현황도 등에 의하면 다세대 주택임.별첨 내부구조도 참조바람.

설비내역

대상물건의 개요 참조바람

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로 다세대주택으로 이용함

인접 도로상태등

소로와 세로에 접하며 포장상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

대상물건의 개요 참조바람

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재로 임대관계 등은 미상임.

물건 비고

오성면 숙성리에 소재하는 다세대주택 '대우하늘채' 110동 4층에 속하는 전유부분임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 평택지원 2026타경11 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 오성면 숙성리 360-4 대우하늘채 110동 4층401호

용도: 다세대주택

건축물 정보:

건물명: 대우하늘채 110동

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 중 4층 401호

사용승인일: 2017-04-28

1.3. 면적 정보

토지 면적: 63.00㎡ (약 19.06평)

토지 지분: 63㎡ (약 19.06평)

건물 면적 (전유 부분): 49.84㎡ (약 15.07평)

건물 지분: 49.84㎡ (약 15.07평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 가격 정보

감정가: 123,000,000원 (1억 2천 3백만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 평택시 오성면 숙성리에 소재하며, "오성초등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주변은 지방도로변에 소규모 주택, 농경지 등이 혼재된 농촌 주택 및 농경지대로서, 전반적인 주거 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근은 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 비교적 용이합니다.

2.3. 도로 상태

인접 도로상태는 소로 및 세로에 접하고 있으며, 포장 상태는 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

말소기준권리: 2023-07-19 근저당권 (을5)

등기부채권 총액: 260,000,000원 (을5 근저당 130,000,000원 + 을5-1 질권 130,000,000원)

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

임차인: 장선욱

보증금: 130,000,000원 (1억 3천만원)

차임: 0원

전입일자: 2021-04-05

확정일자: 2021-03-05

대항력: 있음

권리 분석 상, 해당 임차인의 주택임차권(을6)은 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다. 이는 임대차보증금 130,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

* 임차인 장선욱은 대항력 있는 선순위 임차인이며, 보증금 130,000,000원은 전액 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권 분석

4.1. 인근 부동산 거래 동향

제공된 최근 매매 자료에 따르면, 주변 다세대 주택들의 거래가는 5,900만원에서 7,000만원 수준으로 파악됩니다 (면적: 37.47㎡~70.34㎡, 건축연도: 1995년~1999년).

본 물건인 대우하늘채 110동은 2016-2017년에 건축되어 비교적 신축에 속합니다. 이러한 신축 연도를 감안할 때, 동일 면적의 구옥 대비 높은 시세를 형성할 수 있습니다. 감정가 123,000,000원 (49.84㎡ 기준, ㎡당 약 2,467,897원)은 인근 구옥 시세 대비 높은 편이나, 신축 연도를 고려하면 합리적인 수준일 수 있습니다.

4.2. 주변 시설

인근 지역은 농촌 주택 및 농경지대가 주를 이루고 있습니다. "오성초등학교"가 인근에 있어 교육 시설 접근성이 있습니다. 전반적으로 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의 시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

4.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 추가 검색 결과, 현재로서는 본 물건 인근에 직접적으로 영향을 줄 만한 혐오 시설(대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

5. 생활 정보

5.1. 교육 시설

* 오성초등학교 인근 위치.

5.2. 편의 시설

* 주변 지역은 농촌 주거 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설은 갖추어져 있을 것으로 보입니다.

5.3. 교통 및 접근성

* 차량 접근 용이.

* 인근 버스 정류장을 통한 시내버스 이용 가능.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차인 인수 부담

본 건의 가장 큰 리스크는 보증금 130,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 이를 인수해야 한다는 점입니다. 경매 채권액이 123,000,000원이므로, 임차인이 배당 절차에서 전액을 회수하지 못할 경우, 그 차액(최소 7,000,000원, 최고 130,000,000원)을 매수인이 부담해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 연도(2016-2017년)를 가진 다세대주택으로, 감정가 123,000,000원으로 평가되었습니다. 주변의 노후된 다세대 주택 시세와 비교하면 높은 가격이나, 신축이라는 점이 반영된 것으로 보입니다. 그러나 130,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 이 보증금 전액이 배당으로 회수되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 매우 큽니다. 이는 투자 수익률에 결정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 연도: 주변의 노후된 주택 대비 비교적 최신 건축 연도로, 하자 보수 등에 대한 부담이 적을 수 있습니다.

* 입지: 평택시 오성면 지역 내 주거용 부동산.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 123,000,000원입니다. 그러나 130,000,000원의 임차 보증금을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 경매 채권액이 123,000,000원이므로, 임차인이 배당으로 123,000,000원을 회수한다고 가정할 경우, 매수인은 최소 7,000,000원의 보증금을 추가로 인수하게 됩니다.

이 경우, 입찰가 123,000,000원에 낙찰받는다면 총 매입 비용은 130,000,000원 (입찰가 + 인수 보증금)이 됩니다. 본 건의 실제 시장가치가 123,000,000원이라고 가정할 때, 이러한 입찰가는 수익을 기대하기 어렵습니다.

따라서, 안전한 투자를 위해서는 총 매입 비용(입찰가 + 예상 인수 보증금)이 시세보다 낮도록 입찰가를 산정해야 합니다.

* 예상 시장가치: 123,000,000원 (감정가 기준)

* 최소 인수 보증금: 7,000,000원 (경매 채권액 123,000,000원 낙찰 시)

총 매입 비용을 120,000,000원 내외로 맞추기 위한 입찰가 고려:

만약 입찰가를 110,000,000원으로 한다면, 임차인은 배당으로 110,000,000원을 받고, 나머지 20,000,000원 (130,000,000 - 110,000,000)을 매수인이 인수하게 됩니다. 총 매입 비용은 110,000,000원(입찰가) + 20,000,000원(인수 보증금) = 130,000,000원이 됩니다.

안정적인 수익 확보를 위해서는 시장가치 대비 충분한 할인율을 적용해야 하며, 인수되는 보증금 부담을 고려해야 합니다.

제시된 정보를 바탕으로, 총 매입 비용이 120,000,000원을 초과하지 않도록 고려한다면, 입찰가는 100,000,000원 ~ 110,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 이는 인수되는 보증금의 규모에 따라 총 매입 비용이 달라지므로, 실사 및 권리 분석 재확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.