나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50176 [1] 경기도 하남시 망월동 1106 힐스테이트에코미사 12층 1232호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동진 · 평가일 2026.02.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 지하철 "미사역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 상업용 건물, 근린생활시설, 주변 아파트 등이 혼재하는 중심상업지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장및 지하철역이 소재하여 대중교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건내 12층 1232호로서 외 벽 : 석재붙임, 몰탈위페인트 마감. 내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감. 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

2018.10.01자 사용승인된 오피스텔로서 오피스텔(거실,욕실,다락-복층)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어있고, 열병합 지역난방이며, 승강기, 화재경보기, 소화전설비, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형의 평지로서 근생및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 30m(보행자전용), 남서측으로 폭 약10m(보행자전용), 남동측에 폭 약 20m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1)(2)도시지역,중심상업지역,지구단위계획구역(미사지구),대로3류(폭 25m~30m)(보행자전용 도로)(접함),소로1류(폭 10m~12m)(보행자전용도로)(접함),중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-14) (접합),가축사육제한구역,(전부제한구역),공공주택지구,배출시설설치제한지역,과밀억제권역, 공장설립제한지역,토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상: 하남시전역 아파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26~2026.8.25 허가대상:외국인 등(외국법인,외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립, 다세대))임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.(내부구조도는 건축물현황도 참조 및 외부관찰하여 작성함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2026타경50176 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 1106 힐스테이트에코미사 12층 1232호

물건종별: 오피스텔

감정평가액: 131,000,000원 (일억 삼천백만원)

토지면적: 0.00㎡

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 19.49㎡ (약 5.89평)

건물지분: 19.49㎡ (약 5.89평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

주의사항: (별도 명시된 특이사항 없음)

특수물건정보: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 하남시 망월동에 소재하며, 지하철 5호선 "미사역"에서 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 오피스텔, 상업용 건물, 근린생활시설, 그리고 다수의 아파트 단지가 혼재된 중심상업지역에 해당합니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 북서측으로 폭 약 30m (보행자전용), 남서측으로 폭 약 10m (보행자전용), 남동측으로는 폭 약 20m의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)에 속하며, 다양한 폭의 도로(대로3류, 소로1류, 중로1류)와 접하고 있습니다. 다만, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 주의가 필요합니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았으며, 도시계획에 따른 개발이 잘 이루어진 지역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2026년 1월 26일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 (갑5) 입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(근저당, 임차권 등)는 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 인수되는 권리:

본건은 임차인 서미선 씨가 거주 중이었으나, "대항력 없음"으로 명시되어 있으며, "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있습니다. 또한, 주택도시보증공사(HUG)로부터 임차인이 보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출된 것으로 확인됩니다. 따라서 임차인의 보증금 165,000,000원은 매수인이 인수하지 않을 것으로 판단됩니다. '선순위임차권'이라는 특이사항이 있으나, HUG의 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 확약으로 인해 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 서미선 (서 )

보증금: 165,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-29

확정일자: 2021-10-12

배당신고일자: 2023-12-07

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 0원

집합건물 등기부 요약상 주택임차권(을3)이 존재하나, 말소 예정 또는 HUG 확인서에 따라 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 지하철 미사역 인근의 중심상업지역에 위치하여 유동인구가 많고 다양한 상업시설 및 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 오피스텔, 사무실, 상가 등이 복합적으로 분포하고 있어 상권 활성화 가능성이 높으며, 향후 지역 발전 추이에 따라 시세 상승 잠재력을 가진 지역입니다.

1.4. 생활정보

건축물 정보:

2018년 10월 1일 사용 승인된 철근콘크리트구조의 20층 건물 내 12층에 위치합니다.

건물 외벽은 석재붙임 및 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.

이용 상태:

해당 호실은 오피스텔로 이용 중이며, 내부 구조는 거실, 욕실, 그리고 복층 구조의 다락으로 구성되어 있습니다.

설비 내역:

위생 및 급배수 시설이 갖추어져 있으며, 열병합 지역난방 방식입니다. 또한, 승강기, 화재경보기, 소화전설비, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권:

임차인 서미선 씨의 보증금 165,000,000원에 대한 대항력이 없으며, HUG와의 확약서를 통해 매수인이 인수할 보증금은 0원으로 예상됩니다. 그러나 법률적으로 복잡한 권리관계가 얽혀있을 수 있으므로, 최종 낙찰 전 권리관계 확인이 필수적입니다.

토지거래계약 허가구역:

본 물건 소재지는 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다 (지정기간: 2025.10.20~2026.12.31, 2025.08.26~2026.8.25). 외국인 또는 법인이 주택(아파트 용도 포함)을 매수할 경우 허가를 받아야 하므로, 이러한 경우 거래 시 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철역과 인접한 중심상업지역에 위치한 신축급 오피스텔로서, 입지 및 편의시설 측면에서 우수합니다. 감정가는 1억 3천 1백만원으로 책정되었으며, 유사 면적의 최근 실거래가도 1억 3천만원대에서 1억 3천 9백만원대 수준입니다. 임차인 보증금 1억 6천 5백만원이 존재하나, 대항력이 없고 HUG의 확약으로 인해 매수인이 인수할 보증금은 없을 것으로 판단되어 추가적인 부담이 적을 것으로 보입니다. 다만, 복잡한 권리관계 및 허가구역 지정 여부는 입찰 전 최종 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

미사역 초역세권의 중심상업지역에 위치하여 직장인 및 1인 가구 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

2018년 준공으로 비교적 신축 건물에 속하여 상품성이 우수합니다.

복층 구조의 다락이 있어 공간 활용도가 높습니다.

HUG와의 협의를 통해 임차인 보증금 인수 부담이 해소된 점은 투자 리스크를 줄이는 요인입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 131,000,000원

최근 실거래가 (19.49㎡ 기준): 130,000,000원 ~ 139,400,000원

위 정보를 종합적으로 고려했을 때, 본 물건의 적정 시장가는 130,000,000원 ~ 140,000,000원 수준으로 판단됩니다.

경매 특성상 감정가 및 시장가 대비 할인된 가격으로 낙찰받는 것이 일반적이나, 본 건은 권리관계가 복잡한 편이므로, 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 125,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.