나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50156 [1] 경기도 광주시 퇴촌면 광동리 252-17 하이팰리스 디동 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한솔 · 평가일 2026.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 퇴촌면 광동리 소재 "퇴촌면사무소" 북동측 인근에 위치하며, 주위 인근은 다세대 주택단지로서 임야에 인접함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건내 4층 401호로서 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등 내벽 : 벽지,타일등 이테리어 창호 : 하이사쉬

이용상태

다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실등)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역 , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 배출시설설치제한지역<물환경보전법> , 자연보전권역<수도권정비계획법> , 공장설립제한지역<수도법> , 특별대책지역<환경정책기본법> 「토지이용규제 기본법 시행령」 제9조제4항 각 호에 해당되는 사항 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/ 대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

성남지원 2026타경50156 (1)

소재지

경기도 광주시 퇴촌면 광동리 252-17 하이팰리스 디동 4층 401호

용도

다세대주택

감정가

96,000,000원

면적

건물면적: 47.02㎡ (약 14.23평)

토지면적: 0.00㎡ (집합건물의 경우 토지 지분은 구분소유자 전체의 공유에 속함)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

한OOOOOOO (한국주택금융공사)

건축물 정보

사용승인일: 2010년 06월 10일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 4층 건물 내 4층

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 광주시 퇴촌면 광동리에 위치하며, "퇴촌면사무소" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 다세대 주택단지로 형성되어 있으며, 임야와 인접하여 비교적 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

교통상황

본 물건까지 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

인접도로 상태

물건지 서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

3. 권리분석

말소기준권리

2026년 01월 23일에 접수된 한국주택금융공사의 강제경매개시결정 등기(갑16)가 말소기준권리입니다.

인수되는 권리

을구 9번 주택임차권 등기가 존재하며, 이는 매수인에게 인수됩니다.

권리자: 박준서 (박 )

보증금: 90,000,000원

전입일자: 2022년 07월 08일

확정일자: 2022년 06월 14일

대항력: 있음

비고: 상기 임차권은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

인수되는 보증금

90,000,000원

말소되는 권리

말소기준권리보다 후순위에 해당하는 권리들은 원칙적으로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 을구 9번 임차권은 '인수'로 명시되어 있어 예외적으로 소멸되지 않습니다.

총 채무액 (등기부상)

등기부등본상 채무 총액은 약 193,074,694원 (임차보증금 90,000,000원 + 강제경매 채권액 103,074,694원)으로 파악됩니다.

4. 상권분석

최근 매매 사례 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 인접한 지역의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 30일 거래: 83.47㎡ (약 25.25평) 연립주택, 120,000,000원 (평당 약 475만원)

* 2026년 5월 29일 거래: 72.065㎡ (약 21.79평) 다세대주택, 200,000,000원 (평당 약 917만원)

* 2026년 5월 10일 거래: 70.72㎡ (약 21.39평) 다세대주택, 215,000,000원 (평당 약 997만원)

시세 형성 추이

최근 거래 사례들을 종합해 볼 때, 본건이 위치한 광주시 퇴촌면 지역의 다세대주택은 평당 약 900만원에서 1,000만원 사이의 시세를 형성하고 있는 것으로 분석됩니다. 본 건의 전용면적(47.02㎡, 약 14.23평)을 고려할 때, 현재 시장 가치는 대략 130,000,000원에서 140,000,000원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가 96,000,000원보다 높은 수준입니다.

5. 생활정보

주변 환경

본건은 다세대 주택단지 내에 위치하며, 임야와 인접해 있어 전반적으로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

편의시설

"퇴촌면사무소"가 인근에 위치하여 행정 업무 등 편의 시설 접근이 용이합니다. 다만, 대형 마트, 병원, 금융기관 등 일상생활에 필요한 주요 편의시설의 구체적인 위치와 접근성에 대해서는 현장 방문을 통한 추가적인 확인이 필요합니다.

교통

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

선순위 임차인 인수 부담

90,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 경매 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 차액은 매수인이 인수해야 하므로 총 취득 비용이 예상보다 증가할 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립제한지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다. 이러한 복합적인 토지이용규제는 향후 건축, 개발, 재건축 등 자산 활용에 있어 제약을 발생시킬 수 있습니다.

감정가와 시장가치의 괴리

감정가 96,000,000원이 추정 시장가치(약 130,000,000원 ~ 140,000,000원)보다 상당히 낮게 책정되었습니다. 이는 경매 절차에서 높은 경쟁률을 유발하거나, 반대로 권리 부담으로 인해 유찰될 가능성을 모두 내포하고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 퇴촌면에 위치한 다세대주택으로, 주변 시세 상승에 따른 자산 가치 상승이 기대되는 지역에 있습니다. 그러나 90,000,000원의 대항력 있는 임차인 인수 부담은 중요한 고려사항입니다. 또한, 감정가가 시장 시세에 비해 낮게 책정된 점과 다수의 토지이용규제가 존재한다는 점을 감안할 때, 철저한 권리분석 및 현장 조사를 통한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

시세 차익 가능성

추정 시장가치 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 합리적인 입찰가 산정을 통해 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

쾌적한 주거 환경

임야 인접한 다세대 주택단지로, 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경을 선호하는 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

경매를 통한 자산 취득

정상적인 매매 과정보다 유리한 조건으로 자산을 취득할 수 있는 경매 절차상의 장점이 있습니다.

9. 예상 입찰가

시장가치 기반 분석

본 건의 전용면적(47.02㎡, 약 14.23평)과 주변 다세대주택의 최근 실거래가(평당 약 900만원~1,000만원)를 고려할 때, 본 건의 적정 시장 가치는 약 136,500,000원으로 추정됩니다.

매수인 인수 보증금은 90,000,000원입니다.

예상 입찰가 산정

인수 보증금을 제외한 부동산의 실제 가치(시장가치 - 인수 보증금)를 기준으로 입찰가를 산정합니다.

추정 시장가치: 136,500,000원

인수 보증금: 90,000,000원

입찰가 산정 기준 가치: 136,500,000원 - 90,000,000원 = 46,500,000원

시장 상황 및 경매 경쟁률을 고려하여 약 10% 할인 적용 시, 예상 입찰가는 41,850,000원 내외가 됩니다.

이에 따라, 현장 조사를 통한 면밀한 가치 재평가 후, 보수적으로 예상되는 입찰가는 45,000,000원으로 제안합니다.

총 예상 취득 총액

예상 입찰가: 45,000,000원

인수 보증금: 90,000,000원

총 예상 취득 총액: 45,000,000원 + 90,000,000원 = 135,000,000원

이는 본 건의 추정 시장가치(약 136,500,000원)와 유사하거나 약간 낮은 수준으로, 합리적인 투자를 위한 총 취득 비용으로 판단됩니다.

주변 혐오시설 조사 결과

본 건 물건지 인근 지역에 대한 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등) 존재 여부를 조사한 결과, 직접적으로 물건지에 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 주위는 다세대 주택 단지와 임야로 구성되어 있어 비교적 양호한 환경으로 판단됩니다. 단, 정확한 최신 정보는 반드시 현장 방문을 통해 직접 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.